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关于未办两证的合同房交易问题

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关于未办两证的合同房交易问题

A买了一套住房,两证尚未办理,房款已交,手上还只有购房合同.但A并不了解关于合同房不能交易的法律规定,于是在中介C住登记卖房.中介C很快找到了购房人B,三方签定了协议,C承诺为B办理合同更名.但因相关法规,C无法按预定时间和费用办理合同更名,于是要B多给点钱去找熟人帮忙,B又不
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  • 2008-01-24 16:31:18
      1、A买了一套住房,两证尚未办理,房款已交,手上还只有购房合同。但A并不了解关于合同房不能交易的法律规定,于是在中介C住登记卖房。中介C很快找到了购房人B,三方签定了协议,C承诺为B办理合同更名。
    由此可见,购房人B清楚地知道出售人A在出售该房时,并不是已经取得了该房的房地产所有权证书,而出售人取得该房产的所有权证书时间,是取决于房地产开发商先前行为。
      当下,购房人知道这一情势而仍然在中介人C的参与下与出售人签订了房屋买卖合同,足以证明,购房人做出的真实意思表示,包括办理房产过户取决于开发商办理第一次变更登记的时间。 2、C无法按预定时间和费用办理合同更名,于是要B多给点钱去找熟人帮忙,B又不愿拿钱出来,事情拖了下去。
      最终因A所买房的开发商问题,两证得很长时间才能办好。导至房屋无法交易。 ABC三方约定的履行期间,按照通常的理解应当是三方根据正常情况下,开发商为购房者办理正常变更登记的时间而推出的一个时间,该时间虽然在三方合同中是确定的,但实际上三方都清楚地知道能否在这个约定的时间内办理再次变更登记,取决于开发商的先前办理变更登记的时间,因此对履行期间的解释,不能局限于只言片语而应当按照合同的整体来理解。
       3、最终因A所买房的开发商问题,两证得很长时间才能办好。导至房屋无法交易。 结果B将中介人C和卖房人A告上法院。称按合同法97条,中介C提供虚假信息,卖房人A非法卖房。导至B延误购房时机,因房价上涨造成损失,应由A和C赔偿。请问A和C要承担损失吗?要如何承担这个假想出来的涨价损失? A不能在三方约定的时间内履行房产变更登记手续,是因为开发商的行为而导致的,所以,A既不是拒绝履行,也不是迟延履行,充其量也只能算是履行不能。
      一般认为,是否履行不能,应依社会观念判定。凡社会观念认为债务事实上已无法强制执行,即属于履行不能。从本案来看,不能在三方约定的时间内履行办理房产变更登记手续是因为开发商的先前行为所致,故该种履行不能是客观不能而不是A的主观不能。从履行不能的法律后果看,在不可归责于债务人的事由而致履行不能时,债务人免除履行原债务的义务,且不承担债务违反的责任;在双务合同,债权人免除对待给付的义务,对待给付已经履行的,可依不当得利请求返还;履行不能由第三人造成或标的物已加入保险的,债务人虽可免除履行原债务的义务,但债权人得请求其让与对第三人或保险人的损害赔偿请求权或交付其取得的赔偿金。
       综上所述,B将中介人C和卖房人A告上法院。称按合同法97条,中介C提供虚假信息,卖房人A非法卖房。导至B延误购房时机,要求A和C赔偿因房价上涨造成损失,与我国《合同法》第九十七条 :“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
      ”的立法宗旨相违背。 以上只是个人观点,仅供参考。 。

    133927...

    2008-01-24 16:31:18

其他答案

    2008-01-24 16:25:35
  • 没有“合同房不能交易的法律规定”,但如果开发商违约或其他手续原因,是极可能不能按时办理房产证的。这一点,做为专业的中介机构,应当知道并应当如实告知购房人B;并且,在这种情况下不能及时办理房产证不是“多给钱”、“找熟人”就能办成的,中介机构也应当知道,所以,中介C有提虚假信息、不履行如实告知义务和商业欺诈之嫌。故此,A与C应当共同承担给B造成的实际直接经济损失的赔偿责任。
    但因房价上涨造成损失应该是社会价格的反映,而不是真实的确已发生的直接的实际损失,即为“假想”损失,法律上并不能支持。如果购房协议中有定金或违约金条款的,B请求定金或违约金的,法院应当给予支持。

    北方狼

    2008-01-24 16:25:35

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