房产评估是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。简单来讲，我们购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。另一方面，如果我们在出售房屋前，通过房产评估精确估价，也能对所卖的房子心里有个谱，利于我们尽快出售。一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。
二手房砍价一定要找对砍价对象，不要和中介过多纠缠，因为你交易的对象是卖家，所以应该尽量多和卖家交涉。二手房卖家是一个个散在的个体，每个卖家都有各自不同的情况和不同的心态。因此，对于买家来说，砍价要因人而异。根据卖家出售房产的目的和房源特点不同，要制定不同的砍价策略。 “非改普房”价格易松动 “非改普房”指的是，那些由于普通住宅的标准发生了变化，按原来的标准算应该属于非普通住宅，而按现在的标准算却变成了普通住宅的房源。在交易时，卖家会因为“非改普”而节省很大一笔税费。因此，这类房产的价格容易松动。 在议价过程中，买家可据此要求卖家做出让步。至于可以要求卖家做出多大程度的让步？一般在5%-10%左右为宜。因为，这部分物业总价不算太高，一直都是市场比较受关注的房源，卖家不太会愿意做出限度的让步。 豪宅价格难砍 目前，就非普通住宅而言，买卖双方的心理差距较大。因此，砍价幅度不宜过大，否则成功的可能性很小。如果遇到合适的房源，建议在充分了解市场行情的基础上，可确定总价5%左右的议价幅度。 备足现金可捡到便宜货 市场上一直都不缺少急售房。急售房的出现一般是由于财产分割、资金短缺等原因所造成的。为了达到快速收回现金的目的，其报价一般低于市场平均水平。 在以往市场行情好时，这类房源只要一上市，便会有人接手，故没什么议价空间。而现在，由于市场观望氛围浓，成交不活跃，倒是给买家留出了一定的还价空间。不过，成功还价的前提是要备好充足的现金。因为，卖家急需的正是现金。 但是，需要提醒的是，急售房再次下调价格的空间已不大。因此，买家不可狮子大开口。否则，会丧失良机。 如果卖家是一个有经验的投资客，那么，可以大胆地与之讨价还价。先杀个25%-30%，可能他们会说你乱砍价，不要理会他们。你只要留下自己的电话号码，他们会打电话找你的。因为，他们对市场行情最为了解，知道该在何时做出让步。 跟此类投资客打交道，买家要做的就是要细致了解市场行情，才能不被这些有经验的投资者所忽悠。
一、看房不光看表面，也要看权利是否有瑕疵 在实际房屋交易过程中，很多人往往只查看了房屋的位置和内部结构，却忽视了一些重要信息，比如房屋是否仍在租，又或者房屋是否被抵押、查封等。 如果要购买已经出租的房屋，承租人就需出具一份“放弃同等条件下的优先购买权”书面承诺。另外，别忘了核实该房产是否涉及诉讼，以免房子突然被查封，同时要查清楚房产登记人的户籍信息，防止以后无法迁移户口。 二、对房屋产权的调查核实，有无其他产权人 根据规定，房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者即使产权人没有签字，但事后明确追认的，合同依然有效，否则合同将因为侵害了部分产权人的合法利益而归于无效。 不过，可能会出现这种情况：房屋登记在夫妻双方名下，夫妻一方单独带着买方看房签约，并将配偶的名字也代签了。履约过程中，由于房价上涨过快而不想卖了，夫妻二人可能会唱双簧戏，以不知情为由起诉，要求确认合同无效。所以，签约时还是让所有权利人都到场签字才行。 三、防范“一房二卖” “一房二卖”是指出卖人先后或同时签订了两份房屋买卖合同，将同一房屋出卖给两个买受人的情形。 为了避免这种情况，在签订合同时一定要约定好双方的违约责任，通过约定适当的违约责任而增加卖方的违约成本，从而减少“一房二卖”的风险。 其中，最简单有效的办法就是增加定金的数额（不能超过房屋成交价的20%），以便违约时可以使用定金罚则。 四、警惕卖家拖延接受付款的行为 如果买方准备好首付款，通知卖方收款，而卖方以出差、不便等理由，一直没有提供账户接收款项，此时买方一定要小心，因为这可能是圈套，卖方可能是为了拖延你的付款时间，等到达成迟延付款解除条件，卖方就可能会起诉你迟延付款。 如遇到上述情况，买方可通过录音录像、发书面催告函、通知中介将该情况备案等方式保留证据，证明自己主动付款的事实，方能破解卖方圈套，当然也可以使用资金监管。 五、警惕卖方主动示好，给予宽限 双方在履约过程中，卖方若主动给予买方宽限，但仅不限于宽限付款时间，可能凡是买方义务，卖方都主动宽限或放任买方超期的，买方需谨慎。 表面宽限，实际可能是在引诱买方迟延履行义务，买家如果确实遇到履约困难，且对方同意宽限，建议签补充协议确认。
