逾期交付”的违约责任 张女士系武汉某公司的外贸经理,2001年8月张女士经朋友介绍与某房地产开发公司进行了接触。该房地产公司在市区中心地带开发了一幢高档商住楼,自称楼盘配套设施一流,地理位置优越,环境怡人,升值潜力巨大,业主入住后将享受香港某知名企业的物业管理服务,免费赠送精装修。张女士在查看了正在开发的楼盘位置及大楼竣工图后,对该公司的开发实力和房屋的价格非常满意,与之签订了价值六十余万元的购房合同,并交付了首期款,办理了银行按揭手续。合同约定开发公司应当在2002年5月30日前交付房屋,如逾期不超过30日,开发公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期100日后,买受人有权解除合同,开发公司应在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同还约定,张女士应于2002年5月交付使用前付清银行按揭不足部分的房屋尾款11万余元。 合同签订后,张女士即被所在公司调往上海工作。2002年5月,在合同约定的交付期限之前,张女士收到了开发公司的《入伙通知书》,专程从上海飞抵武汉,准备交付尾款和查验即将交付的房屋。然而,张女士在楼盘现场看到的是,建筑工地一片狼籍,房屋没有竣工,而且完全没有即将竣工的迹象。开发公司解释,由于气候的原因工程被迫延期,通知书是物业公司工作人员的失误。2002年8月,张女士再次被通知房屋已经竣工,要求其交付尾款办理房屋交接入住手续。张女士又专程赶到武汉,但看到的大楼主体工程虽已基本竣工,但大楼的外装修仍在施工,大楼的主要配套设施均没有安装到位,房屋的内装修和开发商许诺的精装修更是相去甚远。面对与自己理想之中的高尚住宅截然不同的现实,张女士拒绝支付尾款和进行房屋交接,以开发公司逾期交房为由提出解除合同,退还房款。然而,开发公司不同意解除合同,声称自己早已在合同约定的交房期限之前向其发出了“入伙通知书”,没有违约行为,反而要追究张女士逾期付款的违约责任。为此,张女士往返于武汉、上海十余次与开发公司进行协商,均不能就双方的争议达成一致。2002年10月,为房屋问题奔波得精疲力尽的张女士,毅然走进了易黄李张律师事务所,要求委托律师申请仲裁。 易黄李张律师事务所陈宇律师在听取了张女士的投诉后,对张女士的购房合同进行了审查,并对开发项目进行了必要的调查。调查中发现,张女士的合同中约定的房屋交付条件为“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”,而开发公司获取该文件的日期为2002年9月2日,从而证明开发公司在2002年9月2日之前不具备房屋交付使用的法定条件,其在2002年5月发出的“入伙通知书”,是一种为掩盖违约的欺诈行为,没有法律效力。另发现,张女士在合同中约定的逾期交房的违约金过低,仅为已付房款的3%,如开发公司仅按合同约定承担责任,所支付的违约金不足以补偿张女士实际的经济损失,甚至不足以补偿张女土已支付达一年之久的银行利息。依据《合同法》的有关规定,开发公司的违约责任不仅是解除合同,退还购房款,支付违约金,还应赔偿张女士的实际经济损失,如办证费、登记费、交通费、保险费、印花税、银行贷款利息等费用。 根据以上事实,陈律师代理张女士向开发公司进行交涉。正如律师所料,开发公司在“逾期交房”的问题上无法自圆其说后,被迫同意解除合同,按合同约定支付张女士已付房款3%的违约金1万余元,但拒不同意赔偿张女士的实际经济损失。 2002年12月,仲裁委就该案进行了裁决,确认了开发公司逾期交房的违约行为,全面支持了张女士要求解除合同,返还购房款,赔偿实际经济损失3万余元的仲裁请求。
这主动权完全在买方啊。你不能明明知道房子有问题,还要往人家设计的局里钻啊。是好货不怕没有人要,因为是劣货才急于出手推销。千万不能糊涂!小不忍则乱大谋,再忍耐几天,看看开发商还能出什么花样。一定要等竣工验收之后才与他交涉,这种事不能被别人牵着鼻子走,不能迷失了方向,一定要有自我主张。因为这关系到以后很长远的事。
根据你和开发商签定的合同条款通过法律途径去主张权益,可以要求交付房屋必须符合合同约定的质量, 同时可要求违约金的赔偿。
交房验收时应该要设计图纸、施工图纸、技术指标、测绘报告等各种详细的技术资料,而且要求出示的是蓝图,验收时最好自已找个专业的技术人员一同去,我前几天刚交房就发现房子的内墙粉刷的沙灰不符标准,不专业的人根本不会去注意的!
