住房
我们看中一套房子，价值15万，我们付了首付，签署了购房协议，本想用公积金贷款来付房款，但是因购房协议不是正式商品房买卖合同，因为房子还没盖好，所以无法贷款。只好等房子盖好后有了正式合同再贷款，交房款只有先借钱。不知道有了正式合同后能否贷到款？住房公积金贷款是不是可以拿到个人手里还是必须给房屋开发商？如果是给开发商，我们是不是就贷不成款了？
你好！
公积金（组合）贷款申请人应具备的条件:
1、建立住房公积金制两年以上，并按规定连续足额缴存，有完全民事行为能力的职工。
2、购买住房的，须有符合法律规定的购房合同或协议；自建住房的，须有规划、土地管理部门批准的文件；大修自住房的，须有规划部门批准的文件；公有住房置换的，借款人须有与置换企业签订的《住房调剂协议书》。
3、购买商品房、经济适用住房或自建住房的，须将房价30%以上自筹资金存入贷款银行；大修自有住房的，须将修房费用50%以上的自筹资金存入贷款银行；购买私产住房的，须将房屋评估价值30%以上自筹资金存入贷款银行；公房置换的（不购买公有住房产权的），须将置换企业评定的公有住房置换补偿费50%以上自筹资金存入银行，购买公有住房产权的，须将置换企业评定的公有住房置换补偿费和公房出售价格总额50%以上自筹资金存...全部
你好！
公积金（组合）贷款申请人应具备的条件:
1、建立住房公积金制两年以上，并按规定连续足额缴存，有完全民事行为能力的职工。
2、购买住房的，须有符合法律规定的购房合同或协议；自建住房的，须有规划、土地管理部门批准的文件；大修自住房的，须有规划部门批准的文件；公有住房置换的，借款人须有与置换企业签订的《住房调剂协议书》。
3、购买商品房、经济适用住房或自建住房的，须将房价30%以上自筹资金存入贷款银行；大修自有住房的，须将修房费用50%以上的自筹资金存入贷款银行；购买私产住房的，须将房屋评估价值30%以上自筹资金存入贷款银行；公房置换的（不购买公有住房产权的），须将置换企业评定的公有住房置换补偿费50%以上自筹资金存入银行，购买公有住房产权的，须将置换企业评定的公有住房置换补偿费和公房出售价格总额50%以上自筹资金存入贷款银行。
4、同意用自有、共有、第三方自然人的房产或贷款银行认可的有价证券进行担保；以房产作为贷款抵押的，同意办理抵押房屋保险。
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公积金（组合）贷款申请人需要提交的资料:
1、公积金打印单；
2、储蓄卡和储蓄卡确认书（持本人身份证到建设银行储蓄所办理）；
3、经房管局备案登记的商品房买卖合同原件四份及复印件二份（到购房所在地的区房管局办理）；
4、房屋他项权利登记申请表；
5、开发商的商品房销售许可证（向开发商索取复印件一份）；
6、开发商的开户行和帐号；
7、购房交款收据原件及复印件二份；
8、个人身份证原件及复印件二份（夫妻双贷款的需要夫妻二人的身份证）；
9、夫妻双贷款的需要结婚证原件及复印件一份；
10、个人图章（楷体） 。
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公积金（组合）贷款最高贷款额的计算方法:
借款人实际贷款最高数额按照以下标准计算。
1、贷款额度不超过借款期限内借款人家庭还贷能力
贷款额度＝借款人及其配偶月工资总额之和×职工个人还贷能力系数×12(月)×贷款年限 职工个人还贷能力系数按不同贷款期限确定，1至10年为35%，11至30年为40%。
月工资总额＝个人帐户上住房公积金月缴额÷（单位缴存率+个人缴存率）
例如：借款人的住房公积金帐户上每月缴存的住房公积金为160元，个人和单位缴存率均为８％，其配偶住房公积金帐户上每月缴存的住房公积金为286元，个人和单位缴存率均为13％，则借款人月工资额为160÷(8％＋8％)＝1000元，其配偶月工资额为286÷(13％＋13％)＝1100元。
2、 贷款额度不超过房价一定比例
购买商品房、合作建房、经济适用住房(安居房)和自建住房的，贷款额度不超过房价或建房造价的70%；
现住公房、危改还迁房和大修自有住房的，贷款额度不超过房价或修房费用的50%；
购买私产房的贷款额度不超过房屋评估价值和交易价格的70%;
置换公有住房贷款的额度不超过置换企业评定的公有住房置换补偿费的50%,同时购买公有住房产权的，贷款额度不超过评定的公有住房置换补偿费和公房出售价格总额的50%。
3、贷款额度不超过住房公积金缴存余额的一定倍数
贷款额度不超过借款人夫妻双方缴存住房公积金余额的15倍。
4、贷款额度不超过市房改领导小组确定的贷款最高限额。
按市统一规定的机关、团体、事业单位和内资企业缴存比例缴存住房公积金的，或按规定经批准降低住房公积金缴存比例的，贷款最高限额为10万元；借款人夫妻双方任何一方单位或个人住房公积金缴存比例超过市统一规定的机关、团体、事业单位和内资企业缴存标准的，即2000年7月前凡缴存比例高于7%，7月后缴存比例高于8%，贷款最高限额为12万元。
目前我市规定外商投资企业住房公积金缴存比例高于内资单位缴存比例，因此凡外商投资企业及其职工按规定比例缴存住房公积金的（2000年7月前缴存比例为12％，2000年7月后缴存比例为13％），贷款最高限额为12万元。
最高限额及借款人夫妻双方缴存住房公积金余额的倍数，由市城镇住房制度改革领导小组根据实际情况调整。
组合贷款是按自愿原则，由职工个人申请，经贷款银行批准后，以银行信贷资金发放。住房公积金贷款额度按《天津市个人住房公积金贷款办法》执行。组合贷款优先发放个人住房公积金贷款。
组合贷款额度是指个人住房公积金贷款和银行个人住房商业贷款总额度。
根据工资总额计算的可贷款额度、购房款的一定比例、夫妻双方缴存住房公积金余额的15倍、最高限额四个条件计算出个人住房公积金贷款的实际贷款额度。在不超借款人家庭还贷能力和房价一定比例的情况下，超过个人住房公积金贷款额度的部分，借款人可同时申请银行个人住房商业贷款。
