1、买方、中介公司、卖方三方签订《房产转让合约》，收取买方诚意金； 2、产权经查档无误后中介公司将买方的担保金转交卖方； 3、买方将楼款存入中介公司代管账户，卖方开出收据给买方，中介公司开出楼款存入代管证明给卖方； 4、买方(个人)提供购买人身份证明，如委托，需提交经公证的授权委托书及受托人身份证明； 买方(单位)提供公司营业执照，法人代表证明书，法定代表人身份证明，如委托，需提交授权委托书，受托人身份证明； 5、卖方(个人)提供身份证明，房地产证，国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明； 卖方(单位)提供公司营业执照，公司章程，董事会或股东会决议，房地产证，法定代表人证明书，法定代表人身份证明，公司公章，国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明，如委托，需提交授权委托书，受托人身份证明； 6、买卖双方签订《房地产买卖合同(现售)》，涉外交易需要公证； 7、买卖双方到土地房产交易中心递交文件及《房地产权转让登记申请表》； 8、交易中心查档、初审、复审、核准，同意申请，登记楼款，办理产权变更登记(22个工作日，1个月自然日)； 9、缴纳税费，出新《房地产证》，买方凭税票及回执领取，开楼款发票； 10、中介公司转付全部楼款到卖方账户； 11、卖方付清物业管理、水电、空调等费用，提交管理处费用交清证明，交接物业。
众所周知，影响二手房价格的因素有以下两种：房屋的区域因素与个别因素形成的。而二手房的评估主要是运用市场比较法，所以在评估过程中，主要是对这两方面的情况进行比较修正。 1、区域因素 区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。这些区域因素一般包括如下方面： a、基础设施与公益设施是否成熟； b、交通条件如出行是否方便，购物、娱乐是否方便物业所在社区的环境如小区的绿化率，物业管理情况； c、人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。 2、个别因素 a、房屋的结构不同，房屋的造价就不同，使用年限也不同，当然就影响房屋的价格； b、房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况优劣； c、房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题也会影响房屋评估价格。
1、购买的房屋未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人 为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人的利益，应及时办理转移登记。 2、登记应提交的材料 （1）房地产权属证书； （2）转让当事人的身份证明，转让当事人是法人或者其他组织的，还应当出具对具体承办人员的授权委托书；委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；房地产权利人为自然人的，委托书需公证； （3）转让合同或者与转让有关的法律文件； （4）房屋面积变化的，提交测量面积成果报告； （5）法律、法规和规章规定的其他文件。 3、登记的审核时限和权证的领取 按规定登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取《房地产权证书》；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。 领证时权利人（或代理人）需携带身份证件（原件）印花税收据及受理时的收件收据（原件），仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。
新房、二手房优劣势各有不同，购房者应先确定自己的购房方式，是全款还是贷款，如果是贷款，首付能出到多少，明确预算后，再结合自身的购房目的、喜好、价格做出合理的决策。不管是新房还是二手房，最适合自己的房子才是好房子。