如果房屋户型是独一份的，没有其他人销售，那么卖方定价的自由度可以更高一些了，因为没有房源会跟你形成直接的对比。而只要你的房源价格不是太离谱，你就有可能成交； 如果还有其他相似房源在售，卖方要关注相似房源的挂牌情况，看自己的定价是否过高。
一、将赎楼款项交给第三方 签订二手房买卖合同，把赎楼相关情况写清楚，赎楼的款项作为定金交给第三方托管办理。 卖家委托中介或者其他买家信任的第三方办理赎楼及过户手续，并公证授权委托书。 买家应当在交付赎楼款前查清卖方的银行按揭账号，要求卖家将该按揭账号及密码托管第三方，通过该账号支付赎楼款，尽量避免通过现金直接支付给卖家本人。 二、赎楼有哪些潜在风险？ 1、如果卖家在赎楼后发现近期楼价大涨，前者很可能会以各种借口推延过户，并将房子转卖给出价更高的人，待收到钱后退款给当初的意向买家。 2、买方为卖方赎回楼之后，法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，很可能会导致买方遭受损失。 3、如果房屋卖家本身还有其他债务，那么在房产被赎回后，其他债权人很可能会追索起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋。
二手房交易流程：一、找房看房 通过网络或者中介寻找合适的房源，并去实地看房，了解房源详细情况，考察房源的真实性和卖方的合法证件。 二、签订合同并缴纳定金 买家与卖家在协商一致后可以签订二手房交易合同，并缴纳部分定金，合同需要详细规范双方行为，以免产生遗留问题。 三、办理贷款手续 买卖双方签订完房屋买卖合同后，买卖双方需共同到贷款银行办理贷款手续，银行对贷款申请人信用审批后，会通知双方完成产权变更，买方领取房屋产权所有证后，要在银行的陪同下办理他项权利证，他项权利证下发后，银行将一次性向房主发放贷款。 四、办理过户手续 签订合同后，买卖双方共同到房产交易中心提出申请，接受审查。相关部门会对根据房屋情况准予办理过户手续。 五、交纳税费 需要根据房屋面积、房产证年限和套数来进行各类税费的交纳。 六、办理产权手续 买卖双方在完成房屋产权变更登记后，将交易材料上交给发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 七、付清余款并交房 买方付清房款，卖方交付房屋并结清交房之日前的所有费用，如水费、煤气费、电费、物业费等，交易完成。
以下几种二手房不能交易：1、没有房产证 房产证是房屋所有权人享有房屋所有权的凭证，目前二手房通过房产证来进行交易时一种合法的方式，如果没有房产证，那么二手房不能交易。 2、村证房 村证房是农民在集体土地上建造的房屋，理论上只允许在村集体内部流转，不能对外出售。村证房交易无法解决落户、子女上学的问题，而且不受法律保障。 3、共有财产只有一人出售 房屋所有权人和房屋所有权共有人不是一个人，必须征得所有共有人的同意，如果只和其中一个签约，合同无效。 4、在出租期间的房源 相关法律规定买卖不破租赁，如果房子在出租期间是不能进行交易的。即使进行了交易，新房东也只能等租赁合同到期后，方能正式入住。 5、被抵押或者被查封的房源 被抵押或者被查封的房源是无法进行过户的，如果不了解情况签约付款，会蒙受巨大的损失。
目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。 因为贷款未还清的房子是不能变更产权的，买房的人拿不到产权证，所以只有偿还完贷款后才能过户。
有贷款的二手房不能卖 目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。 因为贷款未还清的房子是不能变更产权的，买房的人拿不到产权证，所以只有偿还完贷款后才能过户。
