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请列举我国或者广东、广州有关限价房、经适房、廉租房的法律法规

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请列举我国或者广东、广州有关限价房、经适房、廉租房的法律法规

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  • 2008-05-05 11:16:09
      广州今年投10亿建廉租房经适房限价房 进一步完善住房保障体系  
    2008-1-10 
      在住房保障体系工程中今年再投入10亿元,解决中低收入家庭住房困难问题!双特困户住房问题发现一户解决一户,当年新增当年解决……昨日(9日),广州市市长张广宁在市城建工作会议上表示,今年广州要在住房保障体系工程中投入10亿元,积极解决中低收入家庭住房困难问题。
         在广州市城建工作会议上,广州市建委主任简文豪昨日作了题为《民生为重、科学规划建设管理、推动现代化大都市建设全面协调可持续发展》的工作报告。据悉,广州将进一步完善住房保障体系,建立、健全以廉租住房为主的住房保障政策体系,制定保障型住房财政投入政策,严格执行有关规定,健全保障型住房建设用地优先供应机制,加快推进政府保障型住房建设。
      此外,积极解决中低收入家庭住房困难问题,确保2008年实现“双特困户”住房问题发现一户、解决一户,当年新增、当年解决。   张广宁表示:“广州已经建立起以廉租房、经济适用房、限价房为主体的具有广州特色的住房保障体系,今年还要在住房保障体系工程中再投入10亿元,积极解决中低收入家庭住房困难问题。
      ”据悉,为达到这个目标,今年将优先保障重点建设项目和廉租住房、经济适用住房、中小户型中低价位普通商品住房等重要民生工程的建设用地。   有关部门负责人也坦承,在房地产市场,开发企业违规囤积土地、违规开发、恶意炒作等行为仍时有发生,利用信息不对称欺骗小业主的现象依然存在,房地产权证办理难问题也有待进一步解决。
      在有形建筑市场,非法分包、违规挂靠和围标串标现象尚未得到根本治理,投标文件造假行为时有发生,信用监管平台尚未完善,市场管理有待进一步规范。   为此,广州市将继续加强对房地产销售、中介、评估、测绘、租赁等市场的监管,重点打击捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价、黑市交易等违法违规行为,规范房地产市场秩序,力争2009年全面解决历史遗留的办证难问题。
       广州限价房销售管理办法出台:五大限制确保公平 9月29日,市国土房管局召开新闻发布会,就社会普遍关注的限价商品住房(下称限价房)销售对象、销售办法等问题,介绍了有关情况。搜房网独家全程直播!【延伸阅读:广州市限价商品住宅销售管理办法(全文)】 新闻发布会现场 市国土房管局新闻发言人:今天我们这个新闻发布会分两个,一个是关于今天下午的拍卖,是关于猎德村土地的拍卖,非常成功,46亿,对我们广州市实施城中村改造是一个非常大的帮助,有利于推进我们广州市城中村的改造,也有利于维护城中村农民生活保障的切身利益,有利于城中村后续的经济发展。
      猎德村的规划用途是商业办公,有别于商住,猎德村的成功成交有助于城中村的改造,也有助于猎德村村民的生活提高及猎德村今后经济的后续发展。【延伸阅读:广州限价房三限:限户籍 限年龄 只卖首次置业者】 今天拍卖了两组烂尾地,每组地都是以4亿元成交,楼面地价分别是4287元/平方米,还有一个是4692元/平方米,烂尾地的成功解决是在我们市委市政府的正确领导下,也是我们不断创新的机会,我们烂尾地是捆绑式的,但是是一种规划市政绿地的烂尾地,总的目的都是为了解决烂尾地的遗留问题,都是为了保护我们被拆迁业主的切身利益,这是我们的出发点,至于以什么样的形式来出手,这个不重要,都是为了解决历史的问题,都是为了解决被拆迁业主的切身利益问题,所以我们的烂尾地也是拍卖非常成功,还有一组地根据法院的通知暂缓。
       第二个问题是关于限价房的问题,我们已经在网站上面就关于限价房的政策问题公开征求市民的意见。推出限价房主要是基于这样的考虑,近年来我们广州市的商品住宅价格出现了较快的增长,给我们中等、中上收入家庭购房带来了很大的压力,解决中等、中上收入家庭购房的问题,一直是市委市政府高度关切的民生问题,早在去年9月份我们制订了《城市住房建设规划》十一五规划已经明确提出采取双限双竞的宏观调控措施,通过优先发展中小户型,中低价位,普通商品住宅来满足中等家庭收入的住房需求,包括国家的“国六条”,最近出台的24号文都强调了双限双竞,也就是限价房,广州市在双限双竞出台显见放这方面,是走在全国的前列,我们在2006年已经采用了双限双竞来出让普通商品住宅用地,去年我们出让有9宗限户型、限收入价格的普通住宅用地,用地面积达到了95。