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公积金（组合）贷款的期限:
1、购买不同性质的房屋，其规定的最长贷款年限不同。购买商品房、经济适用住房（安居房），最长贷款期限为30年；购买合作建房、私产房以及自建住房，最长贷款期限为15年；购买公有住房、危改还迁房、置换公有住房和大修自住房，最长贷款期限为10年。
2、住房公积金贷款期限原则不得超过借款人自贷款发放之日至国家法定离退休年龄的年限，但具有高级职称，并有单位延聘证明的，可适当延长贷款年限，延长年限不超过5年。 组合贷款中，个人住房公积金贷款期限和银行个人住房贷款期限相同，其贷款期限最长不超过借款人自贷款发放之日至国家法定的离退休年龄的年限。
公积金（组合）贷款的利率:
住房公积金个人贷款利率按照国家有关规定执行。根据津房改[1999]20号文件《关于调整房改资金存、贷款期限和利率的通知》规定，贷款期限1-5年（含5年）的贷款按月利率3。45‰执行；贷款期限5年以上的贷款按月利率3。
825‰执行。
组合贷款中银行个人住房商业贷款利率，按人民银行规定执行。现行银行个人住房商业贷款利率为：贷款期限1-5年（含5年）的贷款月利率4。425‰；贷款期限5年以上的贷款月利率4。65‰。
。收起
住房公积金是国家对居民的一种房产福利，过去我国一直是“实物分房”，就是直接分配房产到职工名下，自从取消实物分房改为货币分房之后，住房公积金就应运而生，他就是货币分房的一种形式。 住房公积金由单位缴存大部分，如果当职工购房时，选择按揭的，公积金贷款的利率水平比商业贷款低不少，如果不需要按揭的，那么凭购房发票或者契税税票就可以提取公积金，装修也可以支取公积金。
可以如此操作。因为国内银行现在没有真正意义上的转按揭业务。很多有担保资格的经纪公司或者担保公司就开展了类似我爱我家这样的业务。
这种办法是可行的。 但是你不用把全部款项一次给付我爱我家，而是只将提前还款的那一部分提前给付就可以，剩余部分在过户当天给付。 我爱我家的操作周期有点长，一般情况下，原来的业主只要向银行申请提前还贷，那么到了还款日交付款项之后几个工作日房产就可以解除抵押，对于处于按揭中的房产很多都是这样操作的，谁让国内的银行没有真正意义的“转按揭”业务呢。
在开发商取得的预售房销售许可证等正规手续,同时开发商在公积金管理中心备案后.它所销售的期房才能审请公积金贷款.
看您的经济实力去决定. 2年,总的还款要比10年的少许多. 但,月供要多.因此短期的压力要比10年的要大.
现在有公积金转贷款业务,即商业贷款转公积金贷款.商业贷款在正常还款一年以后,其剩余的贷款额度附合您公积金可贷金额,且公积金正常缴费一年内未支取的,符合贷款条件的可以办理公积金转贷款业务.目前武汉公积金管理中心已推出此项业务,广受大众欢迎.必竟可以省不少利息,至于外地是否开展了此项业务不是太清楚,我想规矩应该各地是一样的.
在大连可以，但是 第一，不许把第一次借款还上 第二，个人最高贷款15万元，夫妻双方最高28万元，第二次最高贷款额为个人或夫妻最高贷款额减第一次贷款额！
毛坯房和精装房交费都是一样的。只不过是在价格上单价在９４３２元以下的房屋，契税可以剪半收１。５％，公共维修基金２％，加一起是总房价的３。５％。在加上要预收物业费３个月，还有一些什么抵押登记费什么的也就是一两千元，（不知道你在什么地方，多少钱买的），６％不知道是什么费用如果是９４３２以上买的契税３％加上维修基金２％也差不多６％
应该办产权证之前交，入住时交是不合理的也是违反规定的。
如果是国管的，国家有规定要求在15个工作日到账，如果不是就不好说了，要看你的贷款银行的审批速度，一般要一个月左右的。如果你现在买的房子已经是现房了，那么开发商会在确认你的贷款到账后的一周内书面通知你正式办理入住手续。
选择还款方式一定根据个人的情况来定，二种方式没有绝对的好坏。一般都认为等本金法节约利息，但等本金法不一定适合每一个人。因为：在同等贷款年限的情况下等本金是比等额还款法节约利息，但等本金法在前几个甚至十几个月还款数额较大，如果你可以还得起较高的月供，为什么不缩短贷款年限呢，这样更节约利息呀。一般来说，人的收入是越来越高的，没有必要越还越少，你说是吧。比如：20年的等本金比20年的等额节约利息，但15年的等额一定比20年的等比金节约利息。我认为，最节约利息的方法是选择最短的贷款年限，能贷12年绝不贷13年，供你参考
公积金缴纳是根据你上一年的总收入来算的。 你的公积金降了，说明你去年的总收入比前年的少了。 你那个同事比你的公积金高，说明他去年的总收入比你的高。
<p>您好，根据政策规定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。居民家庭是指由夫妻与未成年子女组成的家庭，居民家庭并不以户籍为单位。非直系亲属间的房屋赠与参照上述规定执行。您可以赠与给父母，受赠方需要提交房地产登记申请书、房地产测绘附图、房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到我局房地产交易登记中心申请办理。此复。</p>
<p>您好，可以加上共同购房人的收入证明。</p>
<p>您好，我市限购政策是以居民家庭（包括购房人、配偶、未成年子女，下同）为核查依据。对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市连续缴交一年以上个人所得税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭不得购买住房。关于首套房的认定问题主要涉及到银行贷款,建议咨询银行。非直系亲属间的房屋赠与参照上述规定执行。若其家庭成员及其名下房产情况符合限购条件,即可购买房屋。《广州市限价商品住宅销售管理办法》无限制限价房产权人以外人员的购房的权利。</p>