1、签合同 买方带上身份证、定金，卖方带房本、产权人身份证，签订《二手房买卖合同》。 2、审核 买方做资质审核、卖方做房屋核验。两项可同时进行10个工作日出结果。 3、网上签约 资质和核验通过后当天就可以"打网签"，去房产所在地的"住建委"出合同。买方需要带上：身份证、户口本（外地户口需要暂住证）、婚姻证明、银行卡；卖方需要带：省份证、房本、户口本、婚姻证、银行卡。 4、评估 由评估公司给房子做评估，约3个工作日内出评估结果。评估是购房者向银行申请按揭贷款需要房屋评估这个环节。比如在购买首套二手房时经常说"可贷款七成"，并不是说一套一百万的房子可以贷款七十万，而是房屋评估值的七成，一般评估值为成交价的75%~85%。 5、面签 面签是申请贷款的一个重要手续，简单来说就是去银行签订借款协议，市属公积金面签，需要买方卖方携带相关材料共同前往当地公积金管理中心办理贷款手续。 6、批贷 面签通过后，银行同意借款，会出具一份批贷函，一般备件齐，面签10个工作日左右，出批贷结果。 7、缴税、过户 公积金批贷后，先办理首付款资金监管，在去当地地税局办理相关税费缴纳，凭税票办理过户手续。 8、抵押登记 出新房本后，将房本提交到公积金管理中心，办理抵押登记手续；办理抵押登记后，房产抵押给银行，银行才会放款！ 9、放款 抵押登记后，他项权证留存于公积金管理中心，由公积金管理中心向银行发起放款。 10、物业交割 卖方收到所有放款后，买卖双方共同前往房屋办理各项费用结清及钥匙交接手续。
目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。 其中，营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
1.商议房价、付定金 在购房时，首先得对楼市进行熟悉，如不是很熟悉的话，那么最好找一个好点的中介公司，将其购房定金交于中介，签订购房意向书；然后再由中介出面与房东进行洽谈价格，则房东同意后将其交于定金，不同意的话将其退还于购房者，当然也可以将三方都在场的情况下进行洽谈。 2.签订房屋买卖合同 房屋买卖合同是购房之中最为关健的一部分，合同之中其包含着很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。 3.房屋付款方式 房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款两种。其一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款中得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。 4.申请过户、办过户手续 得先经过登记→调档→验证→签约→中保→交款→过户几个环节。 5.房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割。 6.领取房屋产权证。 7.银行放款给卖方。
注意一：二手房屋手续以及产权是否齐全、明晰 注意二：所交易二手房是否在租 注意三：该二手房的土地情况是否清晰 注意四：市政规划对该二手房是否有影响 注意五：合同上所约定的细节是否明确 注意六：单位、福利房屋是否侵权与合法 注意七：是否有拖欠物业费的情况 注意八：所委托的中介公司是否违规
1、 售房者到中介挂牌。 一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可。 2、 买方有初步意向，中介带其看房。 3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。 中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金。 4、 中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。 5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等) 6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。 7、 中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。 成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等。 中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改。 8、 双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。 打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。 9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市xx区房地产交易中心收件收据》，然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。 10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。
