商品房销售合同》是保证买卖双方合法权益的基础。对于购房者来讲,在签署之前详细了解每一条合同的注解,对避免今后由于合同带来的纠纷,会有非常大的帮助。我们在此收录了《商品房买卖合同》逐条详解,希望能够助您一臂之力。
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1。
本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。
说明:本款明确了该合同的使用性质,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)等相关法律、法规的精神,将本合同文本定性为示范文本。
考虑到全国各地的实际情况不尽一致,各地在具体宣传、推广使用中可采取以下几种方式之一:
1)直接将本示范合同文本作为当地的商品房买卖合同签约使用文本样式。有条件的...全部
商品房销售合同》是保证买卖双方合法权益的基础。对于购房者来讲,在签署之前详细了解每一条合同的注解,对避免今后由于合同带来的纠纷,会有非常大的帮助。我们在此收录了《商品房买卖合同》逐条详解,希望能够助您一臂之力。
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1。
本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。
说明:本款明确了该合同的使用性质,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)等相关法律、法规的精神,将本合同文本定性为示范文本。
考虑到全国各地的实际情况不尽一致,各地在具体宣传、推广使用中可采取以下几种方式之一:
1)直接将本示范合同文本作为当地的商品房买卖合同签约使用文本样式。有条件的地区应当积极采用此种使用方式。这种方式有利于上下一致,便于主管部门对商品房买卖合同的解释和管理,也有利于使商品房买受人提前了解合同内容,充分起到提示商品房买受人的作用。
此种方式下,有两点需要说明:
①地方规定推广使用不能影响当事人双方对合同内容的自愿约定和协商;
②地方可结合本地实际情况,对本合同文本内容进行细化。
2)采取将该示范文本与当地制定的合同文本均可作为当地签约使用文本的方式,具体使用哪一种由商品房买受人决定。
此种方式的操作难度较大,不利于统一管理。采取此种方式时,地方制定的合同文本也应当依照本示范合同的内容制定而成,其内容不得违反《合同法》的规定,也不能与本示范文本的内容相矛盾。
3)仍将此示范合同文本作为当地商品房买卖合同的示范文本,不作为签约使用文本,当地另行规定有正式的签约使用文本。
采取此种方式的地方,一方面,地方规定的正式签约使用权文本应当符合本示范合同的精神,其内容不得违反《合同法》的规定,也不能与本示范文本的内容相矛盾;另一方面,应当充分宣传本示范文本,要发挥其对商品房买受人的示范作用。
2。本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
说明:本合同的适用对象商品房,本款指明了商品房的含义。享受政府优惠政策的经济适用住房也是商品房,同样适用于本合同。二手房、单位内部的集资建房、房改售房可以使用本合同,也可使用其他合同。
3。为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。
双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
说明:本款强调了合同的自愿原则,提醒合同当事人双方有权依法约定合同内容。除当地主管部门有明确规定外,出卖人不宜单方删除合同中的相关条款及内容。
4。本合同文本中涉及到的选择,填写内容以手写项为优先。
说明:本款强调了合同填写中的手写项优先原则,这也反映了合同的自愿原则。
5。对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。[]中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。
说明:本款说明了合同条款中如何约定[]中的内容,买卖双方一定要按该条的说明进行选择,不应有空项,以免引起不必要的误解。
6。在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
说明:本款强调了买受人在签订合同前的知情权。
根据1998年7月20日公布的《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《开发条例》)及2001年6月1日起实行的《商品房销售管理办法》(以下简称《销售办法》)等相关法律、法规的规定,在签订商品房买卖合同前,出卖人应当向买受人提供该商品房可以合法销售的有效证明文件。
概括说来,这些有效证件包括以下内容:
①预售商品房,必须具有符合国家及地方规定的预售条件的证明文件,并取得《商品房预售许可证》;
②现售商品房,必须具有符合《销售办法》中规定的现售条件的证明材料,并已将证明材料及房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案;
③出卖人委托房地产中介服务机构代理销售的,受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示符合上述①、②中规定的证明文件和商品房销售委托书;
④其他依据国家法律法规及地方的规定,应当由出卖人提供的有效证明材料。
