目前个人住房公积金贷款利率也随着贷款利率的上调而相应微幅上调。个人住房公积金贷款利率上调0。18个百分点，其中，5年(含)以下贷款由现行年利率3。78%调整为3。96%；5年以上贷款则由现行年利率4。23%调整为4。41%。以10年10万元公积金贷款为例,月还款额度将增加到1032。
05元,每月比加息前多还8。63元。但这与同期商业性房贷下限5。51％相比，5年以上公积金贷款的年利率低1。1个百分点。
为此，对于已经和还在继续缴存公积金、已买房和即将买房的市民来说，他们该如何使用好自己的公积金和补充公积金呢？
实例一：贷款者使用说明
自己激活公积金
文/程域
自从两年前，用公积金买的那套房子被我卖了以后，公积金就成了被我和先生遗忘的东西，尽管我们自己住的那套房子还是纯商业贷款的。
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目前个人住房公积金贷款利率也随着贷款利率的上调而相应微幅上调。个人住房公积金贷款利率上调0。18个百分点，其中，5年(含)以下贷款由现行年利率3。78%调整为3。96%；5年以上贷款则由现行年利率4。23%调整为4。41%。以10年10万元公积金贷款为例,月还款额度将增加到1032。
05元,每月比加息前多还8。63元。但这与同期商业性房贷下限5。51％相比，5年以上公积金贷款的年利率低1。1个百分点。
为此，对于已经和还在继续缴存公积金、已买房和即将买房的市民来说，他们该如何使用好自己的公积金和补充公积金呢？
实例一：贷款者使用说明
自己激活公积金
文/程域
自从两年前，用公积金买的那套房子被我卖了以后，公积金就成了被我和先生遗忘的东西，尽管我们自己住的那套房子还是纯商业贷款的。
最近是财务发的一张公积金对账单提醒了我。
仔细瞧瞧，哇！两年多的时间，公积金账户里面的余款已经到了5位数，本来也是不在意的。后经财务分析才感到不合算！“为什么不冲还贷呐？”马上打电话到公积金管理中心，可惜那个114登记的热线咨询电话一直处于忙音状态，灵机一动，就打贷款银行的热线电话。
交通银行的工作人员在电话里指点我：如果我是贷款房屋的主贷人的话，带上自己的身份证和公积金的对账单就可以到交通银行办理。于是我带着两个银行要求的东东到了贷款发放银行，在柜面说清提前换贷的要求后，工作人员马上就着手办理了。
公积金冲还贷款分几种方法：用于贷款扣款，比如公积金冲还贷款后几个月之内可以不用自己交贷款了；用于本金的冲还贷，就是每月的还款额减少了。
想想还是第二种方式合算，这样可以少还很多利息了。
本来我还想在用公积金冲还贷款的同时，保持每月的贷款额度不变，这样就缩短了贷款时间，但是银行不同意这样做，没办法我只能放弃了。到第二个月时，冲了大概10000元左右，我每月的还款额少了30多元。
不过，我也为今后再买房贷款公积金埋下了埋笔：我先生的公积金账户里面也有将近2万元的公积金余额，我分文不动，就等今后再买房子的时候用他的账户去贷公积金。
我有朋友也忽视了公积金，结果在买房的时候大叫不合算。这位朋友因为辞职在家闲逛了半年多，公积金账户自然被她也遗忘了，结果在她要买房时才发现公积金的利率要比商业贷款合算得多，这才想去激活公积金账户。
但是被告知：要激活公积金账户至少要等半年有正常交款记录后才能进行。这样地只能眼巴巴地放弃了这个10万元低息贷款的机会，好在她还能从账户中提取自己过去积存的公积金。
实例二：无贷款者使用说明
让公积金变现
文/乐之
外企拿着高薪的周先生买房一次性付款，自然就没想过公积金的事。
还是他的同事提醒他，买房一次性付款后，半年内可以提取自己的公积金和补充公积金，他才想到了提取现金这事。
经询问财务科，他拿到了提取公积金和补充公积金的表格，单位也在相应的表格上盖了章。在网上一经查询，可把周先生乐坏了，因为平时自己交的补充公积金很高，现在两类公积金累计的余额已达9万多元。
兴冲冲到达最近的建设银行后，才发现自己还有许多问题没搞清楚，在此也特意提醒大家：公积金提现要去已购商品房的所在区的建设银行支行。比如你购买的商品房是徐汇区的，你就要去徐汇区的建设银行支行。他们的上班时间是周一至周五，期间中午11点半至1点半为午休时间。
另外，一些相关的资料也需复印，如：身份证、房产证、户口本、婚姻证明、社保卡、买卖合同、契税单等。因为银行可能不提供复印服务，所以大家最好事先复印好。
准备好这一切之后，周先生来到了房子所在区的建设银行，拿齐了自己填好的表格（注意：只需要填上你的名字、身份证号码即可，金额一栏留给银行工作人员填写，他们知道可以提现的准确数据）、单位证明和所有相关资料的原件和复印件。
本来他还排在队伍的后面，可因为前面的人不是资料不全就是复印不对，结果不到10分钟就轮到了他。银行整个审核过程不过10分钟，就帮他开出了留有密码的定期存单。
