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什么是房屋修缮?房屋修缮的内容是哪些?

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  • 2009-04-13 16:14:57
      房屋修缮范围和标准(试行)
       未分类   2008-4-10 
    在进行《住宅专项维修资金管理办法》培训中,经常遇到大家对于共用部分之日常维修(小修)、中修、大修、翻修和综合维修的区分与界定,为此特将建设部的前身“中华人民共和国城乡建设环境保护部”在1984年颁布的《房屋修缮范围和标准(试行)》提供给大家供参考。
       城乡建设环境保护部关于印发《房屋修缮范围和标准》的通知 (1984年11月8日)   为了统一掌握房屋修缮范围和标准,充分发挥维修资金效益,延长房屋使用年限,我部委托南京市房地产管理局编写了《房屋修缮范围和标准》,现批准自1985年1月1日起在房地产管理部门试行。
      请各单位在执行中认真总结经验,提出修改和补充意见,并随时函告编写单位,以供将来修订时参考。 房屋修缮范围和标准(试行) (1984年11月8日中华人民共和国城乡建设环境保护部“城住字第677号”文件发布) 1.1 本标准适用于房地产管理部门的经营管理单位管理的房屋。
       1.2 本标准是以当前租金处于较低的一般水平为根据制定的。 1.3 凡具备下列条件之一,允许采取适当提高修缮标准: 1.3.l 当房屋租金处于成本租金水平以上时; 1.3.2 当经过修缮后,能合理调增租金时; 1.3.3 当用户自愿投资时。
       1.4 凡具备下列条件之一,允许适当降低修缮标准或采取其他措施: 1.4.1 当房屋租金过低时; 1.4.2 当房屋坐落偏远、分散、不便管理时。 1.5 在本标准规定的适用范围里: 1.5.1 房屋的修缮必须贯彻充分利用、经济合理、牢固实用的原则,以不断提高房屋 完好率,逐步改善住用条件。
       1.5.2 在资金和其他条件允许时,应尽可能按照城市总体规划的要求,有计划地实 现破危房屋的更新改造。 2. 修缮工程分类 2.1 按照房屋完损状况,其修缮工程分类为:翻修、大修、中修、小修和综合维修。 2.2 翻修工程 2.2.1 凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。
       2.2.2 翻修工程应尽量利用旧料,其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。 2。2.3 翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。 2.2.4 翻修工程主要适用于: 主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险的房屋。 因自然灾害破坏严重,不能再继续使用的房屋。
       地处陡峭易滑坡地区的房屋,或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。 无修缮价值的房屋。 基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 2.3 大修工程 2.3.1 凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程。 2.3.2 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以下。
       2.3.3 大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。 2.3.4 大修工程主要适用于严重损坏房屋。 2.4 中修工程 2.4.1 凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工 程。 2.4.2 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
       2.4.3 中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。 2.4.4 中修工程主要适用于一般损坏房屋。 2.5 小修工程 2.5.1 凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小 修工程。 2.5.2 小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。
       2.6综合维修工程 2.6.1 凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修的工程为综合维修工程。 2.6.2 综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以 上。 2.6.3 综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。
       2.6.4 综合维修的竣工面积数量在统计时进人大修工程。 3. 修缮范围 3.1 房屋的修缮,均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是: 3.1.1 用户因使用不当、超载或其他过失引起的损坏,应由用户负责赔修; 3.1.2 用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时,必须报经 营管理单位鉴定同意,除有单项协议专门规定者外,其费用由用户自理: 3.1.3 因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏,用户应负责修复。
       3.2 市政污水(雨水)管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线 路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、保坎、人防设施等的修缮,由各专业管理部门负责。 3.3 房屋修缮,应注意做到: 3.3.1 与抗震设防相结合。