国务院第279号令《建设工程质量管理条例》规定没有办理竣工验收备案的房屋不得交付使用,你所说的没有建设主管部门备案专用章,即为不具备交付使用的法律条件,与合同约不约定盖部门章子无关,开发商违反了规定应按合同违约的条件进行赔偿。
如果没有大产权证,意味着在短期内无法分割小产权,即你得不到你所购房屋的房屋所有权证.这样就会在房屋出租、抵押或买卖中造成困难。 到所在区的房地产交易部门问该房产是不是已经立档,可不可以办小产权证,如果可以就说明已经有大产权证了。
首先,住宅建筑的间距是由消防和日照控制的,消防的防火间距又有高层和多层之分,如果你的房子是高层住宅,它与民用建筑的最小间距一般为9米,如果你的房子是多层住宅,最小间距为6米,这只是一般情况,还有一些特殊情况可以适当减少的,比如说前面的房子对着你住宅的一面墙上没有窗,屋顶也没有天窗,就可以适当缩小间距,这都是从防火的角度考虑的。日照的间距也有明确规定,但从你的情况看,距离7米建3米高的建筑对日照是没有任何影响的。至于视野就无从考究了。 其次是在你买房时有没有留意开发商的总平面图,像这样的建筑物在总平面图上应该有所示意的,最好是看他们最终规划批准的由设计院出的总平面图,开发商的广告上总平面图尺寸较小,有些细节可能省略掉了,如果总平面图上有这个建筑,那只能怪你自己当初没看清楚,如果没有,是开发商在后期施工中加的,那开发商就涉嫌违约,或未尽告知的义务,你可以去讨个说法,必要时可以请律师帮助分析一下。
可以要求房地产商按所交款项的银行同期利息来补偿,还可以同时要求房子按同地区和地段相同面积的租金收入进行补偿
我感觉那里一点也不好,根本不像当初所描述的那个样子,我还去那里应聘过,陪训了一段时间,现在感觉幸好当初没有选择在那里!
关于烂尾楼目前国家还没有可遵循的处理办法,只有目前的海南王富玉在上世纪九十年代末至本世纪初担任三亚市委书记期间的这个办法!...烂尾楼全部处理完毕,并形成良好的房地产市场效应。此举又推动海南省去年以地方 立法形式确立处理烂尾楼原则,加快了全省烂尾楼处理进程。 ... 配合宏观调控北京两 大银行停办房屋抵押贷款(07-06 15:20) · 土地政策成为宏观调控 ... 1.北京市目前存在的16362公顷历史遗留项目,政府尚没有公布相关的处理政策。但据消息称, 市国土房管局已对所有这些项目界定完毕 ... 07-12 15:57) · 潘石屹否认要拿下“铜牛厂 第一商城烂尾盘”(07-05 ... 06-21 13:45) · 买地买股份推楼王潘 ... 2.... 采取“一楼一策,先易后难,各个击破”的办法,加大对“问题楼盘”的处理力度。 首先 ... 企业对项目开发资金不落实;三是开发商携款潜逃致使楼盘烂尾; 四是项目依靠银行贷款,国家银根收紧后无后续建设资金支撑停建 ... 3.... 法律界专家认为,立法听证会将立法的民主性增强,提高了政府政策制定的 ... 有房地产业内人士认为,这一规定提高了房地产开发的门槛,可减少烂尾楼的出现 ... 用地手续不完善的房屋权属登记历史遗留问题的处理意见》(以下简称 ... 4.... 有可能和买商品房差不多。要不,就建个烂尾楼摆在 ... 对于个人集资建房, 市民不要轻易参与。”政法部门有关人士建议,在参与之前要多作政策和法律 ... 本息并引起纠纷的,也只能按债务纠纷处理,而不能以犯罪论处。”雷律师说 ... 5.... 也是一句话,要求各省市在2004 年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕,8 ... 土地是用协议方式出让,而不 是用公开方式出让的话,就要打屁股。 71号令:积极的政策从我 ... 