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房屋合同适用法律的疑问

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房屋合同适用法律的疑问

2006年2月我和甲方签定了购房协议书,购买的是现房,甲方为个人,不是房产公司,他是购买破产企业的房子后改造成住房公开出售,协议书开头段写“根据国家房改房政策和相关法规,结合市场经济原则和本小区实际,…….”。该协议书没有约定办妥权属证书的时间和违约金,现在两年多时间过去了,了
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  • 2008-06-15 11:26:47
      1 我能依照上面所述的法律起诉吗,如果不能,依照什么法律起诉呢?
    你可以依法起诉,来维护你的合法权益,但不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,因为目前除了商品房买卖以外,还存在经济适用房、小产权房等等各种性质不同的房屋买卖形式。
       你们不是签订了购房协议书了吗?可以适用《合同法》,关于房屋买卖合同的一般规定。 2 我能要求解除合同,要求赔偿违约金以及装修损失吗,违约金的标准?或者是不解除合同要求赔偿违约金? 你可以要求解除合同,因为“订立合同时存在重大误解即你不知道该房屋无产权证”或者是“一方以欺诈的手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”,受害方都有权依法变更或者撤销该合同。
       违约金可以双方约定,无约定的话,可以按因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 不解除合同,对方违约,仍然可以要求赔偿违约损失。 3、装修没有发票,是否自己找评估机构估价还是由法院指定评估机构 ? 都可以,你既可以诉前进行评估,以确定损失额便于起诉,也可以诉讼中由法院指定评估机构予以评估,无论哪种,对方只要对评估价格不满意都会提出异议的,有可能申请重新评估,只是法院指定的评估机构一般来说,它的结论容易使双方接受。
       4、我该怎么办好呀,房屋经过地震后有严重的裂纹,甲方一直拖着不维修,我就想退房了,但因房价上涨会有损失 ? 是要求退房,还是仅仅要求对方赔偿因房屋质量问题、产权证问题给你造成的损失,何去何从,还需楼主你自己拿主意。 5、我是想问是否可以依据商品房方面的法律起诉卖房人(商品房方面的法律范围是指房产开发企业出售商品房,但这个出卖人属于个人), 关于这一点,我的第一个答案已经涉及,在此不重复了。
       6、卖方是购买破产企业的房子改造后出售,如果他未取得土地证,即使有大产权证也应该无小产权证(该套房屋),由于该套房屋有一部分是新建的,我是否可以以他无土地证和产权证涉嫌欺诈为由解除合同,按消法要求按已付房款赔一倍,以及利息等损失? 不是所有的欺诈都可以获得双倍赔偿,你说的商品房买卖是针对开发商的一房二卖行为,可以要求双倍返还。
      本案,如果你想解除房屋买卖合同,是可以要求对方承担违约损失的,不仅仅是主张利息的问题,由于现房屋价格的上浮给你造成的损失也是可以主张的。 就说到这儿吧,还有疑问的话,你尽管提出,我会继续关注的。 因为看到了你的下一个提问,故对该题作如下补充,希望可以帮助你维权。
       损害赔偿分为约定损害赔偿和法定损害赔偿。约定损害赔偿是合同双方在订立合同时约定的合同条款之一,在此我就不进一步解释了。 法定损害赔偿应遵循以下原则:(1)完全赔偿原则。其赔偿范围包括现有财产损失和可得利益损失。即直接损失与间接损失;积极损失与消极损失(可得利益损失)(2)合理预见原则。
      其赔偿范围以违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限。 。

    素面朝天

    2008-06-15 11:26:47

其他答案

    2008-06-22 21:58:28
  • 地震后,可能会出现哪些刑事民事案件,举例说明

    shuiji...

    2008-06-22 21:58:28

  • 2008-06-15 11:22:53
  •   首先可以确定的是既然没有办好权证,你就没有取得房屋的所有权。也就是说,虽然甲方与你签订了购房协议书,但是在长达两年的时间里,甲方有履行交付义务。同时由于甲方没有土地使用证,那么实际上甲方并没有履行义务的能力。所有甲方构成了根本违约,你可以根据合同法的规定,请求解除该合同。
       接下来就是赔偿问题。违约金是一个专门名词,如果协议没有约定违约金,那么法院就不会支持违约金。但是由于对方根本违约是造成合同解除的原因,那么基于对方违约给你造成的损失,法院会支持你的损害赔偿请求。违约金是缔约时由双方主观协商确定的;赔偿是根据客观损失确定的,两者不同。
      你的损失可以包括装修,银行利息,房价上涨的损失也可以包括在内。 另外,不解除合同对你不利。如果合同不解除,对方就可以说正在办理相关手续,可以继续履行,对你进行损害赔偿也很有限,而且你的房屋权利也得不到保障。装修你可以先自己找个机构评估,作为要求赔偿的证据,诉讼中对方提出异议的话让他申请重新评估去。
      房屋(以及汽车等大额商品)买卖法院一般也不会支持双倍赔偿的。你没有很大必要再提及欺诈问题。 总之,你可以依据合同法要求解除合同,要求对方赔偿装修和利息等损失。在房屋遭受地震受损之后尤其要尽快解决这个问题。

    ganlu8...

    2008-06-15 11:22:53

  • 2008-06-14 19:13:45
  • 1 我能依照上面所述的法律起诉吗,如果不能,依照什么法律起诉呢? 
    :现在这房产证上不是你的名字,你还不具备诉讼主体资格,你无权起诉管理部门。
    2 我能要求解除合同,要求赔偿违约金以及装修损失吗,违约金的标准?或者是不解除合同要求赔偿违约金?
    :能。因为卖方没有如实告知该房的手续不全的情况,你可以以对方欺诈为由请求撤销合同。
     
    3装修没有发票,是否自己找评估机构估价还是由法院指定评估机构 
    :评估只能是在诉讼前由当事人双方共同申请评估或起诉后一方请求评估。诉前你自己找评估机构估价,只要对方提出异议则无效。起诉前法院不能“指定评估”。
    4 我该怎么办好呀,房屋经过地震后有严重的裂纹,甲方一直拖着不维修,我就想退房了,但因房价上涨会有损失 
    :向法院起诉请求撤销合同,并请求退房吧。

    北方狼

    2008-06-14 19:13:45

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