<p>您好，限价房是我市多层次住房体系的重要组成部分，是一项必须长期坚持的住房政策。发展限价房必须尊重市场经济规律，是一项需要根据房地产市场实际情况灵活运用的调控措施。感谢您对我们提出的宝贵建议，我们会将您的意见向相关部门反映，以供制定政策时参考。谢谢您的来信。</p>
<p>您好，这种情况是属于再次拥有产权的，需按照《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》的相关规定执行。您可继续通过网上信箱或我局热线83346239与我们联系。感谢您对我局工作的支持和信任。</p>
<p>您家庭的情况如申请廉租住房可能会超出政策所定的条件，建议您家庭可尝试申请经济适用住房。请打开以下链接参阅详细的经济适用住房保障政策：http://www.laho.gov.cn/upload/P020080103407235266913.doc</p>
<p>申请购买经济适用住房的家庭应当同时符合以下条件：（一）申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；（二）家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准（附件1）；（三）无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米；（四）未享受过以下购房优惠政策：1.按房改成本价或标准价购买公有住房；2.购买解困房、安居房、经济适用住房；3.参加本单位内部集资建房；4.落实侨房政策专用房；5.拆迁安置新社区住房；6.政府提供的其他购房优惠政策。（五）申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。市、区民政部门负责对家庭收入情况的审查核实，住房保障部门负责对家庭住房困难的审查核实。对本条第一款第（二）、（三）项规定条件实行动态化管理，市房改办住建办会同市民政局每年度根据本市经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报市政府批准后公布执行。第七条申请购买经济适用住房应当以家庭为单位并实行家庭成员全名制。申请人与其共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系。户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区的，可作为家庭成员共同申请。第八条符合经济适用住房申购条件，以公房租金标准租住公房的家庭，可以申请购买经济适用住房；按照《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》规定退出廉租住房保障的家庭，可优先购买经济适用住房。属上述情况的家庭在购买并入住经济适用住房后，应当在3个月内退回原租住的公房或廉租住房；逾期不退的，按原价退回所购买的经济适用住房。限额标准；家庭月可支配收入（元）：1524年人均可支配收入（元）：18287详情可以点击以下链接打开：http://www.laho.gov.cn/upload/P020080103407235266913.doc或向当地街道、居委会咨询。如有疑问，请致电83192727查询，我们将热忱为您服务。谢谢！</p>
<p>小产权房的买卖行为不受现行的法律、法规的保护，因此小产权购买人无法办理产权登记。小产权房是建筑在集体土地上的房屋，集体土地上房屋拆迁补偿的对象是产权人，补偿内容有房屋补偿、拆迁费及临迁补偿。详细情况可向天河区房管局咨询：85551718。</p>
<p>住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的一项创举。从1991年试点到现在，住房公积金制度已经历了17年发展，实践证明，住房公积金制度对促进城镇住房建设，改善城镇居民居住条件，提高城镇居民生活水平，保障住房制度改革的顺利进行起到重要作用。1999年，国务院颁布《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》），2002年对《条例》作了修订。从《条例》的规定中可以看出，住房公积金具有工资性、强制性、社会性。工资性是指住房公积金是职工个人用于住房消费的专项资金，所有权属于职工。强制性是指住房公积金是以国家和地方的法规为依据产生的，职工和单位必须履行缴存义务。社会性是指住房公积金来源于社会，来源于职工，是一项稳定的住房资金，积少成多，互帮互助，体现出互助和保障的社会性能。建立住房公积金制度的目的，是转变计划经济体制下的住房实物分配体制，提高职工购、建、租住房的能力，发展住房消费信贷，加快住房建设。要实现上述目的，就必须加强对个人住房消费的引导，对住房公积金的使用加以适当限制。《条例》第五条明确规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”</p>
LZ收入比偶高,偶税后才1800人民币,呵呵,去年面签时,胖子大叔在我工资单上画了圈,最后还是给我发了
买了二手房,可以买些比较便宜的84消毒液就很好的,在加点水,可以全面的进行消毒,开窗通风,这样就能起到消毒的作用,还不贵,
我也是嫁给两兄弟的家庭,家里穷不知道何年何月才会分家,分家也没钱买房子,一大家子住在一个三层小房子,好憋屈
回迁房要建好好几年才会有房产证的,我家的房子是回迁的,都住了两年了也没房产证,就是商品房也是建好交房才会有房产证的
只要还有人买，价格就跌不下来的。开发商总是希望多找些卖点来抬高价格，即使偏僻的地方，也能找出一大堆好的修饰。而且更恶劣的是，现在有那么多房叔、房姐，还拼命屯房。所以现在的市场是，只要有房子，不愁卖不掉的，这才是价格猛涨的最大原因。
要注意房子的布局是否合理，合适，另外如果是买二手房的话还要在交定前了解清楚房屋有无抵押、有无被查封，水、电、煤、物管费是否有欠款，屋内是否有渗漏等！
您好！碧桂园·翡翠湾离中心医院只有几分钟车程，我们的户型有90-158㎡，其实90㎡和113㎡的应该适合您，户型方正实用，南北对流，景观开阔，带装修首付12万起。