      在抗震设防地区,凡房屋进行翻修、大修时,应尽可能按 抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计、施工,中修工程也要尽可能采取抗震加固构 造措施。 3.3.2 与白蚁防治相结合。在白蚁危害地区,各类修缮工程均应贯彻“以防为主,修 治结合”的原则,做到看迹象、查蚁情、先防治、后修换。
       3.3.3 与预防火灾相结合。在大、中修时,对砖木结构以下的房屋应尽可能提高其 关键部位的防火性能;在住房密集的院落,要尽可能留出适当通道或间距。 3.3.4 与抗洪防风相结合,对经常受水淹的房屋,要采取根治措施;对经常发生山洪 的地区,要采取防患措施;在易受暴、台风袭击的地区,要提高房屋的抗风能力。
       3.3.5 与防范雷击相结合。在易受雷击地区的房屋,要有避雷装置,并定期检查修 理。 3.4 在确保居住安全及财力物力可能的条件下,应逐步改善居住条件。 3.4.1 室内无窗或通风采光面积不足的,如条件允许,可新开或扩大原窗;住人假楼 檐高太低的,可适当提高;住人阁楼,如条件允许,可新做气楼或新开窗子。
       3.4.2 无厨房的旧式住宅,如条件允许,大修时可重新合理安排其布局,分设厨房; 其他用途的房屋改作住房时,可按居住用房的标准加以改造。 3.4.3 三代同堂或太子女与父母同室居住的,可增设隔断;在隔断后,如影响采光通 风的,可在适当部位增开窗子或天窗。
       3.4.4 对于无水、电的房屋,应有计划地逐步新装;对原水、电表容量不足的,可分户 或增容;在条件允许时,可逐步做到供水到户。 3.4.5 底层窗子或户室门的玻璃窗,可增设铁栅;原庭院无下水道的,如条件允许 的,可予增设。 4.修缮标准 4.1 按不同的结构、装修、设备条件,把房屋划分成一等和二等以下两类。
       4.1.1 符合下列条件的为一等房里: 结构:包括砖木(含高级纯木)、混合和钢筋混凝土结构,其中,凡承重墙柱不得有用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑者。 楼地面:楼地面不得用普通水泥或三合土面层者。 门窗:正规门窗,有纱门窗或双层窗。
       墙面:中级或中级以上粉饰。 设备:独厨,有水、电、卫设备,采暖地区有暖气。 4.1.2 凡低于以上所列条件者为二等以下房屋。 4.2 本标准按主体工程,木门窗及装修工程,楼地面工程,屋面工程,抹灰工程,油漆 粉饰工程,水、电、卫、暖设备工程,金属构件及其他等九个分项工程进行确定。
      如对一、二 等房屋有不同修缮要求时,在有关款、项中单独规定之。 4.3 凡修缮施工都必须按《房屋修缮工程质量检察评定标淮》的规定执行。 4.4 主体工程 4.4.1 屋架、柱、梁、擦条、楼楞等在修缮时应查清隐患,损坏变形严重的,应加固、补 强或拆换。
      不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做。损坏严重的 木构件在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件,如有 轻微剥落、破损的,应及时修补。混凝土碳化,产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的,应通过 检测计算,鉴定构件承载能力,采取加固或替代措施。
       4.4。2 基础不均匀沉降,影响上部结构的砌体弓凸、倾斜、开裂、变形,应查清原因, 有针对性地予以加固或拆砌。 4.5 木门窗及装修工程。木门窗修缮应开关灵活,接缝严密,不松动;木装修工程应 牢固、平整、美观、接缝严密。 4.5.1 木门窗开关不灵活、松动、脱掉、腐烂损坏的,应修理接换,小五金应修换配 齐。
      小修时,内外玻璃应一次配齐,油灰嵌牢。木门窗损坏严重、无法修复的,应更换:一 等房屋更换的门窗应尽量与原门窗一致。材料有困难的可用钢门窗或其他较好材料的门 窗替代。 4.5.2 纱门窗、百叶门窗属一般损坏的,均应修复。属严重损坏的,一等房屋及幼儿 园、托儿所、医院等特殊用房可更换;二等以下房屋可拆除。
      原没有的,一律不新装。 4.5.3 木楼梯损坏的,应修复。楼梯基下部腐烂的,可改做砖砌踏步。扶手栏杆、楼 梯基、平台阁栅应保证牢固安全。损坏严重、条件允许的,可改为砖混楼梯。 4.5.4 板条墙、薄板墙及其他轻质隔墙损坏的,应修复;损坏严重,条件允许的,可改 砌砖墙。
       4.5.5 木阳台、木晒台一般损坏的、应修复;损坏严重的,可拆除,但应尽量解决晾晒 问题。 4.5.6 挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒了板、壁橱、壁炉等装修,一般损坏的,应原样修 复。严重损坏的,一等房屋应原样更新,或在不降低标准,不影响使用的条件下,用其他材 料代用更新;二等以下房屋,可改换或拆除。
       4.5.7 踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复;大部损坏的,改做水泥踢脚线。 4.6楼地面工程 4.6.1 普通木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以 上或缺乏木材时,可改做水泥地坪或块料地坪。一等房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊 用房的木地板、高级硬木地板及其他高级地坪损坏时,应尽量修复;实无法修复的,可改作 相应标准的高级地坪。
       4.6.2 木楼板损坏、松动、残缺的,应修复;如磨损过簿,影响安全的,可局部拆换;条 件允许的,可改做钢筋混凝土楼板。一等房屋的高级硬木楼板或其他材料的高级楼板面 层损坏时应尽量修复;实无法修复的,可改作相应标淮的高级楼面。夹沙楼面①损坏的, 可夹接加固木基层、修补面层,也可改作钢筋混凝土楼面。
      木楼楞腐烂、扭曲、损坏、刚度 不足的,应拍换、增添或采取其他补强措施。 4.6.3 普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的,应修补或重做。一等房屋的水磨石或块 料楼地面损坏时,应尽量修复;实无法修复的,可改作相应标准楼地面。 4.6.4 砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补或重铺。