凭着这张存单，周先生在自家门口的建设银行顺利提款，年初构思好的理财方案正好用这笔钱去实现。
公积金使用误区
误区之一：公积金只能用来贷款目前，公积金缴纳者通常会存有一个误区，即认为只有向银行贷款时才能使用公积金。其实，公积金除用于贷款外，还可因为购房、建房、装修等事宜，将公积金这一“长期金融不动产”活用起来。
贷款者每年还可提取公积金一次用于冲还住房贷款。
误区之二：公积金转存储蓄更划算目前，有许多人认为公积金的存款利率很低，钱存在公积金账户里不划算。于是，他们在购房、建房、私房翻建和大修时，在现有资金充裕的情况下，也将住房公积金提取出来。
但公积金提取出来之后，却又没有很好的投资去处，于是将其作为一年期的储蓄定期存款。这样一来，看起来是赚了，但实际上却是亏损的。因为不管是活期存款，还是一年期的定期储蓄存款，实际收益都低于公积金存款收益。因为住房公积金的年利率不仅要高于存款利率，且不征利息税。
因此，要是不需要使用公积金储存额，且提取公积金后又没有好的投资渠道，就不要提取公积金，应该让公积金年复一年地利滚利。（据悉，目前公积金当年年度缴存额的计息利率为0。72%，上年结转的住房公积金计息利率为1。72%。）
上海市公积金贷款细节
■住房公积金账户余额的查询职工查询本人住房公积金账户余额，可以通过中国建设银行上海分行于每年7月份打印《职工住房公积金结存单》，了解住房公积金余额；也可拨打声讯电话 ，或到上海住房公积金网（ ）查询。
此外，如职工对住房公积金余额有疑义，还可以凭本人的身份证件、住房公积金账号到建设银行或市公积金管理中心事务受理办公室查询本人住房公积金储存余额。
■借款人提前偿还住房公积金贷款有两种形式：一种是一次性提前还清全部贷款；另一种是提前偿还部分贷款。
一次性提前还清全部贷款是指住房公积金贷款在未到期之前，借款人一次性将贷款余额与当月贷款利息还清的还款方式；提前偿还部分贷款是指住房公积金贷款在未到期之前，借款人在一定条件下一次性偿还部分贷款本金和当月贷款利息的还款方式。
部分提前偿还的，应在贷款合同正常履行一年后，且提前偿还的金额不少于上月还款额的六倍。
■对那些已经申请了房贷，但还未获得贷款放款的市民，如果有补充公积金，可根据自身情况，撤消原申请，重新向银行提出公积金贷款申请。享受新政策，人们可以在一定程度上缓解还贷压力，根据新规定，补充住房贷款额度从补充公积金存储余额的2倍调整到15倍，若借款人补充住房公积金余额的15倍小于10万元，则余额倍数改用20倍重新计算。
这样，用较少的补充公积金余额就能获得较多的贷款。对此，银行专家建议，最好先了解自己的公积金账户余额情况，假如余额很低，不妨等账户余额达到一定金额时再利用。
专家还提醒说，对于申请最高20万元公积金住房贷款者，必须将手中已有公积金贷款全部还清，再次购买新的房产时，才能使用此政策。
上海市公积金管理中心提醒
根据本市房地产市场发展的实际情况和住房公积金的来源情况，经报上海市住房公积金管理委员会同意，自2005年2月1日起微调部分住房公积金个人购房贷款政策，主要内容如下：
一、取消贷款前住房公积金须累计缴存满两年的限制。
只要借款申请人在申请贷款前六个月正常连续缴存住房公积金（包括时间和金额）即可取得住房公积金贷款资格；
二、调整住房公积金存储余额的倍数。若借款人受基本公积金缴存余额15倍的限制而贷不足10万元，则计算该条件的余额倍数放宽到20倍，仍贷不足10万元的，按实际计算额度放贷；
三、补充住房公积金贷款采用与基本公积金贷款一样的贷款倍数。
补充住房贷款额度由补充公积金存储余额的2倍调整为15倍，最高限额由3万元调整为10万元（同上，若借款人补充住房公积金余额的15倍小于10万元，则该条件的余额倍数改用20倍重新计算）；
四、调整借款人计算还款能力的工资基数比例。将计算基本工资比例由40％调整为50％；
五、其他已有明确规定的贷款条件不变，继续执行。
。收起
不行，公积金贷款属政策新贷款，夫妻两只允许购买一套住房，这是政策严格规定的，你先生可以提取公积金还款
可以，拿你的购房合同或集资建房合同，在单位盖个章，就可到公积金中心提取了，公积金使用是你的权力，单位无权阻止你，盖章只是手续，证明你是单位职工并已缴交公积金。
是做房地产代理的，你的情况基本没问题，主要看你的还款能力，若你一套房子加上车的贷款月还款小于等于你月收入的1/2，或者你能提供其他资信证明，证明你的经济实力，那就肯定没问题了。 如果你向我一样，跟多家银行有很好的合作“关系”，那你就算再买几套房，再买几辆车，贷款也尽管可以来找我。我刚帮人（一家人）办理了购买6套独
每个银行计算利息的方法不同,我也是工行的等额本金,不过我上次看过来,还是工行的利率算法相对便宜些的,建行是最高的,你说的这个问题我倒没注意,回去我也得算一下了.