之前跟一家公司签定商品买卖合同，预付10万订金，后来因为一些原因，不能履行合同，双方经过协商，同意亏损2万元，返还8万元。于是就签了份协议书。我想问一下协议书一定要是原件才有效吗？ 当然有效.这是你们双方意思表示一致的结果,且没有违反法律行政法规的强制性规定,自双方意思表示一致时就成立生效。生效后的协议对双方当事人具有法律约束力。 厂商要求我们签字了邮寄给他，但我怕到时也签字给他了，也邮寄过去了，他不还钱，那我们那份协议还有效吗？ 从你们分处两地和厂方的行为来看，如果严格地说，厂方先签字后邮寄给你们时，该协议还没有真正的生效，只有在你们签字送达到厂方后才是合同法上真正的生效。如果生效后，对方不履行你们的悔约后签订的协议内容，没有关系，因为你们基础法律关系已经解除，厂方失去了继续占有你订金的基础，你们可以以不当得利，要求其返还，拒不返还时，可以以不当得利之债向人民法院起诉。
通常开发商延期交房都会给赔偿的，按照合同约定的数额赔偿。如果不赔偿，你们可以多找些业主一起联合请律师打官司。这种官司很好打，容易胜，所以律师也很乐意接，价钱也不贵，几千元而已，大家分摊点，没多少
购房合同中有哪些主要内容 所谓购房合同也就是房产买卖合同，是指经双方当事人约定，一方转移房产所有权于他方，同时由他方支付价款的契约。契约中出卖房产所有权的一方叫出卖人，即甲方；支付房产价款的一方叫买受人，即乙方。房产买卖合同包括以下主要内容： （一）房屋 也就是经济法律关系中所讲的“标的”，即双方当事人权利义务共同指向的对象。所售房屋必须是属于卖方所有，倘若是与他人共有房产，必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋。在售房条款里应包括房屋的数量和质量。在数量上应明确计量单位，在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房，以及房屋座落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等。另外，对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚。此条款可采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间，建筑面积为＿＿＿平方米。” （二）价款 价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价，是买受人最主要的义务。它既是房产买卖合同中最重要的内容之一，也是房屋面积、房屋质量的价值表现。在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式。例如预购房屋按暂定价先付房款40％，其中10％为定金；待房屋建成一半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款。如是现房交易，可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的合同形式即可。对于广告售房也要进行逐一核算，切不可轻信广告价格。 （三）履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期和交付手续，房屋价款的支付日期和支付办法等等。例如，房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付，还是在买受人所在地支付，都应规定清楚明白，切忌模棱两可。此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款，其交款日期以汇款时间为准）。乙方交给甲方现金＿＿元，其余＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。” （四）产权登记 这是买卖双方在售房过程中的过渡桥梁，也是购房最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力，日后如发生产权纠纷，将对买受人产生不利，带来一系列不必要的麻烦。因此，在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等。此条款在购房合同中的格式参见《商品房购销合同》标准本文第19条。 （五）税费负担 根据有关法律的规定，确定应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用，由买方承担。采取的格式为：“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交易额的＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费。乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％的交易费；承担房产交易中国家征收的一切其他税费。” （六）房屋基地使用权 我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于国家或者集体，当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权，房屋所有人对其基地只有使用权。同时，房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求，按规定缴纳土地使用费。此条款可在产权登记时进行附加说明即可。 （七）违约责任 即违反合同的责任，是指合同的当事人违反合同所引起的法律后果。合同订立后，当事人应当按照订的条款履行自己的义务，但是由于主观或者客观原因，仍不可避免地存在着不履行合同义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务，叫做违约或违反合同。