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签完购房合同后卖家违约买家怎么维权?

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签完购房合同后卖家违约买家怎么维权?

签完购房合同后卖家违约买家怎么维权?

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    2018-03-23 19:12:11
  •   签完购房合同后卖家违约买家的维权:
    一、签了定金合同,卖家违约了
    如果双方没有签订买卖合同,只是交了定金,那只能适用定金罚则,由卖方双倍返还定金。
    二、签了买卖合同,卖家违约了
    根据合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。
       1、起诉要求继续履行合同 在司法实践中,如果买房需要贷款,法院很难判决继续履行,原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续,法院难以强制执行。如果买方全款买,法院则可以判决继续履行,判决生效后,如果卖方拒不配合的,买方可以向法院申请强制执行。
       以下情形除外: 卖家以签订的是“阴阳合同”为由,要求认定买卖合同无效; 卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由,要求认定买卖合同无效,比如小产权房、未满3年动迁房等等; 卖家以有房屋共有人不同意为由,要求解除合同并收回房屋; 房屋被查封、抵押且不可解除,导致房屋无法过户。
       2、违约金和实际损失 房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%,但问题是,如果房价上涨20%,主张违约金并不能弥补买方的实际损失。 根据规定:对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。
      所以,买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失,或者直接主张实际损失。 所谓实际损失: 可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会,造成买方的价差价损失。因此,房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。 房屋涨跌损失的确定,有2种方法: 双方协商确定;不能协商确定的,原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差,或者通过专业机构评估确定。
      

    刘子芝

    2018-03-23 19:12:11

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