我想是这样的：你当初签订贷款合同时，利息问题已经是其中的条款了。另外早一点还完贷款肯定对你有利。因为还完以后就等于不借别人的钱了。不借人家的钱了还有何利息可言？
带上贷款合同，并去公积金中心取领用单一份，到按揭贷款银行盖章，然后带着合同和领用单去公积金中心可以领取公积金，每年一次，一般在11月份，地点在房产交易中心二楼。
不可以支取但可以转移。 《住房公积金管理条例》规定：单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。 附：二十四条职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： 1 （一）购买、建造、翻建、大修自住住房的； （二）离休、退休的； （三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； （四）出境定居的； （五）偿还购房贷款本息的； （六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
不能。你想，连被单位辞退的、没有收入的失业人员都领不出来！其实那点钱哪够买房啊，只是精神安慰吧。
如果房产证或购房合同上已经有了前女友的名字，那么不管是由谁付钱该房产都有她的一份。 比较棘手。 最好可与协商解决。
目前是行业整体低迷，消费者集体观望。下调存准率是瞄准刚性需求的一连串动作之一，观望气氛势将逆转，但只局限于首套普通商品房市场。非普通商品房开发商还要熬一段苦日子。
我建议一步一个脚印，年轻人有多少能力做多少事，可以先买一个小房子，以后根据自己的能力再慢慢地改善。
目前的限购令是看买房人目前拥有的房产数量，只要是其所有的房产，即使是获得赠予的房产，只要再买房，也会受到相应的限制。
购房合同没房本贷款产权房本照贷款企业经营困难做经营意贷款找我10银行放款快 您房产现已抵押欠款现您想售需要筹钱银行办理提前款及解押手续手没资金则向我借款用于暂垫资您收买房款给我 房产已银行抵押进行房产二抵押使您产起房屋升值重新评估抵押给银行贷升值部 向我借款相银行言主要特点: 1、手续简便办完手续放款需工作即银行申请贷款约需要1月间 2、向我借款周期较短非适合短期周转般16月 3、您需要期借款要急用由我先款借给您我帮您向银行贷款银行放款给我解决您急用期使用贷款利息较低问题 4、房产短期借款房产要求:商品房、经济适用房、别墅、商铺、按揭房产、没房本房产、本价房产、标准价房产、优惠价房产、银行抵押房产、市央产房、房本银行或典行、或我同行抵押 5、车产短期借款车辆要求:北京及公户名轿车、北京全款车辆、北京期车辆、贸手续车辆、及各种车辆贷款
在银行贷款买房子属于抵押款，如果新房的话有首付，所以一般不会出现最后拍卖金额低于贷款，如果是旧房子贷款时也是按照评估报告的70%左右给你放贷，所以也不会出现拍卖金额低于贷款的情况。
不是非要房子,而是要一个生活的品质 谁愿意自己的女儿一结婚就没饭吃 如果你能养活你俩,如果你能给她她想要的生活,没房子没什么大问题 现在一般都是两家一起付首付,自己还贷 好说好商量嘛
二手房过户通常要经过以下几个步骤： 1. 买卖双方建立信息沟通渠道，买方要详细了解房屋的整体状况以及产权状况，应该要求卖方提供合法的证件，主要包括房屋所有权证书、房主的身份证以及其他证件。 2. 如果卖方提供的房屋是合法的，可以上市交易，买方就可以交纳房屋定金，然后买卖双方签订买卖合同：买卖双方通过平等协商，对房屋的坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付、具体交付时间、产权办理等达成一致意见后，买卖双方要签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3. 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产交易管理部门提出申请后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对没有产权或仅有部分产权，又没有得到其他产权共有人书面同意的情况要拒绝其申请，禁止上市交易。 4. 缴纳税费。二手房交易的税费比较复杂，要根据交易房屋的性质来决定，如房改房、危改回迁房、经济适用房和其他商品房的税费构成是不一样的。 5•办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料要移交到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知到发证部门申领新的产权证。6. 对贷款买房的人来说，在和卖方签订好房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方进行交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款。买卖双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 7. 买方领取房屋所有权证、付清所有房款后，卖方交付房屋并结清所有物业费。
<p>感谢您对广州市国土资源和房屋管理工作的关心和支持。您的建议我们会加以研究。谢谢。<br/>《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》规定（以下须同时符合）：（1）申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；（2）家庭年人均可支配收入低于18287元、家庭人均资产净值低于11万元；（3）无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米；（4）未享受过以下购房优惠政策：按房改成本价或标准价购买公有住房;购买解困房、安居房、经济适用住房;参加单位内部集资建房;落实侨房政策专用房;拆迁安置新社区住房；政府提供的其他购房优惠政策。（5）申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。申请经济适用住房的申请人必须以家庭为单位申请，单身未婚人士不能申购经济适用住房。请致电83192727查询。如有疑问欢迎垂询，我们将热忱为您服务。谢谢！</p>