在购房合同中，卖方不履行合同的主要表现有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在暇疵等等。买方违约的主要表现有：不按期支付价款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金，赔偿损失等。此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。甲方必须按期将房产交付给甲方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。” （八）其他款项 主要还应包括合同主体，公证以及一些附加说明等。合同的主体就是指能够参加合同订立，享有权利、承担义务的合同当事人。购房合同中应对合同主体加以说明，其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人。乙方是＿＿＿（某人或某单位），代表人是＿＿＿。”对于经过公证的合同在合同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加以说明。最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份。甲方产权人各一份。乙方一份，＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签名＿＿、地址＿＿、电话 ＿＿＿”以及年月日等。 买房人和房地产商都有权写“补充协议” 房地产商在让买房人签合同时，往往会把《合同》或《契约》与“补充协议”一起交给买房人，并告诉买房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，这时您千万不要被唬住。印有“北京市房地产管理局制”字样的《契约》是政府统一印制的，但补充协议却是房地产商自己印的，房地产商可以写补充协议，买房人也同样有权写！ 要搞清公证和律师的作用 房地产商和买房人签合同时，经常会请公证处人员或律师在场，也有的是请律师或公证处办理公证手续。对此，没有经验的买房人往往会产生错觉，误以为经过律师或公证的合同一定是公平的。在这里，买房人没有搞清公证的是什么？房地产买卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签约内容是否违反法律，注意公证上写的是“合同是否符合法律”，可并没有写“合同是否公平”。 同样，买房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师作用是什么？他们的作用仅仅是“见证”而已，签约后发生纠纷，他们可没责任替您打官司，除非您另外花钱，专门请他为您打官司。千万不要认为律师是“公正”的，他们的执业标准不是“公正”，而是“不违法”。可能有的买房人会说：律师费可是我出的，但您想没想过：律师是谁找的？换句话说：生意是谁给的？明白这个道理，将来这个“见证”律师变为房地产商的法律代表或出庭代理人，您就不会感到奇怪了！对于“见证”律师，我个人的观点同样是：如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章，“见证”不“见证”是一样的。 买的什么房要明确 买房人更要明确自己买的是成品房（不装修就能用的房），还是初装修的房（须再装修后才能使用的房）。《示范文本》对此问题并没有专门条款加以明确，只在第八条“交付期限”中的交付条件有间接反映，所以就不很明确，在发生纠纷时，对买房人显然不利。因此，建议买房人一定要坚持用专门条款将自己买的是什么样的房直接表述清楚。 面积差异处理宜选用《示范文本》第二种方法 第一次买房人可能不知道，买东西担心的是缺斤短两，买房却要注意交房时“建筑面积”增大，因为增大的面积绝不是房地产商好心送给您的，而是房地产商强买强卖的一种手段。有的房地产商为了吸引买家，在卖房时故意将“建筑面积”写小，来降低每套房的售价，交房时再以“误差”为借口，让买房人另付一笔“补差”款。大家要留意的是这个“误差”可能不是3％以内，而是百分之十几或更多，而且这种“误差”往往只出在“建筑面积”上，而“实用面积”却有可能反而减小，让作为上帝的您不仅要为筹集预算外的款项而犯愁，以后还要每年为并不实用的“建筑面积”负担沉重的物业管理费和供暖费或中央空调费。新版《示范文本》第五条第二种选择避免了房地产商耍滑头，我认为买房人宜做此项选择。特别需要指出的是，我们比较房子的大小，直观的是“实用面积”或“使用面积”，过去公房交房租也是按“使用面积”交的。 新的《示范文本》中没有“使用面积”、“实用面积”、“实用率”等老百姓常用的词，也许是专家们认为这些用词不严谨，而用了一个新词“套内建筑面积”。虽然“套内建筑面积”不和我们老百姓理解的“使用面积”或“实用面积”完全一致，但至少这些“建筑”是建在您买的房子里，而不受公共建筑面积（诸如大堂、电梯、楼道、会所所占面积）的影响。因此，我认为买房人选择“套内建筑面积”计价较有保障，当然，如果您能将房地产商在“售楼书”或“广告”上写的“实用率”补充到合同里更好。否则，您选了“按建筑面积计价”或“按套计价”，而没有约定“实用率”，如果交楼时赶上“实用率”缩水，您只能是欲哭无泪。 赔偿利率要确定具体数字 《示范文本》有几处提到房地产商如果违约“按____利率”付给买房人利息。过去《契约》文本上是“按XX银行固定资产贷款利率计算”，我建议买房人不要这样选。因为贷款利率不是老百姓能查得清的，不同银行、不同货币、不同时期、不同对象、不同科目，五花八门，最难的是没有一个银行接受老百姓查询，法院也不会帮您查。因此，您和房地产商签合同时最好规定一个明确的数字（如：年息8％）。 