二手房交易注意事项 1.在购买之前应该对该区域的二手房均价有一个大概的了解，这样在跟卖方讨价还价的过程中才能心中有数，也不至于被中介牵着鼻子走。买方最好把定金或预付款存入银行冻结户口，等到卖房过户或者拿到新证以后再统一转入卖方户口。 2. 一些容易被忽略的二手房买房注意事项中的小细节，就是要跟房主了解清楚房屋的其他费用是否结清，例如水电费、燃气费、物业管理费、电话费和网络费等，以免后期产生小纠纷。 3. 付款方式 在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。 4. 注意查看房屋附近的市政设施，生活配套、小区绿化、交通情况、噪声、物业管理等方面。这些细节将会和我们的生活息息相关，直接影响我们的居住质量。可以跟周边邻居聊天，了解这个小区到底有哪些优缺点。 5. 违约责任 买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
1、二手房买卖过户之买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、二手房买卖过户之签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、二手房买卖过户之办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、二手房买卖过户之立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、二手房买卖过户之缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、二手房买卖过户之办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、二手房买卖过户之银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、二手房买卖过户之打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房买卖屋买卖合同全部履行完毕。
目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。 其中，营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
1、房屋产权不明晰 业主是谁，房屋是否有抵押，这完全可以通过交易中心进行产权调查。调查产权时要了解细节信息，比如房龄，网络信息未必准确，而房龄对一些购买上海老公房的买家而言也是尤为重要的指标。 如果房龄太大那么贷款时会遇到些问题，银行为了控制风险可能只贷6成甚至更低，而且最高贷款年限也会缩短，考验买家的首付能力和还款能力。 再比如动迁房，3年内是不能上市交易的。即便先签订合同到期，过户也有风险。如果遇到卖家毁合同，买家走司法途径也是劳民伤财，值得警惕。 2、买房者资质有问题 上海二手房房屋交易仍实行“限购”政策， 因此在房屋交易前，买家是否具备购房资格需要查询清楚，避免“空欢喜一场”。 3、卖方资质有问题 一定要对卖家的信息进行核实，卖家是不是权利人，这套房屋一共有多少权利人？是否都同意卖房了？没有得到所有权利人同意，房屋不可能过户。 4、房屋价格未标清 关于上海二手房房价的风险，这也是容易出纠纷的地方。当前很多房东都是说“到手价”，应该原本房东支付的税费转到下家承担。哪些房子是可以免税费的房东可能自己也搞不清。比如房东承诺是“满5唯一”住房，但审核下来不是唯一的，那就要收所得税，对下家而言可能要多一笔费用，如果不能协商就会引起纠纷。 5、“做低房价”纠纷多 “做低房价”，已成为二手房交易的一个“潜规则”。“做低房价”实际上是一种逃税、避税行为，触犯相关法律法规的。卖房者可能面临着无法及时收到全额房款的风险，难维权；对于购房者而言，只能按照做低后的网签价格进行申请，可能会降低购房者贷款的可贷额度，加大购房者的的风险；未来，这套房源再次出售时，如按照差额进行计税，会加大差额并增加相应的税费。 6、不良中介骗术多 个别不良房产中介人员不规范操作，包括暗地里动手脚“吃差价”，不让上下家见面。因此，签订房屋合同时，买卖双方见面是很重要的环节。 此外，个别不良中介会用低价房源吸引买家关注，所以明显低于市场价的房源多数是假房源或者房屋本身有瑕疵。房屋买卖是大事，大家委托买卖时，应尽量找有保证的大型正规房产中介。 以上就是二手房交易过程中需要注意的一些事情，希望能对大家有所帮助。