7。本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
说明:本款是关于《商品房买卖合同(示范文本)》解释权的规定。
本示范合同建设部和国家工商行政管理局联合制定,其解释权归建设部和国家工商行政管理局。如果地方主管部门采取第1条说明中1、2两种使用方式的,合同的解释权归地方主管部门;地方主管部门采取第1条说明中第3种使用方式的,地方主管部门要协助做好解释工作。
商品房买卖合同
(合同编号:)
合同双方当事人:_________________________________________________________
出卖人:_________________________________________________________________
注册地址:_______________________________________________________________
营业执照注册号:_________________________________________________________
企业资质证书号:_________________________________________________________
法定代表人:_____________________________________________________________
联系电话:_______________________________________________________________
邮政编码:_______________________________________________________________
说明:以上是关于合同当事人中卖方主体(房地产开发企业)的名称及基本特征的填写栏目,由房地产开发企业据实填写,买人要注意查验以上栏目内容是否属实。
本示范文本依据《合同法》的表述,将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人,将居于买方主体的购房人表述为买受人。
委托代理人:_________________________地址:______________________________
邮政编码:____________________________联系电话:_________________________
说明:以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目,由委托代理人据实填写。
依据《合同法》第九条的相关规定,当事人依法可以委托代理人订立合同。
委托代理机构:____________________________________________________________
注册地址:________________________________________________________________
营业执照注册号:__________________________________________________________
法定代表人:______________________________________________________________
联系电话:________________________________________________________________
邮政编码:________________________________________________________________
说明:以上是关于出卖人委托代理机构的名称及其基本特征的填写栏目,由委托代理机构据实填写。
买受人:_________________________________________________________
[本人][法定代表人]姓名:______________-国籍:___________________
[身份证][护照][营业执照注册号][]_____________________________________________
地址:____________________________________________________________________
邮政编码:________________________________________________________________
电话:____________________________________________________________________
说明:以上是关于合同当事人中买方主体买受人(购房人)的名称及基本特征的填写栏目,由买受人据实填写,出卖人应当予以核验。
[委托代理人][]姓名:__________国籍:___________
地址:____________________________________________________________________
邮政编码:________________________________________________________________
联系电话:________________________________________________________________