6.... 已购买的公有住房属违章建筑,同时还有广州市规划局违章处理意见,又 ... 能办理房产证的;二是职工已购买的公有住房“烂尾”,不能 ... 的一种消费。因此, 多一点购房知识,少一点烦恼,从从容容消费,开开心心住新楼,是众多 ... 7.中新社海口七月六日电 (记者王辛莉)中共海南省委副书记、海口市委书记、被称为海南“炸烂尾楼第一人”的王富玉今天在此间表示,海口房地产市场上半年呈现产销两旺的势头,新一轮宏观调控对海口房地产市场影响不大。 王富玉今天在海口接受港澳记者团联合采访,香港《星岛日报》记者提问称,上世纪九十年代初海南房地产热遭遇国家宏观控调,成为全国知名的烂尾楼重灾区。今年新一轮宏观调控将对海口房地产市场产生何影响?王富玉以上述乐观的语气作答。 王富玉解释说,上一次海南房地产开发热破灭的根本原因是开发商以炒房为目的,一炒再炒,多头转手倒卖,国家宏观调控措施的出台只是加快了泡沫破灭的速度。而目前海口房地产热,一是海口良好的生态环境吸引内地乃至海外的居民前来购房居住,二是百姓有置房能力的人多了,有买方市场。他透露,上半年海口房地产开发与上年同期相比增长百分之五十三,销售量则增长了百分之七十五。 王富玉在上世纪九十年代末至本世纪初担任三亚市委书记期间,曾以整治市容为由,出台《三亚市关于拆除整治有碍市容停建工程的决定》,以“炸”促建,率先全国处置烂尾楼顽疾。至去年底,三亚烂尾楼全部处理完毕,并形成良好的房地产市场效应。此举又推动海南省去年以地方立法形式确立处理烂尾楼原则,加快了全省烂尾楼处理进程。 据悉,今年前五月,海南房地产开发投资增长创近年来新高,近十五亿元人民币,比去年同期增长百分之一百三十二。全省累计销售房屋三十八点五万平方米,较去年同期增幅高达百分之一百七十四,产销两旺。 8.问题楼盘如何变城市亮点? 文章来源:中国房地产报 4月1日18:30:00 珠三角消息:广东省江门市采取多种方式妥善处置“问题楼盘”,取得了显著成效,全市325幢存有各种问题的楼盘得到处理,其中75%以上已经复工或交付使用。并解决了居民购房“入住难”、“办证难”、“配套难”等问题,得到了市民群众的好评,促进了全市房地产业健康有序发展。 “问题楼盘”各个击破 江门市建设与房管部门在不违反国家法律、法规的原则下,采取“一楼一策,先易后难,各个击破”的办法,加大对“问题楼盘”的处理力度。 首先,他们对1998年10月以前开发的项目实行“地毯式”的核查。这些“问题楼盘”从成因上可分为七类:一是无序开发引起的;二是项目审批不严格,企业对项目开发资金不落实;三是开发商携款潜逃致使楼盘烂尾;四是项目依靠银行贷款,国家银根收紧后无后续建设资金支撑停建;五是由于房地产政策逐步完善,过去实行行政划拨的土地现需补交大量土地出让金和增值税,补交缺口太大,开发商无力缴交;六是项目缺乏可行性论证,销售难度大,工程建设款无法落实;七是开发商因其它经济案件被法院查封的项目。 在摸清“问题楼盘”情况的基础上,江门市制定了可操作性较强的六项措施:第一、按“谁主管,谁负责”的原则,开发企业的主管部门要对“问题楼盘”分别承担处置责任和任务;第二、按照不同情况,给予“问题楼盘”减免规费的政策优惠;第三、按历史问题灵活解决的办法处理个案;第四、对已预售涉及经济纠纷被法院查封的楼盘,将其与案件无关的房屋解封分离处理;第五、对资不抵债的企业开发存在问题的楼盘,在确权时规费和税费实行“挂帐处理”,有物业抵顶的收购物业拍卖,购房款未收的设立“专用账户”收取作处置费用;第六、凡“问题楼盘”未解决的企业停止审批新开工项目。 江门市建设、规划、房管等部门还联合组成“问题楼盘”处理小组,大大提高了处理效率。