1、配套资源来看 新房一般小区内部配套先进，健身休闲设施多，采用新能源，绿化小区环境好，但周边配套可能不完善，住起来不方便；二手房小区内部相对破旧，健身休闲设施少，绿化小区环境旧，停车位置少，但是周边配套成熟：医院、学校、幼儿园、商场、菜市场一应俱全，交通便捷。 2、质量来看 新房看不见摸不着，属于期房交易，卖的都是模型，很多都没有盖完，等待入住的时间长；二手房所见即所得，房子的潜在问题在购买的时候都能看到，入住时间可以在合同里约定，有保障。 3、商业贷款来看 新房可以选择贷款的类型少，只能选择商业贷款、公积金贷款，而且有的开发商只允许用商业贷款。但新房可贷款的额度高；二手房可以选的贷款类型多，商业贷款、公积金贷款、组合贷款。但二手房可贷款的额度较新房低。 4、物业管理费来看 新房的物业管理费一般比较高，二手房的物业管理费比较低。 5、装修入住来看 新房装修更自由，入住干扰大，噪音多，污染重；二手房，稍加装饰即可入住，节约成本，拆除重装更麻烦。 6、交易对象不一样 新房的交易对象是开发商；二手房交易的对象是业主，交易环节风险大，通过中介交易更安全，但需要中介费。 根据以上的对比，新房和二手房的优劣势可见一斑。到底怎么选还是要看你更看重什么。如果你喜欢购买过程简单省心一点，那就选择新房。如果你希望买房后很快能够入住，就选择二手房。如果你想要现代化的居住体验就选择新房，如果你更看重成熟的社区和方便的生活体验，就选择二手房。总之，要根据自身需求合理选择房源。
１．提出申请。二手房买卖的双方带齐相关的材料到银行办理手续。先领取二手房个人贷款申请表并填写完整准确，填完之后就把申请表还有所有材料都交给工作人员让工作人员审阅。工作人员做出初步评估后便给出大致的贷款额度跟年限。这里需花一天时间。 ２．评估。先前三方约定时间，由银行联系指定的评估机构去做评估。然后在约定的时间，房地产评估机构就会到房源处开始进行评估。评估完成，评估机构将向银行做出房屋评估报告。交易方需要缴纳评估费用。评估的时间不一致，一般来说为３到５天。 ３．银行工作人员进行审批。银行的工作人员对申贷人的资质进行审核，若符合条件，银行将根据房屋评估价格，并综合贷款人的资质进行贷款额度跟期限等方面的审批。一般来说审批过程在５个工作日左右，有写银行审批速度会较快些。 ４．过户。经审批买方向卖方支付首付款。然后双方与银行的工作人员凭着首付款凭证、银行的按揭申请审查承诺函等材料到房地产交易所办理房屋产权的过户。过户当天完成，等待２０个工作日左右便可领房产证。 ５．房产抵押登记、保险手续，银行放贷。领到房产证后，需办理房产抵押登记及保险，需交保险费用。之后办理贷款的发放手续，银行开始往卖方的指定的银行帐户发放款项，买方开始按合同按期偿还本期。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
黑庄户乡安置房迁户口需要民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。黑庄户乡公民由农村迁往城市，必须持有城市劳动部门的录用证明，的录取证明，或者城市户口登记机关的准予迁入的证明，向常住地户口登记机关申请办理迁出手续。黑庄户乡公民迁往边防地区，必须经过常住地县、市、市辖区公安机关批准办理。 黑庄户乡安置房迁户口要准备：本人身份证原件和复印件本人户口本原件和复印件如果是工作迁移，需要新公司开具工作证明或者新的劳动合同；如果是黑庄户乡结婚迁移，需要携带结婚证以及房产证(房产证上只能是本人或者本人配偶的姓名，其他人的无效)
可以由他人代办。户口迁移中涉三个环节，其中前两个环节即办理准迁和迁移证手续时可以不需要本人前往别人代办，但最终一个环节即持迁移证入户环节最好本人前往办理。具体流程及注意事项如下： 1、办理准予迁入手续，本人不去可代办，但你应当备齐所有需要提供的证件证明材料(必要时需提供授权委托书); 2、办理户口迁出手续，本人不去可代办，代办人应为原籍户内成员中的成年人才可以，需要提供准予迁入证明(迁出地留存联)、居民户口簿、居民身份证，迁出地派出所审查符合后，开具户口迁移证; 3、办理户口迁入手续，最好本人前往，因为入户时打印的常住人口登记表需要你对其中的项目内容进行确认签字，现场采集本人人像照片录入系统，别人代替不了。此环节需携带准予迁入证明(迁入地留存联)、户口迁移证、身份证、拟入户居民户口簿(新立户的不需要)。