说明:以上是关于买受人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目,由委托代理人据实填写。
空白[]中用于选择填写法定监护人等其他可以合法代理买受人买房的法定名称。
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
说明:以上是关于本合同的制定依据及合同约定原则的规定。
本合同的制定依据除了《合同法》、《房地产管理法》外,还有《中华人民共和国城市规划法》(以下简称《城市规划法》)、《开发条例》、《建设工程质量管理条例》(以下简称《质量条例》)、《销售办法》、《城市商品房预售管理办法》(以下简称《预售办法》)等法律法规和部门规章、文件等法律性文件。
依据《合同法》的规定精神,平等主要是指合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。自愿是指当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。另外,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一条 项目建设依据
说明:本条主要是由出卖人如实填写与项目合法建设相关的用地、规划、施工等依据,买受人要注意查验。
出卖人以___________方式取得位于________________、编号为___________的地块的土地使用权。
[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为___________________________________-。
说明:本款主要是要填写该商品房所在项目的合法用地依据。根据《房地产管理法》的规定,房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。
土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
出卖人所售为非经济适用住房的商品房的,其土地使用权应当是通过出让方式取得的。经济适用住房作为享受国家优惠政策的商品房,其土地使用权应当是通过划拨方式取得的。出卖人应当根据土地主管部门核批的土地使用权证书上的内容来填写土地使用权的获得方式及该地块相应的坐落位置、编号等特征。
由于取得用地方式的不同,各地所用名称不同作为取得土地使用权的法律文书的名称也不尽相同,本款以[]的方式列出了三种常见的名称供出卖人选择,如果项目取得土地使用权的法律文书的名称不在本款列出的三种之中,当事人双方可以手写方式填写。各地在具体贯彻本示范文本时,也可将本地区规定的几种法律文书的名称列出来供当事人双方选择。
该地块土地面积为_________________,规划用途为_____________,土地使用年限自_______年______月_________日至_______年______月_________日。
说明:本款是要求出卖人根据取得土地使用权证的内容如实填写该商品房所在项目占用地块的面积、规划用途、使用年限等基本特征。
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,[现定名][暂定名]____________。建设工程规划许可证号为__________________,施工许可证号为_____________。
说明:本款是要求出卖人根据商品房项目批准的名称填写项目名称:根据商品房项目所在地规划主管部门批准的建设工程规划许可证填写批准号:根据商品房项目所在地建设主管部门批准的建设工程施工许可证填写批准号。
__________________________________________________________________________。
说明:本条后面的空白栏供当事人双方补充约定双方关心的其他有关建设依据。
第二条 商品房销售依据。
说明:本条主要是由出卖人如实填写商品房可以合法销售的相关依据。
买受人购买的商品房为[现房][预售商品房]。预售商品房批准机关为______________,商品房预售许可证号为__________________。
说明:本款是关于买受人所购商品房的销售方式的约定。
如果是预售商品房的,还必须填写批准预售的主管部门名称及商品房预售许可证号。预售商品房也就是平常所说的期房,根据《房地产管理法》、《开发条例》、《预售办法》、《销售办法》等法律、法规的规定,预售商品房是指达到国家及地方规定的商品房预售条件,但尚未达到商品房现售条件,经主管部门批准领取商品房预售许可证后进行销售的商品房。
现售商品房方面,新近出台的《销售办法》对商品房现售条件进行了明确规定,并规定,房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。买受人可以据此规定约定现房销售依据。
______________________________________________________________________________
说明:此空白行的作用有二,一是同其他条的作用相似,提醒当事人双方可以对其他有关条的内容依法进行约定;二是,目前还有一些地方在商品房销售中还有内、外销之分,并规定了相应的商品房内、外销许可证,从长远看,这些分类是不符合市场经济条件的,应该取消,但在未正式取消前,为了充分保护买受人的利益,当事人双方还可以将这些内容作为本条中的约定内容。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