<p>根据市人民政府《印发关于广州市直属机关事业单位住房货币分配实施方案（试行）的通知》（穗府〔1998〕21号）规定：住房货币分配的实施对象为本人未享受过购买房改房、解困房或参加单位内部集资建房等购房优惠政策的人员。购买限价房不属于享受上述购房优惠政策，您是否可享受住房货币分配可根据你所在单位的住房货币分配方案的规定执行。限价房不属于解困房。如您还有不清楚的地方，欢迎再来信或来电咨询（联系电话：83323969），我们将热忱为您服务。</p>
<p>根据穗国字〔2010〕1311号文及建金〔2010〕179号文规定，对首套住房且建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，住房公积金贷款首付比例不低于20%。即不管借款人购买的是一手住房或二手住房，只要家庭首套住房建筑面积在90平方米以下的，首付款不低于20%就可申请贷款。目前我中心正准备新政策操作指引，暂时还没发给银行。</p>
<p>根据新政规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。居民家庭是指由夫妻与未成年子女组成的家庭，居民家庭并不以户籍为单位。您没有购买房子,则属首购。相关文件:《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办〔2011〕3号）、《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字〔2011〕156号）均已发布，相关内容可登陆我局公众网站（www.laho.gov.cn）进行了解。</p>
<p>根据新政规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。若您们符合上述条件即可购房。</p>
<p>公共租赁房的相关政策在制订修改中，暂未出台。请您今年继续关注各大媒体关于公共租赁房的报道。</p>
交通只有930、周边配套不完善。如果买燕郊不如到一些省会城市去买配套好的楼盘！
你好！ 供暖开户费7000元，燃气开户费4000元，有线电视开户费1000元应该是合理的。
六合的房子要不了3000 想交通便利的话就在汽车站周围看看 出租的话得看命了。在市区工作的我觉得没人会跑到六和去住，只能是在六和工作的，在六和工作的再没房子住的话，不如去城里打工了。 3年前就像开发六和房地产的开发商我估计也够有头脑的了
要为你的房东考虑考虑,给人方便,与自方便.
等您确定要买哪套房子，再让卖方出示产权证原件和产权人身份证原件，若没有的话，需要出示委托书原件，委托人身份证原件。
你好.小区物业肯定无权禁止你进出,建议你直接向业主反映,由业主向物业投诉. 但是,你也无权要求物业对客户停水电,物业也无权对客户对停水电,供水电是供水供电部门与客户之间的合同关系.
你先应该对浦东浦西大部分地区的房子的房价和地段做一个分析，毕竟买房不是小事，一定要认真对比找到性价比最高的房子，至于房价你可以上房途网上的房价行情看看，它对上海各区的小区房价都有详细描述。 ，至于升值情况那就要仔细分析地段未来发展趋势。多到网上或其它媒体关注上海各区发展动态。
在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 一、确认产权的可靠度 1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3、一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 四、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积； 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 七、追溯旧房的历史 1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2、哪些人住过，什么背景，是何种用途； 3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 八、产权是否完整 1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 九、小心房款和产权的交接 1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 十、保证产权顺利过户 1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
看车流大是什么原因\什么时间,如果晚上休息的时候车流没这么大就没关系,如果是暂时施工导致车流大那施工结束就好了,如果是交通拥堵导致的,那附近的道路建设会分担这条路的压力,过段时间也会好,总之,车流会少噪音会少,只是时间问题.... 给降降价格,让客户加装隔音玻璃吧
就我个人而言 我觉得现在趁着经济海啸席卷全球,正是买房的时机 房市现在的下跌已经开始有政策层面的支持,最多明年经济肯定会好转,房价也会是继续上涨 你既然在天津做生意,就不要再想回老家如何如何 回去你还得全部从头再来,何苦?