本来，在现实生活中，有些人卖房不是由于自个想卖，而是迫于各种因素不得不卖。但是，卖出的房子是自个唯一的房子，并且卖了房子以后又没来得及买入新的房子，因而户口就无法处理搬迁。 此外，有些人卖了房子以后就住进了公租房、养老院或许私家租赁的房子，而这些房子都无法处理，因而致使了原房子内的户口无法迁出。
卖房人一旦不搬迁户口，就会给买房人带来许多困惑。首要，买房人后代的就会受到影响，不少人买房即是为了让孩子读名校，但这么的都会请求孩子的户籍必须在对应的内，假如卖房人不迁户口，并占用了，买房人的后代就很难。 其次，买房人在支付了高额的购房款以后，理应对房子享有彻底的支配权和使用权，但卖房人不迁户口就意味着他人的户口仍然留在自个的房子上，这让不少人从心理上就无法接受。 后，假如卖房人的户口不迁出，那么其身份证、户口薄上的住址信息就不会发生变化，如果卖房人惹上官司，司法机关根据户籍信息找上门来，这就会给买房人带来不少费事。
所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。 “小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。 小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
（一）求学 如果是升入大中专院校就读，需要迁移户籍到该校所在地，则凭录取通知书到户籍所在地的辖区派出所办理户籍迁移证。然后持个人身份证和户籍迁移证到该校报到，到时该校及其所在地的户籍机关就会帮忙帮里户籍等事项了。 如果毕业离校时，户籍迁移回原籍，则持报到证、户籍迁移证到原籍户口管理机关办理相关手续。由于户籍迁回需要发新身份证，而新身份证往往需要比较长时间才能发下，为了工作生活方便，新证件没有下来之前万不可给把旧身份证交回。 如果毕业后继续到异地他校深造，则持录取通知书、毕业证书、户籍迁移证等到新校报到，到时该校自会安排你办理户口迁入。 如果是毕业后到户籍和档案托管在人才市场，则需要什么证件，办理托管手续和缴费的时候，人才市场会说明和要求的。如果是户籍迁移到工作所在地，则持报到证、户籍迁移证、所签单位的证明、就业合同等到工作单位所在辖区派出所办理户口迁入，也有些公司会帮忙集中办理。 （二）婚姻 结婚后的户籍迁移，常见有两种，一种是女方户口迁移到男方，另一种是男方户口迁移到女方，流程和所需证件都是一样的，下面以女方户口迁移到男方为例。 （1）先到男方所在地的社区或是村委会开娶入证明，再持证明书、男女方身份证、男方户口本和结婚证，到男方派出所开户籍迁入同意书。 （2）再去女方户籍所在社区或是村委会，开嫁出证明一类的文件，持该文件到女方户籍所辖的派出所办理户籍迁移证。 （3）然后持上述证明和户籍迁移证、男女方身份证、结婚证、男方户口本等，到男方户籍所辖派出所办理户口迁入。 上述流程各地公安机关可能要求不太一样，但所需证件基本差不多的 如果是离婚后，在单身状态下进行户籍迁移，则需要持迁入地的同意迁入证明，到迁出地派出所办理户籍迁移证，然后持户口本、离婚证、户籍迁移证等到迁入地派出所办理即可。 （三）工作置业等 工作需要迁移户籍，则持工作单位的证明和聘用合同，如果是人才引进等情况，则持政府所发给的引进凭证和聘用合同，到迁入地派出所办理同意迁入证明，然后持该证明、户口本和身份证到原籍开户籍迁移证，后持单位证明文件、身份证、户籍迁移证到迁入地派出所办理户口迁入。 如果是买房迁入户口，往往需要附加房产证。如果是贷款买房，在交房时房产证已经被银行压着了，则需要找银行开证明或是打还贷证明。这种情况，一般都是在买房和交房的时候，开发商会帮忙办理的，不需要单独办理。程序也基本跟投其他迁移情况相似，不同的是多了房产类不动产证明。
１．无产权房是指没有房产证的房子或者不能办理房产证的房子，这种房子法律是禁止公开交易的。我们平时所讲的小产权房其实就是无产权房，因为小产权房不具备两证，没有进行土地的登记也没有进行房屋的登记。 ２．公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋权的 证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。 ３．另外，公证机构应该根据房产证的权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。 买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。
