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房屋担保问题

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房屋担保问题

当事人双方签订一份货物买卖协议,买方将自己所有的房屋在协议中约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方(是卖方为保证自己的货款能收回而提出的要求,但到目前货款均未支付),并在过户前又签订房屋买卖合同一份,并依此合同办理了过户手续.,现还请问这种暂时过户的行为是否
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  • 2008-04-29 11:42:07
      合同是双方自愿订立,表达了双方的真实意思表示,只要不违反法律的强制性规定,就有效。
    双方在买卖合同中约定以买方房屋作为买方付款的担保,并依据此条款,签订了房屋买卖合同,办理了房屋过户手续,现在房屋产权人为卖方。这一些列行为的基础,都是依据买卖合同的担保条款,即“买方将自己所有的房屋在协议中约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方”。
      因此,这系列行为是否合法有效并具有法律约束力,必须考量买卖合同担保条款的效力,而不是仅仅割裂地单独看房屋买卖合同及过户行为是否有效。 根据我国担保法,设定抵押担保的,不得约定债权无法实现时直接以抵押物充抵。违反担保法的约定的,担保行为无效。
      本案中,担保条款虽没有类似于“不付款则房屋归卖方所有”的字样,但双方履行担保条款后的实际效果,就是买方不按期付款,买方房屋就归卖方所有。因此与担保法的强制性规定相抵触,属于无效条款。 由于担保条款属于无效条款,那么双方为履行担保条款,而签订的房屋买卖合同、办理的房屋过户手续等行为皆无效。
      
      无效的民事行为自始无效。买方得以任何时候采取法律措施要求撤销无效的民事行为。 鉴于房屋的所有权实行登记主义。现房屋登记在卖方名下,卖方可以随时行使出让、抵押房屋的行为,危害买方的权利。因此,建议买方及时采取法律措施,向法院起诉要求撤销房屋过户的行为,将房屋所有权人变更为买方,并在起诉同时申请财产保全查封房屋,防止卖方任意处置房屋权利。

    江荣卿律师

    2008-04-29 11:42:07

其他答案

    2008-05-04 16:35:22
  •   对于你所说的情况现做出如下的整理和分析:
    如果“原房主”为“货物的买方”,并且按照双方所签订的“特殊”的货物买卖合同,在收到货物后至依法将该合同中所述之房屋转让给“货物的卖方”前这段时间中,又与另外一个人签订了该房屋的买卖合同,并依此将该房屋过户给了这“第三个人”(其中这“第三个人”与“货物的卖方”素不相识,也始终未见过面,而且两人均是事后才得知其中详情的)。
      但是现在又由“原房主”(即:“货物的买方”)强行居住着,问“货物的卖方”如何才能维护自己的权利? 那么,我来告诉你从结果上来看,有两种思路可以维护你的合法权利,但是都需要通过法律的途径来进行(即:到法院去起诉他)。 第一,可以以不履行合同为由,要求法院按照合同判令支付与该货物等价的现金,并赔偿相应的损失! 第二,可以直接以“欺诈未遂罪”向法院提起刑事诉讼(理由是:以房屋为诱饵,骗取大量货物,并企图以此牟取暴利),同时向公安局举报,要求进行刑事立案侦查,并归还相应的货物。
      当有了结果以后,便可以再次向法院提起民事赔偿的诉讼请求,要求其赔偿相应的损失! 第三,也可以直接以“不当得利”的罪名向法院提起民事诉讼,要求归还其货物,并赔偿其损失! 以上三种方法虽然简单,但很有可能失去合同中所说的房屋的产权,从而使其“奸计”在一定程度上获得成功! 第四,可以先行要求法院对所签订的“货物买卖合同”进行评估与公证(这之中当然也包括了对“房屋产权抵押”行为的评估),然后根据结果和需要再请求法院“废除”之后签订的“房屋买卖合同”,最终要求法院按照“货物买卖合同(包含房屋抵押在内)”将该房屋的所有权判给你。
      这种方法虽然比较复杂,但却可以在无需办理产权证的情况下,“永久性”得到合同中所描述房屋的“所有权”。

    143729...