1、二手房贷款提前还款要根据自己和银行签订的贷款合同约定办理。如果合同上没有约定违约金，到银行全部还款。否则按合同约定办理。具体细节到办理贷款的银行咨询办理。 2、债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。 3、借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。 4、个人贷款客户一旦选择到银行进行提前还款,提前还款的额度一般是不可以重新使用的。了解银行对提前还款的相关规定,权衡利弊后再决定是否办理提前还款。
二手房交易的评估有两种： 1、办理二手房贷款的时候进行的评估，此评估是由银行指定的评估机构所出具评估报告，是用来银行确定产权价值，确认贷款的发放金额，这个评估价参考大型房产网站上的均价就可以了。 2、办理房产过户的时候进行的评估，也就是税收申报价，此评估由地方税务局依据申报价和历史成交数据确认，如果申报价高于历史成交数据水平，则以申报价为征税标准，如果申报价低于历史成交数据水平，则以地税局的核定值为征收标准，此价格地税局不会公布，也无法查询。 3、影响评估的因素包括房产的位置、地段，房屋使用年限与小区管理及配套设施，户型朝向，房屋内部装修程度及其他。比如装修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋来得快。 4、除了前面讲到的因素以外还有一种折旧费，房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来，砖混结构房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2％，钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年，那么每年的折旧率为1．4％左右。
二手房按揭贷款购房分为商业贷款和公积金贷款，贷款的计算标准分别如下： 1、买方使用商业贷款购房： （1）买方选择商业贷款来购买首套住房，较低首付的比例为房屋评估价的30％，较高贷款比例为70％。 （2）买方选择商业贷款来购买二套以上住房，较低首付的比例为房屋评估价的50％，较高贷款比例为50％。 （3）买方选择商业贷款来购买商业用房，较低首付的比例为房屋评估价的50％，较高贷款比例为50％。 2、买方公积金贷款购房： （1）买方选择公积金来贷款购买首套住房，较低首付的比例为房屋评估价的20％，较高贷款比例为80％。 （2）买方选择公积金来贷款购买二套住房，较低首付的比例为房屋评估价的40％，较高贷款比例为60％。 （3）买方购买了三套及以上住宅以及购买商业用房无法用公积金贷款。
1、二手房贷款额是房产评估值和房产销售价取低原则来决定的，评估值一般低于评估价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。 2、一般是可以贷款评估价格的70％，如果房子建造年代不是很久的话，一般可以贷款实际销售价格的60％左右，假如销售价格是50万元的话，可以贷款30万元左右（不含附加的税费）。同时贷款的额度也要受到贷款年限和个人收入的制约。 3、银行要求贷款的月还款不得超过收入的50％，也就是说，如果你开具的收入证明证明你的月收入为3500元，那么月还款就需要控制在1750元／月以内。并根据这个标准确定你的贷款年限以及贷款额度。 4、购买二手房贷款的流程和购买新房基本一致。只是在确定贷款的限额时，要按照所购买的二手房的评估价值来确定。如果年代不久的话，可以贷款实际销售价格的60％左右。
1.网上预审 网签后，即可通过地税“税收征管系统”上传缴税所需材料（所需材料见下表），待地税通过后携带《存量房买卖合同信息表（纳税）》按照预约时间缴税。 （1）网络预审5个工作日可出具结果，30个自然日有效。 （2）新房、法拍房等暂不支持网络预审。 （3）海淀区和朝阳区通过中介交易的，必须进行网络预审。其他区县及自行交易的，未来可能会陆续实行。
很多人还不了解什么是二手房按揭贷款，简单来说，二手房按揭贷款指购房者在购买能够在市场上流通并且具有房屋产权证的住房时，自己支付一定比例的首付，其余的资金通过抵押的方式向银行或者其他机构申请贷款。二手房按揭贷款与普通的商品房按揭贷款没有太多的区别。