１．房屋的产权来源有许多种方式可以获得。可以通过购买取得，购买是人们取得产权的一种主要形式。可以通过建设取得，这是房屋产权的一种原始取得，建设者投入一定的资金建造属于自己的房屋。可以通过受赠取得指原产权人通过赠予行为，将房屋赠送给受赠人的一种方式。 ２．还可以通过抵押取得，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，抵押是一种担保行为。还可以继承取得，被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人。 ３．在现阶段，我国的房子按产权可划分为：国家住宅；劳动群众集体住宅；公民私人住宅；和其他经济组织住宅。房子的产权分为土地使用权和房屋权两部分。土地使用权是归国家的，所以具有一定的期限。而房屋权是 性的，拥有了房屋权，即房屋一辈子都是你的。
１、小产权房可以进行出售，但是一般都存在着风险，所以一般买卖交易都是属于私下交易的，不受法律保护，也就不能在网上进行网签了，小产权房和大产权的区别在于土地出让金的缴纳上面，小产权是合法的，只要交足购房款，或在买卖交易时转让时补缴土地出让金就可以像普通房屋一样自由买卖。 ２、网签后业主资质是经过核实的，其结果会让人更加信服，所以再合适业主的房产权是小产权之后肯定是通不过的，虽然通过网签找房子会更方便、快捷，房屋买卖通过网签，将信息对外公布，其交易的流程也更加透明，显得公平公开，但由于小产权的特殊性暂不能网签。 ３、房屋交易就是产权的转移，产权转移又以办理登记过户手续为准，而小产权房没有房产证，无法办理登记过户手续，自然无法上市交易，并且整个房屋网签的流程中因为政府部门掌握了相关数据，会对非法的小产房网签行为严厉禁止，这样更有利于政府部门对房屋买卖市场进行监控。
第一步，分清不同的类型分别准备的所列不同的材料呢，到迁入地派出所办理户口的准迁手续。 第二步，当事人可以持相关的《户口准迁证》（第二联）和被迁移人的《户口簿》到所在地的派出所办理《户口迁移证》 第三步，当事人持户口的准迁证（第三联）和《户口迁移证》到迁入地派出所办理入户手续。 凡在市区购买房屋，以及自建私房或其他原因拥有房产同时具备稳定性生活来源，要求迁移户口的，凭《房产证》，迁移人员的户籍证明以及房屋所在地的社区同意接收入户的证明材料以及生活来源证明到户口所在地派出所申请，派出所调查核实后，经分局审核，报市局户政科审批后发给《户口准迁证》。
（１）迁入人的居民的户口簿、居民身份证及市内户口迁移证 （２）迁入户的居民的户口簿 （３）新立户的要有房管部门出具的住房证明或房屋产权的证明 （４）迁入人符合的申领、换领居民身份证条件的，每人交本人近期正面免冠一寸光纸黑白大头照片两张，已满１６周岁，已领取居民身份证的，每人交照片一张 （5）迁入农村地区的农业人口要有被迁入地乡镇政府和村委会同意迁入的证明
公民搬迁，除在本户口统辖区内移居，只作住址变化挂号，不作迁出、迁入挂号外，但凡迁出本户口统辖区的，均可处理迁出、迁入挂号。 依据《中华人民共和国户口挂号法令》 “第十条公民迁出本户口统辖区，由自己或许户主在迁出前向户口挂号机关申报迁出挂号，收取搬迁证件，注销户口。公民由农村迁往城市，有必要持有城市劳动部分的录用证实，校园的选取证实，或许城市户口挂号机关的准予迁入的证实，向常住地户口挂号机关请求处理迁出手续。公民迁往边防区域，有必要经过常住地县、市、市辖区公安机关赞同”处理。
按法律规定，商品买入后就拥有 权。但是，房屋却有些不同。消费者购入房产后，对房屋实际上是拥有 产权的，但是土地使用权却只有70年，所以才导致房产实际产权也只有70年。 土地实际上是属于国有，所以才会有70年限制这一说法。尽管如此，70年的限制也并非令人难以接受，毕竟政府的政策是以人民群众的利益为基本。 房屋70年产权是从开发商办理土地使用证的时候算起的,而且房产证是:房屋权证,所谓权,一般就是房屋什么时候都是你的,而土地使用证,换个简单的说法就是