这两条都是霸王条款。不过。。。 首先你去看下你的合同，现在正常的电脑打印合同里，延期交付开发商肯定违约，你看看合同上面如何定义违约赔偿问题。但是有一点，最重要的一点。。。。合同上入如果有约定“如果有不可抗拒因素延迟交付”，如何处理。。。这个可以算是你的软肋了。。。这个条款算是由开发商说了算的。。。 其次你去看下合同上约定的纠纷处理方法，正常来说合同上应该有定义如果出现纠纷如何处理，不外两种方法， 1，由仲裁委员会解决 2，地方法院起诉 不过当时你签合同的时候开发商肯定让你选第一条。因为事实上并没有某某仲裁委员会这个单位，只是由政府的某个部门出来说说不痛不痒的话。 建议你先找开发商交涉，无效的话去找个律师咨询一下。 希望能够帮助到你，祝你好运。
不必签署什么合同，你就说：“你们只要按照图纸施工就可以了，别的我不管”。因为施工图纸都是经过当地规划局批准的，必须符合国家规范，如果按照图纸施工是不会漏雨的，否则可以到当地建委投诉。 什么叫防雨砖？是否是雨棚？随便更改原设计是不可以的，尤其是立面，也是经过规划局批准的，不可以随便改动。
如果交了首付，又签了购房合同，开发商要办这个，需要去房管局在领出同样的几份合同才行，这个开发商要和房管局关系可以才行，否则不好办，因为房管局也是为的赚钱，有规定在没有办理房产证之前，是不可以转让的，办了证以后，就可以收各种费用了，哈哈。风险是没有什么，手续费加的不要太多，不过我想不会原价转让给你，对方只不过想赚钱罢了。你给他一部分钱，让他把合同都拿来，在付全部钱。OK！
一定要做房产证的过户手续，否则会出大问题的！ 只有房产证才具有法律效力，“签个合同就没事了”是骗人的。 那是法律上不预承认的。 而且不管“过户”时，你有多忙，你自己一定要前往、在场，因为骗子、作假的太多了，本来买方是肯定要去的，他（卖方）确叫说：“签个合同就没事了”，等你不去了，他就搞个假的房产证给你，而你确蒙在鼓里，待到几年后或几十年后你去与谁理论啊？ 所以说不怕一万，只怕万一，不是有一句俗话说：害人之心不可有，防人之心不可无”。希望你能认真对待此事，并成功买到供销社的那套房子！
从法律的的角度来讲是不合法的，"醉冰轩主"所言：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 但是这样的房子在很多地方都可以交易，这是专了法律的空子。 比如在南宁，我们可以将房子退还给开发商，再又开发商于买家签订商品房购房合同，将房子顺利过户给买家，等楼房通过综合验收后就可以办证了。这就是我们说的“更名”。但是“更名”，开发商是要收费的。但是却免了过户的各种交易税费。 这样的交易在南宁有很多。
定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。” 该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。 在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的，并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更，从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下，购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。” 该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。 在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的，并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更，从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下，购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范 文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。” 该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。 在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的，并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更，从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下，购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。” 该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。 在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的，并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更，从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下，购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。” 该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。 在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的，并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更，从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下，购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金 信息来源：锦联房交网
就是贷款划到开发商帐上就相当于付清房款。
合同上面注明了：“本合同一式X份，甲乙双方各执X份....”所以必须要回属于自己的一份！其实一般是4份都是一样的，开发商、业主、房管局（存档）、银行（如果没有贷款就不给，发放产权证后用他项权证换回），开发商没有必要存两份。 合同的生效在于必须及时和开发商或者其委托人共同到当地的房地产交易中心对合同进行登记备案，合同才生效，才有法律效力。只要合同生效，手里拿复印件也无妨甚至丢失都无妨，因为可以到房管局查底。