交付期限免责条款要特别小心 过去《契约》中，房地产商延期交楼惟一可以免责的是“不可抗力”，他们为了保护自己，拼命地把并不属于“不可抗力”的条款往“补充协议”里塞，例如：“天气影响”、“异常困难”、“重大技术问题不能及时解决”、“市政配套”等等。这次《示范文本》“不可抗力”免责变成了“特殊原因”免责，“不可抗力”有“法”界定还争论不休，“特殊原因”则根本无“法”界定。 在这里，买房人保护自己办法是：尽可能不让房地产商在《示范文本》第八条“特殊情况”里加条款，如果房地产商一定要加，就一定要写详细。比如：天气影响以政府向社会正式公开发布为准，不然谁能保证天不下个雪、刮个风；“异常困难”、“重大技术问题”每个工程都会出现，这是房地产商应事先估计到的；“市政配套”如是配合工程完成的一个内容，当然也不能接受为“特殊情况”。 为了多一些对自己的保护，买房人最好能在签署合同时说服房地产商在《示范文本》第九条第2款里约定：“因‘不可抗力’或‘特殊原因’，房地产商逾期交房的，最多不得超过XX日，超过时，买房人有权解除合同，合同解除自买房人书面通知房地产商之日起生效。房地产商应将买房人交付的定金、房价款及利息退还给买房人。”没有这个约定，可以说《示范文本》第九条关于房地产商“逾期交房违约责任”的条款如同虚设。能说服法官：房地产商逾期交房不属于“不可抗力”的，已经是少之又少，要想说服法官：房地产商逾期交房不属于“特殊情况”，恐怕更是难上加难。您买房后能做的只有慢慢等，有关房地产商逾期交房赔偿的条款早已与您无关。 交房条件要写清 《示范文本》第八条里规定了交房条件，但1至4项条件都不具体，我建议买房人最好自己选择填写第5项，如果您买的是成品房，要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》；如果您买的是初装修房，要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程初装修质量核定单》。 自己要能监察产权登记 《示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”比以前的《契约》对买房人更有利，但也有新的问题：如何知道房地产商是否按时去办理了备案手续？如果房地产商按时去办备案手续，但产权登记机关认为材料不全，房地产商算不算违约？产权登记机关接受备案的时间是多长？从备案到发“产权证”的时间又是多长？要解决这些问题，我建议买房人可考虑以下几个方法： 1． 最好的方法是在合同里规定买房人得到《产权证》的具体时间，但目前较难做到。 2． 规定房地产商交房时要出示自己的大《房产证》，也就是说房地产商已有了房产权，已经具备向买房人办理房屋过户手续的条件。 3． 约定共同到产权登记机关备案，直接了解房地产商是否按时做了这件事和具体了解从备案到领《房产证》所需的时间。 4． 明确在约定的时间里，房地产商提供的材料未能满足产权登记机关的要求，即属房地产商违约。 买房不像买日用品，您虽然住进房子，可房子并等于是您的，直到有了房产证，房子才真正属于您。您不信？您把房子租出去，租客不交房租，您告到法院，看您告不告得赢。需要特别告诉大家的是：房地产商说房地局办证慢，他只告诉了您一半，目前，办《房产证》是需要些时间，但可没人拦着去办手续，手续都没办，等着拿证不是白等！真正的秘密是：您把钱交给了房地产商，但房地产商却不一定向国家交了土地出让金，不交土地出让金，即使房子是房地产商盖的，但并不等于他就有房子的产权，房子还没有属于房地产商，他怎么过户给您。明白这个道理后，我劝您在签购房合同时千万不要忽视了《房产证》的重要性。 钥匙谁来给 新的《示范文本》取消了过去《契约》规定的买房人要接受房地产商指定的物业公司管理这一内容，分清了本来就不属于一个合同，不属于相同签约人的责、权、利关系。建设部虽然要求新的楼盘不再由房地产商指定物业管理公司，由社会招标产生，但在落实上还有一个过程。因为，新楼盘的物业管理工作不可能回避，《示范文本》没有的东西，不等于房地产商不写进“补充协议”里，所以，您一定要留意在您该拿钥匙时，会不会杀出一个“程咬金”。 以上是本人对《示范文本》的一些拙见，“补充协议”每个房地产商各有不同的版本，本人无法评说，但房地产商的“补充协议”有一点肯定是共同的，那就是最大限度的保护自己，作为买房人只能是见招拆招、有样学样，用自己写的“补充协议”最大限度地保护自己。好在目前房地产市场是买方市场，主动权在买房人手里，买房合同又有了选择余地，只要您谨记，买房子也要“一慢、二看、三通过”，不头脑发热、心血来潮，应该比早期买房人幸福得多
产权证上有登记，至于到期或别的情况出现，其实施细则尚未出台，细则会有详细说法并具可操作性。
各交各便宜多 回答者：tousel - 秀才 三级 5-12 11:24 不一定,现在很多人在交易的时候都把成交价做低,这样可以省下很多. 没有土地证的话是不能过户的.要等到土地正办好之后才能过后. 你要买的这个房子.你所要交的税费有|: 3%契税. 0.05%印花税. 其他的都是卖方交了. 5.5%营业税 1%个人所得税 1%土地增值税.
这种问题是明显的欺诈行为,办理房产证的费用你已经交了,也是经过他同意的,现在他反悔怎么都说不过去,在说了你前的是索某的钱和他没有任何的关系也就是说和王某没有直接的债权关系.你可以拿起法律的武器维护自己的尊严.我就是搞房地产的,你不用担心没事的
