其他答案

2008-06-16 18:04:30

•   商业地产常规避险“要诀” 
  　　●商业地产开发不同于住宅地产，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。
  　　●一个好的、人气足的商业地产项目必须要从科学的市场调研、准确的市场定位、充满魅力的经营主题等方面考虑。
  　　●真正的商业地产是用来出租而不是销售的。
    
  　　商业地产是城市化过程中的一支重要力量，代表着城市发展的水平，因而有“城市名片”的美誉。近年来，由于商业地产的巨额利润而引发的投资过热现象和缺乏科学合理规划而出现的恶性竞争问题，使其成为全社会关注的热点。面对目前仍热情不减的商业地产开发，地产商究竟应该树立一种怎样的科学态度或理念来规划、运营、管理，并尽可能地提升自我商业价值呢？前些天在杭州举办的一次商业地产论坛似乎可以给急于求索答案的人们以某种启迪。
    
  　　本质目的是追求社会利益最大化
  　　国内部分地产开发商由于对商业地产操作规律不熟悉或是没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，而草草套用自己熟悉的住宅开发模式，因此具有巨大的投资风险。还有一些地产商抱着短期投资的目的，在商业地产开发上喜欢当“甩手掌柜”，以简单销售的方式“卖完就走”，导致无法完善商业地产的长期规划，商业地产项目也就最终无法完成自我价值的最大提升。
    
  　　结合商业地产与住宅地产开发的特点和规律可以看到，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。开发商拥有资金和开发能力，但缺乏商业的经营能力，经营商的效益要靠开发商项目来推动，而投资客的回报又要由经营的好坏来决定。
    所以在商业地产中，开发商、经营商、投资者是一个有机的整体，任何一个环节出了差错，都必然会导致项目的失败。对于这一点，天津顺驰·融创置业的开发理念很有启发性。他们强调应该整合各个环节，协调发展，实现共赢。而依据是因为商业地产是以社会效益最大化为目的。
    除了这一点，他们还非常重视商业地产的区域特征，即商业地产的开发必须是依附城市区域环境进行的综合开发，以避免出现单一商业设施规模与周边商圈购买力的不协调的情形。
  　　永恒魅力在于最大程度团聚人气
  　　国内某些地产项目人气不足，但为招揽生意不得不采取一些无奈措施，比如举办一些娱乐活动来临时增加客流量。
    Ｓｐａｃｅ Ｃｒｅａｔｉｖｅ Ｈｏｌｄｉｎｇｓ Ｌｉｍｉｔｅｄ?香港司培思商业地产经营管理服务机构　钟先生说，一个好的、人气足的商业地产项目必须要从科学的市场调研、准确的市场定位、充满魅力的经营主题等方面考虑。比如在商业地产开发前期的规划定位中，就应该明确树立以人为本、方便利人的开发理念，真正通晓“人跟路走”还是“路跟人走”的含义。
    因为合理的空间布局和休闲舒适的环境，对于吸引顾客增加客流量有非常重要的作用。而对于接下来的招商阶段，专家认为，如果在整个主力店规划中招进两间以上的主力店，并用主力店吸引更大范围的客户，就会使整个项目呈现出生机。当然这个过程中开发商应该尽可能选择那些有实力的、信用上佳的公司作为长期合作的伙伴，以避免后期频繁更换租客等不利现象的出现。
    而最后的步骤就是如何结合自己的优势来最大限度团聚人气的经营管理阶段。“但要顺利实现这一点，开发商必须拥有统一的产权或经营权。”深圳佳阳地产投资策划公司梁晶晶女士总结众多地产项目失败经验时特别强调指出。
  　　成功在于其能在市场上正常出租
  　　国外商业地产的成功运作告诉我们，真正的商业地产是用来出租而不是销售的。
    但在国内，众多地产商却为了缓解资金压力，竟以出售商铺为营销手段，后果直接导致地产开发出现高风险。对此，梁晶晶女士举例说，在深圳研究过的商业物业中，凡是１００％出售的，都是１００％的倒闭。因为出售使商业地产所有权及经营权无法统一。小业主没有商铺的所有权，却拥有经营权，所以为保证其投资收益最大化，往往不会考虑各承租者经营的项目是否过度重复或者冲突，结果必然导致商业逐渐陷入恶性竞争。
    但鉴于国内地产商融资渠道狭窄特点，梁女士说，从行业的性质上看，商业地产绝不是一个可以零售的东西，不过地产商可以通过出售一部分店铺的办法来缓解资金短缺压力，问题是所卖的比例必须在可控制的范围之内。
  资料来源： 
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  2008-06-16 18:04:30

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