一、居民户口的迁移 (1)在工作岗位的人员调动迁移; (2)正在录用期间的公务员迁移; (3)国家或者省属单位内部人员调动迁移; (4)自己已有产权房屋居住迁移; (5)单位的安排或者分配的住房居民迁移; (6)租住政府产权房的居民迁移; (7)军人的家属随从迁移; 二、学生的户口迁移 (1)学生的户口在学校的普通高校毕业生在录用、招聘的时候就可以迁移; (2)学生在毕业后、退学后或者休学都必须把户口迁回原来的户口所在地; 三、投靠性的迁移 (1)夫妻投靠家人的迁移; (2)父母投靠子女的迁移; (3)未成年的子女投靠父母的迁移; (4)已经成年但是未婚的子女投靠父母的迁移; (5)已经成年并且结婚的子女投靠父母的迁移;
一、居民户口的迁移 (1)想要迁入哪里，就要出示当地派出所出具的《户口准迁证》; (2)户口之前的所在地出示《户口迁出证明》; (3)申请迁户口的人员，需要出示身份证原件和复印件; (4)《申请户口迁入落户表》必须一式两份，自己保留一份; 二 、学生户口的迁移 (1)学生所在学校的《录取通知书》的原件; (2)学生本人《身份证》的原件和复印件一份; (3)学校出示的《户口迁出证明》; (4)转学的学生还需要出示省教委的转学批复文件的原件和复印件，还有学籍管理部门的《转学证明》; (5)退学的学生需要出示学籍管理部门的《退学证明》的原件;
一、居民户口的迁移 (1)申请迁户口的人员需要带上上面所说的资料，然后到迁入地找到相关人员提出申请并且提交这些资料; (2)到派出所进行审核，这些资料审核通过后给予《准予迁入证明》; (3)申请迁户口的人带着《准予迁入证明》到户口的原籍办理户口迁出手续的地方，领取《迁移证》; (4)本人需拿着《迁移证》、《身份证》到迁入地的派出所办理入户; 二、学生户口的迁移 (1)申请迁户口的学生，首先要到学校的保卫处户籍室办理相关的迁出手续，同时，领取《户口迁出证明》; (2)本人拿着《户口迁出证明》和本人的《身份证》到学校所在地的派出所办理户口迁出的相关手续，并且领取《迁移证》; (3)本人拿着《迁移证》和本人的《身份证》到迁入地的派出所办理相关的入户手续; 注意：学生户口在迁移和迁入学校的时候，学生要将户口迁移办理所有需要的材料，要提交到学校的保卫处，然后由学校作为经办方，统一的办理户口的迁入手续。
由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。公民由农村迁往城市，必须持有城市劳动部门的录用证明的录取证明，或者城市户口登记机关的准予迁入的证明，向常住地户口登记机关申请办理迁出手续。公民迁往边防地区，必须经过常住地县、市、市辖区公安机关批准办理。 如果是工作迁移，需要新公司开具工作证明或者新的劳动合同；如果是结婚迁移，需要携带结婚证以及房产证（房产证上只能是本人或者本人配偶的姓名，其他人的无效）。
（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。 （2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 （3）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 在我们的现实生活中，很多消费者出于很多考虑，抱着侥幸心理去购买这些手续不全的房屋。这个给购房者带来极大的经济风险，另外这种行为一定程度上对倒卖项目侵占耕地、偷逃税费等行为形成了一种潜在的助力。上述文章讲的就是关于小产权房子有没有房产证和是否可以进行买卖的内容，希望能给有需要的人提供帮助。
根据《物权法》，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产挂号簿一致;记载不一致的，除有依据证实不动产挂号簿确有错误外，以不动产挂号簿为准。也即是说，若房产证或不动产权证的姓名与不动产挂号簿上的姓名不一致，应当以不动产挂号簿为准。
(一)外省市迁入 18周岁以上的人口应上交本人近期正面免冠一寸光纸黑白大头照片两张;毕业分配应持报到证和接收单位局级以上组织人事部门的报户口证明和接收单位证明。 除此之外，必须上交的资料有迁入人的户口迁移证、准予迁入证明和居民身份证;市局、分(县)局开具的入户证明;迁入户的居民户口簿; (二)市内户口迁入 因结婚迁入的要持结婚证;迁入农村地区的农业人口要有迁入地乡镇政府和村委会同意迁入的证明;迁入非直系亲属户内的,应征得迁入地派出所同意后,再办理户口迁移手续。 除此之外，必须上交的资料有迁入人居民户口簿、居民身份证及市内户口迁移证;迁入户的居民户口簿; 新立户的要有房管部门出具的住房证明或房屋产权证明;迁入人符合申领、换领居民身份证条件的,每人交本人近期正面免冠一寸光纸黑白大头照两张,已满16周岁,已领取居民身份证的,每人交照片一张;