      6万平方米,建筑面积约206万平方米,采取双限双竞也就是限价房的方式是我们惠民66条的内容之一。 为什么搞限价房?限价房其本质是我们市构建多层次的住房梯级和消费体系的重要内容之一,对于出台限价房既可以解决构建我市的住房供应体系,以及解决我们中等收入家庭缓解购房压力问题具有非常现实和积极的意义。
      出台限价房的政策是有别于向低收入家庭有住房需求的供应保障性住房的政策,同时又有别于以市场为主导,面向改善性的住房体系,我们住房供应体系是在讲新建的住宅供应体系中,我们现在有廉租房、经济适用房,这两个是属于住房保障体系,新建的商品房子还有市场主导的商品住宅,因为供不应求,这几年商品住宅的价格过快增长,也导致商品房价格过高,所以给我们的中等收入家庭造成了很大的购房压力,为了缓解这个压力我们出台了限价房的政策。
       限价房还是以市场机制为基础,政府采取限户型、限销售价格、限销售对象等措施进行适度调控,引导城市中等收入家庭树立经济、适用、节约的住房消费理念,满足与其经济收入相适应的住房需求。这个是我们出台限价房的背景。 根本这个背景,市国土房管局就草拟了《我市限价房销售管理办法》对限价商品住宅的户型、销售对象、销售价格、销售程序等进行了规定,通过网站、报纸等媒介对外公布广泛征求社会各方意见。
      关于这个《办法》我们主要是有五个方面的内容: 第一,将限价商品住宅的销售对象确定为广州户籍、达到晚婚年龄的首次置业者和首次置业家庭。 为什么要首次置业,我们认为首次置业是我们住房市场的有效需求和刚性需求,在座的各位都非常年轻都是首次置业,所以首次置业是我们市场的有效需求和刚性需求,这是我们必须要解决的问题。
       限价房户型的结构一般是控制在90平方米以下,这个住宅不符合一般高收入家庭改善型住房需求,既然是改善型,就是比较富裕的家庭一般都会选择比较大的户型。同时我们在《办法》里面也规定限价房五年内不得转让和出租,5年后转让时须全额补交差价,基本消除了限价房牟利的空间,可以抑制高收入家庭的投资意向。
       关于销售为了确定为户籍人口的问题,这个是比较敏感的问题,为什么限价房定位是广州市户籍人口,我们基于三个方面考虑,第一,根本国家关于住房问题的相关政策,地方政府应优先立足于解决户籍人口的住房问题,这是国家的一种精神,当地政府应该优先解决当地居民的住房问题,这是国家政策的要求。
      第二,由于我国信用体系建设滞后的原因,准确审核外来人口的收入、资产、拥有住房等个人情况较为困难,监管成本也较高,审核和处理稍有不当,可能导致更大的不公平。第三,限价房作为全新的住房类型,在政策的试行期内,难以全面掌握市场反应和供求之间的关系,销售对象范围一下子开得过大,如果不是广州市户籍人口,而是在广州市住的人口,或者是全国人都可以到广州来买限价房,这样的话可能难以形成有效供应与保障,广州市本地的居民有这种需求的人没有得到解决,反而很多外地的,因为种种的情况反而得到了解决,没有形成有效的供应和保障,基于上述考虑,《办法》将销售对象确定为广州户籍人口,这个销售对象也不是一成不变的,所以大家注意我们的《办法》里面也规定市国土房管局可根据实际情况调整销售对象的范围,通过试行我们会及时发展问题进而解决问题。
       第二,关于价格问题,限价房的价格问题也是比较敏感的,我们借鉴香港居屋政策的定价标准,将限价房销售价格原则上定于土地出让时同一区域、同一地段的同类型商品房市场价格的70%。这个70%也不是无的放矢,我们做过测算,按照70%定价标准基本符合我市目前中等收入家庭的购房消费水平,我们今天讲的是中等收入,而不是讲低收入,我们保障的低收入可支配收入是18287元,同类型的商品住宅70%的定价水平的话,包括现在平均水平打七折是将近6000元,我们通过按揭15年,10年,反退回去,居民收入水平大概是多少,定价在七折的水平应该基本符合我们市中等收入家庭的购房消费水平。
      这个也于目前广州市经济适用房的价格是有区别的,经济适用房的价格是成本加3%的定价,体现是我们在住房供应体系中分类、分层次的保障与调控的概念,我们现在有廉租房,经济适用房基本上是以成本价来满足低收入家庭的购房需求或者是租赁的需求,限价房是满足销售需求的,所以限价房与经济适用房是满足不同层次消费需求的。
       我们也特别强调一下土地出让时的销售价格是最高的销售价格,具体的销售价格可以由开发建设单位根据市场的需求,根据房屋的朝向、楼层等情况来确定,但是是不能够超出限价的,这是关于价格的问题。 第三,关于户型的问题,限价房的户型全部严格限制在建筑面积90平方米以下。