《二手房预约买卖及居间服务合同》(2007版)8月1日启用，所有二手房交易签订的《居间合同》都必须通过“二手房网上交易系统”打印，其他任何印刷版、手写版合同不得继续使用。“这直接影响到交易方式等诸多方面，对二手房市交易将产生重大影响。”业内人士和法律界人士说。 对于新版合同，律师界和中介机构人士提醒：买卖双方应在交易谈妥之前，通过网上或中介公司取得合同示范文本，充分理解后，再正式签约，千万不要匆忙签约。多位律师表示新合同仍有诸多地方需要完善。 中介提供信息就能拿佣金？ 房地产市场持续火爆，不时出现卖方因房价上涨而违约的情况。为了保障中介方的权益，《居间合同》第22条规定：“买卖双方利用居间方提供的信息等，私自签订《二手房买卖合同》或者另行通过其他居间签订合同，买卖双方应承担违约责任。居间方有权要求买卖方支付本合同约定的全部佣金。” 房地产法律业务委员会副主任舒卫东表示，这个条款意味着，在买卖双方签订《买卖合同》后，凡是向他们提供过相关房地产的信息并签订《居间合同》的中介机构都有权收取佣金。“这与《合同法》是相抵触的。”舒卫东说，《合同法》规定，居间人促成合同成立的，委托人才应该按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。 新版合同能杜绝“阴阳合同”？ 在此前的二手房交易中，买卖双方为了逃税或向银行申请较高信贷额度，大量出现“阴阳合同”，这已成为业界普遍存在的“潜规则”。新版合同启用后，不少人认为这将彻底杜绝“阴阳合同”，但多数中介机构人士认为“这是不可能的事情”。 深圳市成宏房地产经纪有限金色分公司易明利经理说：“阴阳合同”作为长期存在的“潜规则”，难以杜绝，受利益驱使，买卖双方仍会私下签订“阴合同”。 “阴阳合同”的产生一方面与买卖双方法律意识单薄有关，另一方面中介结构起到了推波助澜的作用，因为如果能帮助买卖双方压低税费，成交率就会提高。专注研究二手房的广东中圳律师事务所律师梁赤认为，单靠推广签订新版二手房交易合同来杜绝签订“阴阳合同”，是一厢情愿。梁赤说，双方在新版合同之外如果签订“阴合同”，并且双方没有纷争，新版合同如何制约得了呢？这其中不排除中介采用其他方式来规避税费，比如把部分房价转移到装修费上等。 如何有效杜绝“阴阳合同”？梁赤认为，政府必须出台相关措施予以配合，使签订“阴阳合同”双方觉得无利可图，才能杜绝“阴阳合同”。国土部门应尽快出台二手房屋交易评估基准价，以该评估基准价计算纳税标准，堵塞交易价格低于市场价格的漏洞，消除买卖双方逃税的侥幸心理。其次，将偷税漏税行为纳入诚信系统。舒卫东律师提醒：《刑法》第二百零一条规定，偷税达到一定数额，就是违法犯罪行为，将处罚金，乃至拘役判刑。 “打印程序”是否有法律依据？ 多位律师也对市国土资源和房产管理局下发的《关于规范二手房合同打印程序的通知》提出了不同看法。 通知要求，全市各房地产登记机构、各房地产经纪机构自8月1日起，必须通过“二手房网上交易系统”打印《二手房委托合同》、《二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同》，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。通过经纪机构购买二手房的市民，可以通过经纪机构从网上下载打印合同；至于买卖双方自行成交的，可任选一家房地产经纪机构代打二手房买卖合同，房地产经纪机构不得无故拒绝，违者，主管部门将取消其打印二手房买卖合同的资格。购房者只需按规定缴纳工本费即可。 律师认为，主管部门推广合同示范文本无可厚非，但要求“必须有资格才能打印‘我’的合同，必须交钱才能拿到‘我’的合同”，显然是侵犯了公民缔约自由。缔约自由包括合同内容、合同形式、权利的处分等自由。上述规定是否有法律依据？ 违约条款是否过于简单？ 针对新合同的具体内容，梁赤等律师指出，新合同第十七条关于“违约责任”的一款规定定金罚则过于简单，仅有违约金而没有赔偿损失。 梁赤说，前段时间二手楼交易产生大量卖方违约，这与房价上涨而中介交易合同的违约条款订立过于简单有关。根据合同法第107条规定，应尽可能详尽签订违约条款。买卖双方任何一方不履行或违反合同约定的义务，导致合同交易的目的不能实现，守约方有权根据当时的违约情形选择下列条款之一处理：1、选择定金罚则：买方反悔不购买房屋的，卖方有权没收其房屋定金；卖方反悔不出售房屋的，卖方应双倍退还买方房屋定金。2、选择违约金及赔偿：违约方支付守约方该房产总价款违约金。如上述违约金不足以补偿守约方的实际损失以及该房产的涨跌房价的损失，违约方还应赔偿实际损失及房产涨跌价差的损失。计算房产涨跌损失原则以该房产最相类似的市场成交价(或评估机构的评估价)与合同成交价之差确定。 委托担保条款责任不明？ 对于合同第二条中规定“该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起-日内向担保公司和居间方指定人员出具公证委托书，办理赎楼手续，买方应予协助。” 梁赤认为，这一条款责任不明。到底是居间方为卖方委托担保公司赎楼，还是卖方直接委托公司赎楼，还是居间方和卖方同时委托担保公司？由谁与担保公司设定权利义务？如果担保公司拖延赎楼的时间，责任是居间方还是卖方？如果约定不明，一旦担保公司拖延赎楼的时间导致未能按合同约定的时间完成交易过户，卖方将首先要对买方承担违约责任。 能否有效解决户口问题？ 很多家长不惜花巨资购买一处房产，仅仅是为了获得一个学位或户口。但如果房子过户后，卖方登记的户口地址仍然在该房产内，买方的户口就无法迁移，孩子仍然无法到附近学校读书。新版合同为此专门设定了“附着于该房地产的户口”条款，约定卖方在收到房地产转让总价款后的一定时间内，保证迁出该房地产所附着的户口，否则将承担违约责任。 房地产法律业务委员会副主任舒卫东指出，“问题是，公安机关规定的迁户口条件很严谨，户口能否迁出并非仅有主观愿望就能实现的。即便合同规定卖方违约后要承担责任，但很可能无法解决实际情况。”所以，新版合同只具有提醒价值，而不能有效解决房产户口问题。 多数市民不熟悉新版合同 在新合同启用首日，家住福田金色花园的沈先生说，之前他通过媒体知道了这个新版合同，但对于具体内容并不了解。在记者的调查中，90%以上的受访者与沈先生一样，对新合同缺乏了解。 从事二手房交易的不少中介机构人士对于新合同详细内容也并不熟悉。昨日记者以客户身份调查多家中介公司的业务员，对于新合同具体事项，得到的答复都是“不清楚”、“还不完全了解”。中原物业顾问有限公司下属的某三级市场的业务人员直接告诉记者：“我不清楚，你还是去问经理”。 对于新版合同的启用，业内人士也表现出两种不同的态度。