说明:本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的《建设工程规划许可证》、经批准的设计等合法有效的证明材料,填写本商品房的坐落、层数、面积等基本情况,买受人要注意查验。
买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
第_____[幢][座]_______[单元][层]_________号房。
说明:本款说明了本商品房的确切位置,包括商品房所在幢(座)号、层数、门牌号。需要说明的是,这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同的一个重要附件,商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。平面图应当尽量详细,平面主要尺寸,包括墙体厚度、门窗尺寸要全,房屋朝向也应当在平面图中标明。
为了和后面的规划设计等条款的内容相配套,合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上,对于买受人关心的规划、设计等问题,总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。
该商品房的用途为_________,属___________结构,层高为______________,建筑层数地上________层,地下__________层。
说明:本款是要求出卖人依据该商品房所在项目(楼宇)的《建设工程规划许可证》上载明的内容填写该商品房的用途,依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。需要注意的是,这里的层高不是楼层净高,包括了楼板的厚度。如果当事人双方要约定楼层净高,在这里需要特别注明。
该商品房阳台是[封闭式][非封闭式]。
说明:该款是为了解决阳台面积的计算纠纷问题。
商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》8。2的相关规定,全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。
本款中的”封闭式”是指全封闭的阳台,”非封闭式”是指未封闭的阳台。
阳台的封闭方式以经报批的商品房规划设计图决定的,开发商不得擅自变更其封闭方式。
该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共______________-平方米,其中,套内建筑面积____________平方米(公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
说明:本款约定签订合同时的商品房建筑面积数与面积构成。
在签订商品房买卖合同时,商品房的建筑面积一般存在两种情况,一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果已经房地产行政主管部门审核通过。另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘,或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘,但还未经房地产行政主管部门审核通过。
在第一种情况下,在签订合同时,适用”产权登记”建筑面积;在第二种情况下,在签订合同时,适用”合同约定”建筑面积。从目前的实际情况看,购房人在购买预售商品房或符合第二种情况的现售商品房时,当事人应当约定”合同约定”建筑面积。
商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。
根据《销售办法》的规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。
由于按套内建筑面积和按建筑面积计价时都是以此处相应的面积约定数为依据的,因此,这几个面积数都必须填写。
_____________________________________________________________________________
说明:此空白行的作用其一是填写使用面积,其二是提示当事人双方可补充自愿约定商品房的其他基本情况,如果空白行不够,可签订补充协议说明。
。收起
多多约定自己的权利,多多限制开发商的权力。
多多约定自己的权利,多多限制开发商的权力。收起
现在没有真正意义的转按揭,基本是将尾款还清从新办理贷款,这样费用相对会低些,还有它现在有没有房本,它可以让他在美国通过中国大使馆办理全权委托公证委托他弟弟办理就可以了。你最好找一家信誉好的中介帮糯米办理此事,你会省好多事的。
国家不取消预售制度实际上是为了保护开发企业以及房地产市场,相应的风险则转嫁给消费者。现在能够最大限度保障你的权益的就是按揭贷款,把风险向银行转嫁一部分。
你32万的房子,首复22万,公积金贷款10万,那还要办什么组合贷款?一般是先签买房合同,交首付后,再签贷款合同,公积金贷款需要你提供你和家人的公积金帐号,婚姻证明身份证和户口本.贷款合同签好你就要交担保费或者买房屋保险,贷款合同审批下来后就可以进房产交易中心进行交易了,30天后那产权证