    2008-05-04 16:35:22

  • 2008-05-02 13:08:29
  •   你好:
    1、“请问这种暂时过户的行为是否能够对抗后者的房屋买卖合同”:
    (1)我认为后来的房屋过户不是“暂时过户【行为】”,原“暂时过户协议”只是【协议】”,并没有变成【行为】,因为:如果没有之后的“房屋买卖合同”和依据该房屋买卖合同的过户行为,该房屋根据原“暂时过户协议”而办理过户,才是“暂时过户行为”,但双方后来的房屋过户是根据双方其后经协商重新签定的房屋买卖合同而过户,所以:原“暂时过户协议”没有得到履行,被双方后来的房屋买卖合同所取代。
         (2)因为(1),这种暂时过户的行为不能对抗后者的房屋买卖合同:后来的房屋买卖合同如果没有提及之前的“暂时过户协议”,就已经成为一个独立的买卖合同,且该房屋买卖合同是双方真实意思表示、房产已经过户,房屋已经归原卖货方(房屋的买方)合法所有。
       2、“暂时过户在货物买卖协议当中,法律性质又如何认定”: (1)“暂时过户协议”如果提及“以房屋作为抵押”当属无效:因为该条款隐含了债务无法履行时房屋所有权转移为债权人所有的意思,违反《担保法》第四十条关于“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定。
         (2)如果没有提及以房屋作为买卖合同抵押的:暂时过户协议应当不是货物买卖合同的担保(不是房屋抵押),只是一种无名协议:在买方给付货款之前房屋归卖货方合法所有、在买方给付货款之后卖方应该将房屋归还买方所有。该协议没有违反法律法规的禁止性规定,是双方真实意思表示,应是有效。
          3、“现在这房屋仍然是由原房主强行居住着,我可以用什么方式处理,如果我起诉的话,应该如何起诉呢?”: (1)房屋已经合法归你所有:你可以起诉要求停止侵犯房屋所有权、归还房屋。 (2)货款他还没有给付:你还可以起诉要求他支付货款。
       4、如果我要他支付货款,他必定会说房屋已过户给我了,应该怎么起诉呢 ”: (1)起诉当然还是要求他化付货款。 (2)如果“他说房屋已过户给我了”:你可以说房屋过户是根据后来的买卖合同、这是另一个独立的合同,而不是根据原“暂时过户协议”,原暂时过户协议并没有执行、货款也还并没有给付:所以他还应当支付货款。
       5、不过,如果他肯给货款,建议你还是把房屋再过户给他吧:为人不可太过分,得理之时且让人,该得的钱财一分不能少要,不该得的还是该给谁给谁吧。   6、你要法律条文,我认为其实这件事中最主要的是事实性质分析,适用法律,当然只能是《合同法》。
      

    132289...

    2008-05-02 13:08:29

  • 2008-05-02 06:25:42
  • 一、房屋暂时过户的想法并不是买卖合同的担保,一旦过户,即发生物权转移,产权证书登记的产权人就是该房产的所有人了。
    二、起诉的话,现产权证登记的产权人有权要求原房主向其交付房屋。原房主以买卖合同履行情况来抗辩不成立,但对方可以主张买卖合同项下的权利
  • 2008-04-29 15:51:31
  • 以上分析太?铝耍菸锶ǚǎ欢锶ǖ羌枪局饕澹慵热灰寻炖砹说羌牵梅坎偷比皇悄愕牧耍闶歉梅课莸暮戏ㄋ腥耍阃耆梢云鹚咚址噶四愕姆咳ǎ奁诟闾诔龇课荩⑴獬ニ鹗А?
    提醒:暂时过户并无法律特别规定,并不能影响过户的效力
    此外,你并没有写明具体约定的内容,也没说明你是怎么约定货款与房款,以及货款与房款的关系,所以在此本人在此不便多说
    