部分中介公司负责人认为这对行业将产生积极作用，而部分人士则表示新合同的作用有限。 样本参考： 范本内容： 你还是进上面的网站，看范本内容吧！那是新的范本。如果看后还不懂的话，建议你找个律师帮忙吧，或看有什么熟人认识什么律师的，都可以请他们帮忙。买房也是一件大事，最好一切的顺利的情况下买，要不损失的还是自己。还有签合同的时候要注意文字转角，要理解好合同的意思，要不就会吃亏了。给你举个文字转角的例子“有一次我小堂弟去买皮鞋，他喜欢红蜻蜓的。但是他刚来这城市，对很多地方都不很熟悉，找不到红蜻蜓的专卖店。后来他去到一家大商场，里面有的地方是卖红蜻蜓的，他去买的时候试了一下就买下来了。当他付钱后，拿着小票去取皮鞋，发现这纸箱上写的是‘西部红蜻蜓’，晕~~。上当了，他拿去退，说是假货但是被拒绝了，他们的理由是怎么能说是假的呢？你买的时候我又没说过是意大利红蜻蜓，这是红蜻蜓的，是西部红蜻蜓~~~`。”吐血了吧？这就是所谓的文字转角。有些人往往是吃你那一个字眼，你就会上当。所以买房就更加小心
这些个关于实务的问题，你可以到法律教育网免费律师黄页中问一下专职律师，这些律师都是跟法律教育网合作，为学员提供免费答疑服务的，以后你有关于实务性的问题，都可以去这里问一下。（具体步骤：从下面这个链接进去，找到“律师黄页”的链接或者在百度上搜“法律教育网律师黄页”，然后点进去免费注册一个代号，提问问题就ok了，律师们会在很短的时间内给你解答的。）
需要注意房子的位置、朝向、结构、建筑质量、小区的的配套设施、物业管理。再有就是房产商的手续是否齐全，办理房产证和土地证的时间要注明在购房合同当中。
具体问题是可以来起诉解决问题的，可以以你母亲卖房没有经过你们同意,你们没有书面放弃继承,是认为你们已经继承的，你们是房屋共有人,要求撤消房屋买卖合同,中介也有错误.具体问题最好是当面咨询律师.如有需要可以上我的百度空间看下
问题很简单~ 客户是指买房子的下家~ 这句话的意思就是说,如果下家(买家)决定买上家(房东)的房子,交了定金.如果后悔了,定金是要没收的,这个你是知道的吧? 由甲乙双方五五分成,就是说中介公司要和房东一人分一半.反过来,如果房东不卖的话,也会产生违约金的问题,那么中介公司也会要求分一半的条款. =========== 这个条款看起来合理,其实是不合法的,中介公司只是服务性质的行业.他可以要求违约方支付一定的损失赔偿,但是这么写进合同是不太好的. 但是现在的人越来越抠门,买房子的时候中介费大多都不愿意给,实在没办法才会产生这样的事情.可以最大限度的降低损失.而且可以有效的解决跳中介的问题.
我们家饭店的店面是租的居委会的，租赁合同今年九月份到期，可现在我们接到居委会的通知，说店面已被卖掉，并要求我们在五一之前搬走，或者提高租金。我想咨询知晓法律的朋友，我们家跟居委会是签了合同的，他有权利单方终止合同吗。我们有什么样的权力。 你们的租赁合同是定期租赁合同，居委会无权单方解除合同。居委会单方解除合同的行为是一种违约行为，你可以要求居委会继承履行合同，如果造成你方损失的，你可以要求其承担赔偿责任。 问题补充：“第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 我想再请问下，这个法律条文里的“合理期限”是怎么定义的。 你可以参照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》第118条：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”来理解。
房屋买卖无效合同 有哪些情况 房屋买卖无效合同无法一一列举，但可以有办法确定，即签订房屋买卖合同的双方当事主体合格，意思表示真实时，合同成立，但合同成立后，是否生效取决于主体、意思表示、标的内容是否符合法律、行政法规的强制性规定，符合的合同生效，否则，合同不生效。一个不生效的合同就是无效合同。具体情况你可以依这一标准来考量某一个具体合同是否能够生效就行了。
违约金要根据商品房买卖合同约定的条件来计算,通常在签订商品房买卖合同时,就已经确定了违约金条款.你可以根据该条款主张自己的权利.其中，商品房买卖合同通常都是格式条款，对争议的方式基本上都是“产生争议后由双方协商解决，协商不成向不动产所在地人民法院提起诉讼。”购买人可以根据商品房买卖合同中的具体约定来解决。当然也可以不协商直接向不动产所在地的人民法院起诉，要求商品房开发商承担延期交付的违约责任。
怕客户和房主之间私自联系把这个交易给完成了 就把中介给跳了 这样他们就什么钱都赚不到了 如果你中介费都交了 估计他们不会退了 索要违约金其实就是中介想赚双方的钱~ 如果房主要是把这个房子交给中介公司代理了 那这个房主是不能私自和客户谈买卖房子的 这样房主就违约了 如果房主答应不私自卖这个房子就很好解决了 按理来说 中介公司收了双方的钱就很过分了 一般的情况 中介只收客户的中介费 房主给他们中介房子让他们给卖是不用付中介费的~~ 其实中介收的这12000元 他们也是白赚的 至于房主收的3000元 应当退给你 他没有理由收你的钱 如果他觉得有问题可以让他去找中介 因为必定是中介代理的他的房子 至于12000的问题 必须找他们去要 能要多少要多少~~
银行房款没有还清都无所谓.卖家可以提前还贷或以买家的首期为卖家还贷就可以了.这一点没有什么风险. 中介扣住房主的借款合同和购房发票只能让卖家短时间不能出售此房.这些东东卖家可以去挂失. 三个月以后过户的话.首先合同要注明规范.明确的注明过户的时间.最好做一份律师见证.以免到时候引起不必要的纠纷. 不明白的给我百度发信息.
根据法律规定，不动产的交易合同以登记备案为生效的必须条件，登记备案后，登记部门就有存档的一份，可以查阅的。未登记备案的属于无效合同，不销毁也没有效力。
只要你去办理房产证就必须带上（双方）结婚证身份证（原件和复印件）双方共同或单方委托（要去公证处公证才有效。去房产局办理 ，证上是双方的名字。（前提：已婚夫妇） 赠送答案：提醒你一下，还要办理国有土地使用证