根据 房产测绘管理办法 第四章 成果管理 第十六条房产测绘成果包括:房产簿册、房产数据和房产图集等。 第十七条当事人对房产测绘成果有异议的,可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。 第十八条用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。 也就是说。房屋面积通过实际测量后不管是预测还是实测。都要被房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核通过并进行确权才是最终认定的面积。 你所说的是开发商仍以预测面积作为合同面积,办完手续收房时再出具实测面积,造成房价增加,是否合理这个问题。从道义上来讲开发商是有欺骗的行为,但是从法律上来讲并没有对这方面的相关法律文件。面积结果只有在最终确权的时候才能认定。
只要你的房子的合同已经登记备案就合法了,就不是开发商的资产,受到法律保护,只是可能在交房、物业方面受影响,需要在以后法院判决后才清楚。不过开发商即使破产你的房子也不收影响,合同登记备案后就相当于商品已经卖给客户,属于客户所有,你要退房反而比较麻烦。
这种情况开发商是不会给你办理退房的。而且你已经&开发商签订了购房协议,已经产生了法律效力,你是不能单方面违约的,除非你愿意承担高额的违约金。 公共维修基金和契税正常情况下应该是在交房时一并交纳的,在办理房产证时开发商要交到房管部门,不然是不可能拿到房产证的。你已经交了就不可能再退还给你了。 最直接的办法就是建议你可以寻找一个买家买你的期房,最好是有间接关系可以信任的买主,然后你再找开发商商议帮你撤销备案办理更名手续,这就看你的攻关能力了,不是开发商必须办理的业务。 如果不行的话就只能&买主签订一份协议,先支付你部分房款,该房屋产权协商转移给买主,你先利用该房款还贷,等房产证办理下来后再办理过户手续。但对于买家来说要承担5.5%的营业税了。此方案操作难度较大! 希望你能解决这个问题~~
如果开发商还在,在开发商的协助下是可以办理按揭的。但是如果你所购买的这个房子已经是现房,那么必须要先办两证,凭两证才能办理按揭。
着只能说是中介工作失误 ,一般2手房首付对外宣传首付3成但是2手房办理贷款回有评估师到房屋内作评估,评估价回低于出售价,银行办理贷款是按评估值来批贷的,所以你首付准备4成是对的,但是中介回有好多合作银行不一定只有一家,可以从别的银行办理是每问题的,如果你个人资质较好比如你的学历职务收入有无财产大额存单都之间印象你的贷款成数,这种情况不属于违约,是国家政策调整所制,现在央行也没有明确说要提高首付啊你在和他们协商一下换个银行做.如果不行只能说明该中介太小或你去借钱
注意:在国家的法律法规中,并没有买断工龄这样的法律解释。事实上,买断工龄是国家明令禁止的企业为了解决自身包袱过重问题而产生的一种现象。所以,你无法享受到政策上的优惠。 Mr.emily
你只好把钱收回,因为房子是特殊商品,交易合同必须登记备案才生效,打官司你赢不了,可是你坚决不搬家,他赢了官司也执行不了,国家规定如果房子是你唯一的住所,不能够强制执行。
如果土地有使用年限,说明就是通过土地出让获得的土地,应该可以办理产权,不过房屋买卖合同必须到房地产交易中心办理登记备案才生效,可以去咨询一下能否登记备案,如果可以就可以办到产权证。
当然是你们的共有财产。 即便任何文件中都没有你的名字,只要房子是在你们结婚以后买的,就是你们的共有财产。除非你在一个单独的协议中签字证明房产的购买和你无关。
1、开发商如果不去登记备案,有可能房子被抵押了,必须到消费者协会投诉;2、备案以后如果想卖掉,几乎和二手房交易的流程差不多了,很麻烦,必须到当地房地产交易中心咨询。
最简单的办法到成都房产中心,人民中路喜来登酒店对面一问最清楚了 你现在是觉得因为他是旧房改造的不合理,还是因为公摊太高或是因为燃气入户费用的问题呢?
1、我买了一套房,购房合同上写了两个人的名字(A和B),现在考虑到以后再买一套会多交很多费用,所以想把房产证上只写A一个人的名字,不知道行不行,变更手续麻烦不? 可以,而且你可以从合同开始变更,即与开发商协商,先解除合同,然后再以A的名义重新签订合同。如果拿着写有两个人名的合同,到房产部门却要求办理一个人的产权证,一般情况下要么不给办,要么多收费用,这个你得问问当地房产部门。 不过这样办有一个问题,因为你们现在是男女朋友关系,即非婚姻关系,如果只写一个人的名字,这套房就会被视会该人的婚前个人财产,将来结婚后,可不被视为共同财产的。 2、这种情况下,如果变更了房产证姓名,那下一套房用B的名字买,会不会算做购买第二套房呢?(第一套房合同上有B的名字,但房产证上无B) 不算
要是我就都受到这样的侵害了,是绝对不会只是用协调的方法去解决问题了,应该用法律的手段来维护自己的合法权宜。 祝你好运1
房产证要看好,最好的办法了,最好你叫公证处来,在签这份合同。这样对你有保证,这个不能排除中介公司欺骗你的钱,叫上公证处看一下委托书,土地证现在没有什么用途。不过这种房子,你最好不要卖,我是站在你的角度考虑,因为你的这个房子肯定卖贵了,为什么了?原因很简单,房东不来,有多种可能,我先其中最历害的一种,就是这个中介先把房屋吃下来,在卖给你,你能看的懂吗?如果不懂的话的,可以留言给我。
首先找房产测绘部门测绘该工人房面积,可以和开发商协调退房款事宜,如果这条行不通,持合同原件到房产局开发管理办公室投诉,由他们来解决。
算了,接触过这个的都知道这只是糊弄业主的东西.无非就是拉几根线,装几个监视器,弄个网络就叫智能化.太假了. 看看国外的智能化住宅,那才叫智能化,国内的最多称的上是网络化. 如果真看重这个,还不如去看看环境,毕竟舒适才是最重要的.