可惜国家对这个没有规定 建筑面积等于套内加公摊 丈量的面积就是我们常说的地砖面积。套内等于地砖加墙体面积
1、我国明确规定城镇人口不得在农村购买房屋，目的是保护农田； 2、你通过村里操作，一般情况下是不会出问题的，但一旦出了问题，是不受法律保护的。
按照你说的 ，该房产不是共有的，因为你们结婚的时间在新的婚姻法之后。新婚姻法规定婚前财产自有。而婚后的债务也是你自己的。但是如果你老婆愿意和你一起还的话，那你最好和她说清楚财产问题
买房子都是这样，关键是合同签署后必须及时由买卖双方共同到当地的房地产交易中心登记备案，合同才生效，才受到法律保护，房子就是你的了。
对于大多数首次置业者来说，购买二手房不失为一种明智选择。但是应选择什么样的二手房呢？ 1、根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的。总的原则是你的积蓄付过首期款后，还小有余款。 2、要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。有的楼盘批地时间早，而建成入伙时间较晚；有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好；有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差，这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。 3、选择合适的地理位置。所购买的楼盘能不能保值或者增值，在很大程度上取决于二手房的地理位置。要尽可能多的了解物业所在地的市政规划，将来的发展状况。 4、不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半，超过这个界限，经济压力将很大，如果自己的收入不稳定，压力将更大。 5、要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。 6、要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变买，一旦没有了解清楚，就可能造成房产被查封，还带来损失。有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产，有的是因为遗产继承问题而转让房产，这些情况如果不了解清楚，就会卷入到不必要的纠纷中。 7、不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。 信息来源：锦联房交网 欲知更多内容请登录：锦联房交网
最严重的后果就是在城市建设管理委员会字拆除你的阁楼时，你没有任何反抗的权利，你没有任何法律保障。因为开发商在申请项目时，他要把所有的计划递交当地的有关部门，政府部门审批以后他才能开始施工。如果他不能半房产证的，那么肯定不是在审批之内。要不然肯定能办
应该由你的表弟到当地的公证处按照规定的格式填写一个授权委托书，委托别人办理购房、登记手续。
你现在的问题和我正解决的问题一样。当时我也是没有在意，结果现在还要做。如果你购买的是一手房，那么就直接向开发商申请。他可能以各种借口推脱，但是只要房地局还没有办理房产证，那么都是可以是申请的。如果是二手房，那么中介是不会太介意的。如果你要等到房产证办理下来后在申请加你的名字，那么可就麻烦了，而且费用很多，和买卖差不多
这叫做房产的共有，所以你最好马上和开发商申请（注意多说些好话），不要等到证出来了再加，那样会很麻烦的。因为再加名字属于产权的变更，不仅手续烦琐，还要缴纳相当多的费用。特别是银行的抵押也是相当的麻烦。如果一旦产权证出来了，我觉得没有必要加名字。不如做公证
按合同约定，你可补款或退房！ 合同与房产证上房屋面积有出入怎么办 胶东在线网12月1日消息 前日，一刘姓市民通过本网对话台询问房管部门：在清泉小区买了一个阁楼，当初购房合同上写的房屋面积比房产证上的多了两平米，也就是说当初多付了两平米的钱。现在想咨询一下，我的房子是否也适用多退少补的政策。他们坚持不退我们多交的钱是不是合法的。（问题编号41655） 房管局回复说，建设部《商品房销售管理办法》中规定：商品房销售可以按套（单元 ）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 综上，若开发商违约，您可持商品房买卖合同通过法律途径诉讼维权。 来源：胶东在线 对《购房说明》的法律评析 2002年10月，一购房者与某房地产开发商（简称开发商）签订《商品房购销合同》（简称购房合同）一份。其中一项约定：“建筑面积按实得建筑面积计算。若暂测面积与房地产产权登记机关（简称产权机关）测定面积有差异的，以产权机关测定的面积为准。若产权机关测定面积大于或小于暂测面积1%时，每平方米价格不变，房价总金额按实际面积调整。”双方在购房合同上签字盖章后合同生效。可是，开发商随后又取出自制的《购房说明》（简称购房说明）一份，上面主要写着：“购房合同中的半封闭阳台按100%计算，房地产权属证件（简称房产证）中的半封闭阳台按50%计算。不论办房产证时如何调整面积，本购房合同中约定的总价款维持不变。”当时，开发商以“履行买房手续”为由让购房者在购房说明上签了字，接着又把这份购房说明收回并单方保存起来。约半年后，购房者在领到产权机关颁发的房产证时，发现产权机关对半封闭阳台建筑面积是按50%计算的。这样一来，在半封闭阳台建筑面积的问题上，开发商从中多算了8个平方米，多收了房价款3万多元。购房者在得知这一情况后，与开发商多次协商未果，遂诉至法院。 一、在购房合同中对半封闭阳台按100%计算建筑面积，是一种违反行业规范、并被行业规范所明确处罚的违法行为；同时，又是一种明确触犯我国法律中禁止性规定的违法行为 国家行政机关对半封闭阳台按50%计算建筑面积的情况，作出了明确而清晰的行业规定。国家经济贸易委员会1983年1月1日颁行《建筑面积计算规则》第一条（16）项明确规定“凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算面积”。 建设部[1995]736号《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》第2.1.14条规定“无围护结构的凹阳台、挑阳台，按其水平面积一半计算建筑面积”。国家质量技术监督局自2000年8月1日实施《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/—17986—2000）第3.2.2.c）规定“半封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”。 