    文刀

    2008-04-29 15:51:31

  • 2008-04-29 12:07:31
  •     《担保法》
       第三十三条
       本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
      前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。
       第三十四条 下列财产可以抵押:   (一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;   (二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;   (三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;   (四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;   (五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;   (六)依法可以抵押的其他财产。
         抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第三十八条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。 第四十二条 办理抵押物登记的部门如下:   (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;   (二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;   (三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;   (四)以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;   (五)以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。
          第四十三条 当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。   当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的,登记部门为抵押人所在地的公证部门。   第四十四条 办理抵押物登记,应当向登记部门提供下列文件或者其复印件:   (一)主合同和抵押合同;   (二)抵押物的所有权或者使用权证书。
         第四十五条 登记部门登记的资料,应当允许查阅、抄录或者复印。 第六十三条 本法所称动产质押,是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。
         前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,移交的动产为质物。 综上,你们签订的房屋买卖合同,实际上是对不动产的质押,而担保法只规定了动产质押和权利质押,对不动产是不能设定质权,是没有法律支持的。
      你可以要求协议解除房屋买卖合同,到房管部门为该房屋办理不动产抵押权登记。 。

    UC

    2008-04-29 12:07:31

  • 2008-04-29 11:39:37
  •   一、当事人双方签订一份货物买卖协议,买方将自己所有的房屋在协议中约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方(是卖方为保证自己的货款能收回而提出的要求,但到目前货款均未支付)并在过户前又签订房屋买卖合同一份,并依此合同办理了过户手续,现还请问这种暂时过户的行为是否能够对抗后者的房屋买卖合同?
    当然不能对抗后者的房屋买卖合同。
      法理依据: 在法律上,这应当是一种不动产抵押担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项(建筑物和其他土地附着物)至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
       显然,该抵押合同没有生效。一个没有生效的抵押合同,无效的合同就是自始无效,确定无效,当然无效和绝对无效。 二、暂时过户在货物买卖协议当中,法律性质又如何认定。。。 暂时过户在货物买卖协议当中,其法律性质应当是一种担保物权,贷物买卖是主法律关系,而抵押担保是从法律关系。
      从买卖双方“约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方(是卖方为保证自己的货款能收回而提出的要求,但到目前货款均未支付),并在过户前。。。。。。”只是一种担保条款,该条款通常情况下是从签订时就生效,但根据物权法定的原则,因为没有办理抵押登记而不能生效,当然就更不具有担保物权的效力。
       呵呵,不好意思,发送结束后才看到你的补充的情况。其实《物权法》和《担保法》关于不动产抵押权何时生效的规定是一致的。请看《担保法》第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条 办理抵押物登记的部门如下:    (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;    (二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门; 《物权法》 第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。
      抵押权自登记时设立。 第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: (一)建筑物和其他土地附着物; (二)建设用地使用权; (三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权; (四)生产设备、原材料、半成品、产品; (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器; (六)交通运输工具; (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
       抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 。

    133927...

    2008-04-29 11:39:37

  • 2008-04-29 11:13:03
  • 1、“买方将自己所有的房屋在协议中约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方”这个办法本身就有问题了,就算真的能返回也是白白地交纳了两个税费,实际上立个担保协议,以房产证为抵押就行了。
    2、法律上确认房屋的产权只以房产证为准。那么,这房子“在过户前又签订房屋买卖合同一份,并依此合同办理了过户手续”,这房子就是过户后的产权证上的那个人的了。那么,这个房子已经不再是原产权人的了,他的“买方将自己所有的房屋在协议中约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方”实际上是在用别人的财产做担保,是无效的,也是不可能实现的。
    3、在法律上只能认为当事人双方签订的这份货物买卖协议主体有效,而“买方将自己所有的房屋在协议中约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方”这一条约定无效。

    北方狼

    2008-04-29 11:13:03

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