目前已有245幢、130万平方米建筑面积的楼盘进入重新施工和确权办证的阶段。 变“难点”为“亮点” 对个别位于城市重要地段、影响城市整体景观的重点“问题楼盘”,江门市政府及建设局领导亲自出马,主动与有关开发企业以及施工单位联系,寻求解决办法。如位于市中心的中远大厦属高层楼宇,中国远洋公司香港分公司于1994年投资1.3亿元兴建,由于当时房地产市场疲软,购房者对高层住宅存在不同看法,开发商对楼盘投资失去信心而停止建设资金投入,停工达5年之久。该楼盘的停工严重影响城市景观,江门市建设局领导主动与该公司联系,亲自邀请该公司总裁到江门市洽谈,市政府领导主动介绍江门市经济发展情况以及该楼盘建成后的经济效益。开发商在市政府热情感召下,表示再投资1.1亿元完成该项目的建设。目前该楼盘已竣工,住宅销售率为97%,首层至四层招租成为江门市最大超市,经济效益回报丰厚,并被评为“广东省物业管理示范大厦”。 中远大厦的复工为江门市整治烂尾楼盘树立了典范,给投资者树立了信心。在各方努力下,市区里的五邑城、好世界、东华大厦、象溪新城、胜利广场等九幢高层商住楼相继复工。这批重点“问题楼盘”的解决,不但盘活了企业资产,解决了业主与开发商之间的矛盾,减少了购房者的上访投诉,保障了社会稳定,促进了房地产市场繁荣,而且明显地改善和美化了市容市貌,成为了城市景观的亮点。 本文相关网易社区的论坛: 『同居蜜语』 『大律师坐班』 『投诉中心』
首先是你的房子是装修的还是毛坯房? 基本从以下几个主要方面进行验收: 1.从国家规定的房间内的层高不低于2.6米; 2.观察窗户是否严密,窗扇开启灵活,是否存在渗水问题?详细检查房屋质量,包括门窗、阳台有无开裂情况。 3.洗手间的卫生器具按装是否好用,冲水快慢,地面是否存水?上下水是否合理?各个器具全放水! 4.室内门是否变形,开启灵活,装饰面是否滑伤,颜色是否一致?五金是否配套? 5.仔细检查地面地砖是否空鼓?房间方正,地板是否有响声等?水泥的地面裂纹情况! 6.房间内的强弱电是否好用通电,是否合理?如有万用表试查! 6.房间方正、朝向采光情况?将来采暖、煤气等装的位置?查看水电的畅通情况,打开水查漏堵,尽可能的让水大一点急一点,一来看水压,二来看水排水速度! 7.最重要的是进户位置? 8.实用面积,有必要的话先量一量,心中有数? 9 .还有很多,比如油漆的质量、乳胶柒的质量、分色线是否平直、阴阳角是否平直等等,特别是厨房、卫生间、外墙等位置的墙体有无渗漏,有待验收时检查。 10最后把水表、电表数字、楼高等尺寸记下来,如果没问题的话就可以交钱;若有问题的话要求解决方案和时间,看是否影响交房,如影响就要交涉了! 本人为本专业人员多年,以上供你参考,希望能对你有帮助
要求,工程建设、设计、施工、监理单位在工程竣工验收前,应当对工程无障碍设施进行专项验收,验收合格后,方可进行单位工程竣工验收。建设单位应在工程竣工验收报告中注明该工程无障碍设施的竣工验收情况。未按规定注明的,不予办理竣工验收备案。施工单位要在工程竣工报告中注明无障碍设施施工质量情况。监理单位发现工程无障碍设施不符合相关标准、规范要求的,要按照监理规范的要求责令整改或者局部停工。无障碍设施工程未达到相关规范和设计文件要求的,总监理工程师不得在工程竣工验收文件上签字。 验收的资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)质量保修文件和房屋使用说明文件;
空置原因: 1、房子不好卖; 2、购买目的为投资,所以闲置待升值。 房价上涨事实上并不完全取决于空置率高低,房价上涨除了受供需比例影响外,投资的大环境以及政策的宏观调控都有影响。 有钱的人一个家庭名下往往几套甚至十几套房产,低收入人群往往就是一套自住房