国家行政机关为推行上述规定，对开发商制定了明确的规范要求。例如国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行于1992年7月20日共同颁发的《商品住宅价格管理暂行办法》第11条规定“商品住宅开发经营企业要遵守国家物价法规和政策，严格执行批准的商品住宅价格”。第12条（1）款（1）项规定“下列行为属于违反本暂行办法的行为：（一）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；”又如国家质量技术监督局1999年6月22日颁布《商品房销售面积计量监督管理办法》第6条“商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范〈商品房销售面积测量与计算〉中规定的商品房面积测量限差”。广东省物价局1997年1月17日颁发《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第3条规定“商品房交易的价格行为应当遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则，遵守国家的价格法规和政策”。 国家行政机关对开发商违反上述规定的行为，制定了相应的解决办法。例如建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商局、监察部2002年5月23日颁布《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第2条（2）款规定“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款，由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款，由房地产开发企业双倍返还买受人”。又如，最高人民法院2003年6月1日颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条（2）款规定“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，面积误差比超出3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人”。再如，1997年12月29日颁布的《中华人民共和国价格法》第41条规定“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当返还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”。 国家行政机关对开发商违反行业规范的行为，制定了相应的惩罚性措施。例如《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中第2条（2）款（2）项规定“各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为”。又如《商品房销售面积计量监督管理办法》第11条规定“违反第6条规定的，质量技术监督部门责令改正；给用户、消费者造成损失的，责令赔偿损失，并处违法所得3倍以下、最高不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可处1万元以下的罚款”。还有，广东省建设委员会[粤建房字（1999）128号]《关于加强商品房销售面积测量计算管理的通知》中第3项规定“各主管部门要加强对房地产开发商销（预）售商品房面积计算的监督管理，发现有违反规定、规则计算商品房套内建筑面积、分摊建筑面积的，要责令其改正，并通过新闻媒介公布于众。在未改正之前，停止其销售商品房业务”。第（5）项（1）款规定“房地产开发商违反规定计算商品房面积的，由市、县建委责令其停止销售业务，限期整改”。最后，《中华人民共和国价格法》第40条规定“经营者有本法第14条所列为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；情节严重的责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。” 上述法规、政策的条文中，多处呈现出“应当”、“不得”、“要遵守”、“严格执行”、“返还”、“双倍返还”等字样，这就清楚地说明，开发商在本案中对半封闭阳台按100%计算建筑面积，是一种违反行业规范中禁止性规定的违法行为。 如果站在国家基本法律的角度上看，开发商的这种行为更是一种违反法律禁止性规定的行为：我国民法通则（基本原则）第6条规定“民事活动必须遵守法律；法律没有规定的，应当遵守国家政策”。我国合同法（一般规定）第7条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。我国消费者权益保护法（总则）第4条规定“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则”。 二、购房者在非真实意思表示下所作的签字，应认定为无效 （一）制作购房说明的本身，就是一种明显的民事欺诈行为。在购房合同中，开发商明知故犯，有意将半封闭阳台按100%计算建筑面积，从而对购房者多算了8个平方米，多收了3万多元。可是，开发商心里也十分清楚，根据双方签订购房合同中所作的“暂测面积与测定面积出现差异时，房价总金额按实际面积调整”的约定，在产权机关对现场商品房作出测量后，其对阳台多算的8个平方米的行为与事实肯定会暴露无遗，作为购房者也肯定会知道自己的权益被侵犯，并根据购房合同中双方明确约定的条款，名正言顺地索回多算多收的3万多元。为了解决这一“难题”，开发商想出了制作购房说明的办法。在购房说明里，开发商明确写着“购房合同中的半封闭阳台按100%计算，房产证中的半封闭阳台按50%计算。不论办房产证时如何调整面积，本购房合同中约定的总价款维持不变。”在每次卖房时，开发商都会在双方签订了购房合同之后，紧接着又取出自制的购房说明，以“履行买房手续“为由，诱使不知情的购房者在购房说明上签了字。随后又将购房说明收回，并单方保存起来。以后若有的购房者在发现自己的财产权益被侵害而进行交涉时，开发商就会拿出购房说明来，称“购房说明已对购房合同中面积出现差异时的约定条款作出了修改与变更，应以修改变更后的条款为准。购房者在当时也是自愿的；不是自愿的，又怎么会签字呢？” （二）在开发商未尽真实解释义务的条件下，购房者所作的签字不能认定为是其真实意思的表示。