      这也是按照国家的政策来制定的,这样的户型限制主要是考虑满足中等收入家庭的自住型的需求,富裕的家庭是满足改善型的需求,所以我们的限价房是不适合一般富裕型家庭改善型需求,这样的房子是限价格、限套型的面积,所以是自住型的需求,我们定位为什么是首次置业者,因此首次置业者是一种有效需求和刚性需求,至于为什么说要选择晚婚年龄,主要是为了抑制被动性需求,举一个例子,比如富裕家庭有一个小孩7、8岁,一有看限价房,所以干脆家里面经济比较富裕就买一套限价房,事实上他根本就没有这个需求,因为小孩非常小,这就是我们定晚婚年龄的原因,晚婚年龄的人确实有购买的需求是一种刚性的需要。
       90平方米户型的限制是高于廉租房,廉租房目前的标准是50平方米以下,经济适用房是60平方米以下,90平方米限户型的政策是国家调控的长期性的目标,90平方米占70%以上这个政策会不会变,国家已经很明确的要求这个政策将是一个长期性的政策,通过这个政策也可以引导我们中等收入家庭改变消费习惯,建立一种经济、适用、节约的理性住房消费理念。
      在很多资本主义国家,实行资本主义制度包括香港地区,东南亚的国家像韩国他们的套型面积是非常小的,也是因为国家的经济条件和他的实际情况所制约的。 第四,《办法》确定了完善、规范的销售程序,防止开发性建设单位违规操作,保证各项限制性规定得到落实。
      《办法》设立了销售方案审核环节,建立了购买预登记、预登记、审核、网上审查、公示等制度,将销售方案作为合法预售证的条件之一。 第五,保证限价房资源公平分配,《办法》限制限价房上市交易,如规定购房业主办理权属登记之日起五年内不得出租和转让;五年后购房者转让限价房的须全额补交政府优惠的土地出让金等。
      我们采用限价,在土地出让的时候已经对销售价格进行了限制,而且是按照同一地段、同一区域,同类型的商品住宅市场销售价格的70%来定的,在土地出让的时候因为现在的价格所以开发企业在竞地价的时候受到了很多的限制,就等于政府在土地出让金方面进行了很大的优惠,政府其实让出了土地出让金,开发企业通过竞争地价取得土地,因为限了房价,所以就挤压了开发企业的利润,这个双限双竞的核心目的就是两个,一个是限房价,满足和解决有需要人群的中等人群的购房需求,第二个就是挤压了开发企业的开发利润,所以限价房是住房的优惠政策,符合条件的人享受了这种政策,如果说将来要上市、转让、出租,你就因为享受了这种住房优惠,所以在将来上市、转让、出租的时候必须补交政府在出让土地的时候优惠的出让金,优惠的标准我们在这个方案里面都有体现。
       关于是不是存在骗购限价房的行为,我们在《办法》里面也提出了处罚措施,政府可以采取收回房屋的方式,如果涉及诈骗的我们保留通过司法来追究其责任,上述讲的五点就是我们《办法》核心的理念,这个《办法》我们也强调了个别的问题,比如开发企业在限价房这快是不允许债权工程抵押,这个主要是考虑限价房是政府的优惠政策,限价房必须是一个按照政府的要求有效的供应,如果说因为抵押、出现别的债务纠纷而导致司法处置,这个就会影响住房优惠政策的实施,所以我们不允许限价房在建工程抵押、开发,同时对剩余房源销售执行我们也作出了相应的规定。
      按照我们销售对象而言,不太可能会存在剩余房源,确实是市民对住房的需求还不是很了解,是在试行的阶段,所以我们也提出了关于剩余房源这一块开发企业如何利用剩余房源这一块提出了一些规定。 凡是2006年采用了双限双竞限制房价出让地块,参照本《办法》执行,价格是按照2006年土地公开出让限制的价格。
       限价房是我们广州市制定的一项住房的优惠政策,也是一个灵活的调控手段,比如说现在通过限套型、限价格,限销售对象是一个住房的优惠政策,但是同时也是灵活的调控措施,大家可以琢磨一下,目前我们市场上面基本上都是以市场为主导的商品房来解决老百姓的住房问题,现在我们搞限价房搞了一定人群可以享受限价房,这是一项优惠政策,同时他也是一个调控措施,调控措施就是在房地产市场价格过快增长,房地产供需失衡,房地产价格过高的时候给大多数老百姓造成了很大的购房压力的时候,我们限价房就应运而生了,是一般非常有效的调控措施,大家如果注意观察香港的话,香港的居屋现在也停下来了,香港在房地产非常活跃、价格非常高的时候,就推出限价房来抑制房价的快速增长,在房地产比较低迷的时候,居屋政策又控制了,所以是一个非常灵活的调控措施。
      下一步,政府将根据我市房地产市场运行情况,灵活掌握限价房用地的供应规模,刚才我讲的几个概念,房地产价格很高的时候量可以对多一点,一个是为了解决大多数人群的购房问题,一个是为了抑制房价的快速增长,在房地产比较低迷的时候,也可以控制的量少一点,对我们来讲,在供应限价房土地这一块也是灵活的。
      增加信息透明度,规范限价房的建设和销售,进一步完善我市多层次住房梯级供应和消费体系,解决好中等收入家庭的住房问题。 。

    风光秀丽ml

    2008-05-05 11:16:09

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