      室内潮湿严重的,可增设防潮层或做水泥及块料地面。 4.7 屋面工程 4.7.1 屋面结构有损坏,应修复或拆换;不稳固的,应加固。如原结构过于简陋,或 流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时,技原样修缮仍不能排除屋漏的,应翻修 改建。
       4.7.2 屋面上的压顶、出线、屋脊,泛水、天窗、天沟、檐沟、斜沟、水落管等损坏渗水 的,应修复;损坏严重的,应翻做。大修时,原有水落管要修复配齐,二层以上房屋原无水 落、水管的,条件允许可增做。 4.7.3 女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容条件下,可改 修或拆除。
       4.7.4 钢筋混凝土平屋面渗漏,应找出原因。针对损坏情况采用防水材料嵌补或做 防水层;结构损坏的,应加固或重做。 4.7.5 玻璃天棚、老虎窗损坏漏水的,应修复。损坏严重的,可翻做,但一般不新做。 4.7.6 屋面上原有隔热保温层损坏的,应修复。
       4.8 抹灰工程 4.8.1 外墙抹灰起壳、剥落的,应修复;损坏面积过大的,可全部铲除重抹,重抹时, 如原抹灰材料太差,可提高用料标准。一等房屋和沿主要街道、广场的房屋的外抹灰损 坏.应原样修复;复原有困难的,在不降低用料标准,不影响色泽协调的条件下,可用其他 材料替代。
       4.8.2 清水墙损坏,应修补嵌缝:整垛墙风化过多的.可做抹灰。外墙勒脚损坏的, 应修复;原无勒脚抹灰的,可新做。 4.8.3 内墙抹灰起壳、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上,可铲除重抹。原 无踢脚线的,结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。
      各种墙裙损坏应根据墙身的需要予以 修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响,引起墙面长期长潮湿,影院居住使用 的,可做防水层。 4.8.4 天棚抹灰损坏,要注意检查内部结构,确保安全。抹灰层松动,有下坠危险 的,必须铲除重抹。原线脚损坏的,按原样修复。
      损坏严重的复杂线脚全部铲除后,如系 一等房屋应原样修复,或适当筒略;二等以下房屋,可不修复。 4.9油漆粉饰工程 4.9.1 木门窗、纱门窗、百叶门窗、封榴板、裙板、木栏扦等油漆起壳、剥落,失去保护 作用的,应周期性地进行保养;上述木构件整件或零件拆换,应油漆。
       4.9.2 钢门窗、铁晒衣架、铁皮水落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其 他各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等),其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应除锈、刷防锈涂料 或油漆。钢门窗或各类铁件油漆保养周期一般为3—5年。 4.9.3 木楼地板原油漆褪落的,一等房屋应重做;二等以下房屋,可视具体条件处 理。
       4.9.4 室内墙面、天栅修缮时可刷新。其用料,一等房屋可采取新型涂料、胶白等, 二等以下房屋,刷石灰水。高级抹灰损坏,应原样修复。 4.9.5 高层建筑或沿主要街道、广场的房屋的外墙原油漆损坏的,应修补,其色泽应 尽量与原色一致。
       4.10 水、电、卫、暖等设备工程。 4.10.1 电气线路的修理,应遵守供电部门的操作规程。原无分表的,除各地另有规 定者外,一般可提供安装劳务,但表及附件应由用户自备;每一房间以一灯一插座为准,平 时不予改装。 4.10.2 上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺,应修理配齐或疏通,但人为损 坏的,其费用由住户自理。
      原无卫生设备的,是否新装由各地自定。 4.10.3 附属于多层、高层住宅及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等 损坏,除与供水部门有专门协议者外,均应负责修复;原设计有缺陷或不合理的,应改变设 计,改道重装。水箱应定期清洗。 4.10.4 电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时,应及时修理;零配件残缺的,应 配齐全;长期不用且今后仍无使用价值的,可拆除。
       4.11 金属构件 4.11.1 金属构件锈烂损坏的,应修换加固。 4.11.2 钢门窗损坏、开关不灵、零件残缺的,应修复配齐;损坏严重的,应更换。 4.11.3 铁门、铁栅、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈烂损坏的,应修理或更换;无保留 价值的,可拆除。
       4.12 其他工程 4.12.1 水泵、电动机、电梯等房屋正在使用的设备,应修理,保养。避雷设施损坏、 失效的,应修复。高层房屋附近无避雷设施或超出防护范围的,应新装。 4.12.2 原有院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窖井损坏或堵塞的,应修复 或疏通。
      原无下水系统、院内积水严重,影响居住使用和卫生的,条件允许时,应新做。院 落里如有共用厕所,损坏时应修理。 4.12.3 暖炕、火墙损坏的,应修理c如需改变位置布局,平时一般不考虑,若房屋大 修,可结合处理。 附加说明: 各城市房地产管理部门可以结合本地区的租金水平和生活习惯,制定实施细则。
       本标准于1985年1月1日首次发布,并自发布之日起试行。 本标准委托南京市房地产管理局解释。 ① “夹沙楼面”指木基层、混凝土或三合土面层的楼面。 。

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