本案中，开发商作为建筑领域中从事开发、建设、销售的主体，自然具备相应的专业知识与专业技能，对购房者出示购房说明时，应当对说明中的主要条款履行真实解释的义务，即不能对购房说明中条款的确切涵义、法律后果等有意隐瞒，或编造虚假情况等，更不能利用绝大多数购房者不具有购房专业知识与购房操作技能的自身弱点，骗取购房者的钱财，侵害购房者的权益。显而易见，本案中开发商对自己制作的购房说明在当时肯定未尽真实解释的义务，诱使购房者在不知情、不知法的条件下作出了签字。可以推断，如果开发商在当时尽了真实解释的义务，那么，会有哪一位购房者在明知对方违反行业规范中禁止性规定的情况下，“自愿地”让对方在阳台问题上多算自己8个平方米，多交3万多元的购房款呢？答案只能是否定的！ 民事活动中，当事人的签字绝大多数是其真实意思的表示，是有效的法律行为；可是，也有少数非真实意思表示的，但又在形式上是“自愿的”签字，应属无效的法律行为。无效法律行为的签字情形有：无行为能力人或者限制行为能力人超出自己的年龄、智力情况，作出不具有相应行为能力的签字；代理人超出被代理人的授权范围、事后又不被代理人追认的签字；因对方掩盖事实真相，使已方陷入错误认识而作出的不合真实意思的签字；因被威胁、逼迫，一方在意志不自由的情况下所作的签字；因处于危难境地不得已接受了某种明显不公平的条件而作出的签字；因违反法律或社会公共利益，例如为逃避债务而非法转移财产，故意在“赠予协议”上所作的签字等，从形式上看都是“自愿的”，但是从民事法律行为的成立要件上看，都是无效的签字。 （三）购房说明的实质在于扰乱社会经济秩序，危害社会公共利益。在民事活动中，具有专业性、技术性的民事主体利用自身优势；同时也利用对方不具有专业性、技术性的弱势，在签订经济合同中作出不公平、不诚实，甚至明显欺诈对方财产的约定，在现实中是屡见不鲜的。例如某医院违反国家卫生部、药监局、进出口商品检验局的明文规定，将没有进出口商品检验合格证的心脏起博器安装到患者的心脏里，被患者发现后该医院竟称“患者在手术同意书上签了字，又如数交纳了医疗费，说明是自愿的；所以医院安装该起博器的行为就是合法的。”这种解释，在法律上能成立吗？如果将这种欺诈行为认定为“自愿”、“合法”，那么，具有专业性、技术性的民事主体，都会有可能公然违背国家行业规范的要求，在社会上坑蒙拐编、牟取暴利了；所要解决的就是找个借口让对方在类似购房说明的材料上签个字就行了。这种行为的实质，不仅仅在于侵害了对方当事人的财产利益，更重要的是在于公然违反国家法律法规，扰乱社会经济秩序，危害社会公共利益。例如某法院违反诉讼费用收费办法的规定，故意增加名目多收诉讼费，随后以“履行交费手续”为由，让当事人在已经准备好的另外的材料上签上名字。于是，法院这种多收费的行为就变成“自愿的”、“合法的”，这样能行吗？这种行为对社会经济秩序、或者社会公共利益会产生什么样的负面影响呢？ 开发商制作、签订购房说明的过程中，其行为直接违反我国民法通则（基本原则）第4条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”；违反合同法（总则）第6条“当事人行使权利履行义务，应当遵循诚实信用的原则”；违反消费者权益保护法第8条“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”；违反价格法第14条（4）项“不得利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱使消费者或者其他经营者与其进行交易”的有关规定，均应当认定为无效的民事行为。 三、购房说明是一种确定的格式合同，应当认定为无效 本案中，出现了两种合同文本，一种是《商品房购销合同》，另一种是《购房说明》，当两者发生冲突时，应该怎样甄别并取舍呢？让我们先看一下两种文本的区别：1、从制作上看，购房合同是由国家工商行政管理局、中华人民共和国建设部共同制作的，而购房说明则是由某一房地产开发商单方制作的；2、从文本上看，购房合同是样本合同，对全国的开发商、购房者都有法律约束力，而购房说明则是确定的非样本合同，只在某一特定的开发商与购房者之间产生；3、从利益关系上看，购房合同的制作，与全国的开发商、购房者都无利益关系，而购房说明则是在有利益冲突的双方中，由一方为自己制作的，是一种“对自己有利就会对对方不利，对对方有利就会对自己不利”的利益关系；4、从合同内容上看，购房合同体现了遵守国家法律法规、行业规范，当事人双方权利义务平等的精神，而购房说明则是在违反法律法规、行业规范的条件下，作出了全部条款对开发商有利，对购房者不利的说明内容；5、从签订的过程上看，购房合同是经过双方协商、修改的，达成一致意见后双方在合同上签字盖章的，而购房说明则没有经过协商、修改的过程，只让购房者在上面签字后就终结的；6、从法律效力上看，购房合同签订后，双方各执一份，产权机关备案一份，均具有法律效力，而购房说明则在购房者签字后由开发商即时收回并单方保存的，也不报送产权机关备案。通过上述比较，可以看出购房说明是一种确定的格式合同，其危害性在于排除了对方的主要权利，或者免除了已方应该承担的民事责任，应当认定为无效。与此同时，应当以购房合同为标准，来确定双方当事人的权利与义务。 开发商制作购房说明，其行为本身违反广东省人大常委会1997年12月1日颁发《广东省经济合同管理条例》第5条“订立书面经济合同，应当使用根据国家制定的合同示范文本印制的统一合同文本；当事人有特殊要求的，可以在统一合同文本中自行增加条款”。违反佛山市物价局、建设委员会佛价[1998]141号文件中第3条“商品房购销合同的签订必须规范，按国家建设部、行政管理局印发的《商品房购销合同示范文本》的规定执行”。退一步讲，本案中即使开发商想要变更修改合同，也只能在购房合同上直接增加或修改相关条款，或者在购房合同后增加附页，而不能擅自作主，另外制作什么购房说明之类的材料，从而逃避国家行政机关的监管，规避国家法律法规的调整。 我国消费者权益保护法第24条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任”。第（2）款又规定“格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”。同时，我国合同法第41条对格式合同与非格式合同的取舍，有着特殊的认定规则：“对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。 综上所述，购房说明是一种违反法律法规禁止性规定的行为，是一种典型的民事欺诈行为，是一种使用格式合同的行为，不论从哪个角度去评析，均应当认定为无效。属多算多收的，应当将多收的购房款连本带息返还给购房者。根据消费者权益保护法惩罚性赔偿的规定，开发商还应该承担双倍返还的民事责任。
LV0
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