申请二手房贷款的流程 购房者要想顺利获得二手房，一般要经过10个步骤。第一个步骤，买卖双方要签订购房合同，在购房合同中要根据二手房贷款的方式支付房款，并且要规定一定的首付比例。买房在签订合同之前一定要仔细查看卖方的产权证是否合乎国家的规定。第二个步骤，买卖双方要到房屋所在地打印买卖协议，进行这个步骤的时候一定要注明相关的支付方式，买卖双方还需要签订代付协议用以明确相关事项。第三个步骤，二手房买卖不同于普通的商品房买卖，二手房在出售之前应该找评估公司对房产进行评价，银行或者其他金融机构会根据评估机构给出的报告作为发放贷款的依据。一般情况下，买方需要联系好贷款银行，询问银行方面对评估数据的要求。第四个步骤，购房者向银行申请贷款时一定要明确银行对担保费的收取。银行收取担保费是为了保障贷款金额的安全，这项收费是非常合理的。第五个步骤，购房者拿着代付协议到银行缴存首付并且取得相应的证明后，紧接着可以向银行申请二手房的贷款金额。第六个步骤，银行通过了购房者的协议后，接下来会通知卖方可以交付贷款了。第七个步骤，买卖双方要带好相关证件的原件或者复印件带房产局办理过户手续，并且要带好原来的土地证明到土地管理局进行更新换代。第八个步骤，购房者带上房产证、土地证以及各项材料到房产局办理相关的抵押手续。第九个步骤，银行收到了抵押证明以后，会在相应的工作日内发放贷款，购房者就可以到相关的部门领取新的房产证了。第十个步骤，购房者确定了合适的还款方式后，就要按照合同上的约定按时完成还款工作。
很多人买房的时候，总是纠结到底是买新房，还是买二手房。其实，新房、二手房各有优缺点。下面，我们将从各个方面对二者进行比较，供买房人参考。 1、配套 由于很多新房都是在建的期房，业主没有入住或没有完全入住，因此，一般情况下，新房的各方面配套不是很完善。 二手房由于已经交房入住，有了一定年限的发展，其衣食住行等各方面的配套相对要完善，生活比较方便。 2、房屋质量 在建的新房，很难了解其质量好坏，只能通过看施工单位的资质、工地的整洁程度等，去判断质量好坏。 而二手房，则是现成的，可以查看到房屋质量好坏，还可以询问小区的业主。 3、小区规划 新房的各项规划在交房时，往往很难兑现;而二手房的各项规划已建设成型，不需要担心能否兑现。 4、交通 一些城市市核心用地已经趋于饱和，市核心的新房少有，很多的新房建在相对偏远的位置。而二手房，一般地段比较好，交通比较方便。 5、户型设计 新房的户型设计比较新颖，也更加人性化。一些年代相对较久远的二手房，户型比较老旧，不符合现在人的审美。当然了，那些交房没有多久的二手房中，也不乏设计新颖的户型。这就看买房的时候，个人怎么选择了。 6、小区环境 在建中的新房，无法知晓小区环境好坏，只能通过绿化率、容积率等指标，以及售楼部的介绍，来了解小区的环境。二手房小区的环境比较成熟，环境好坏，看看便知。 7、物业服务 买房后，物业的重要性就体现出来了。好的物业，能够让我们拥有一个舒适、安全的生活场所。 想要知道新房的物业服务如何，可以参考物业公司排名、了解物业服务的内容和收费标准。二手房，则还可以通过询问小区的业主，来知晓物业服务好坏，这种方法更方便，信息也更可靠。 8、车位 新房的车位相对比较充足，且很多小区都是人车分流的形式。一些比较老的二手房，小区的车位严重不足，也没有进行合理的规划;比较新的二手房，小区的车位问题就相对好很多，一些甚至可以和新房媲美。 9、装修 新房一般为毛坯房，买房后，需要自己装修;当然，也有一些新房为精装房。二手房一般为精装房或简装房，其中，也有一小部分毛坯房。 买毛坯房可以按照自己的喜好进行装修;对二手房的装修风格比较满意，则省去了自己装修的烦恼;当然，如果对二手房装修风格不满意，则还需要敲掉原来的部分再重新装饰，比装修新房更麻烦。 10、房龄及产权年限 新房的房龄相对较小，二手房由于使用了一定的年限，房龄相对较老。房龄越老，贷款的年限就越短，月供压力也越大。 产权年限是从开发商拿地之日开始算起，一般情况下，二手房剩余的产权年限普遍比新房少。 11、买房费用 新房：主要有首付、契税、房屋维修基金、物业费等主要的税费。 二手房：主要有首付、契税、增值税(满两年免征)、个税(满五少有免征)、中介费等主要税费。 在房屋总价相同的情况下，二手房的净首付，要比新房高出不少;而二手房的交易税费也一直是比较高的。买房费用支出方面，新房比二手房高出不少。 12、交易流程 新房是买房人同开发商进行交易，很多时候，置业顾问会帮买房人办理一些事项，交易流程比较简单。二手房则是买卖双方和中介等三方进行交易，中介会办理相关的业务。总体上，二手房交易的流程比新房复杂，尤其是买卖双方不通过中介进行交易，而是自行交易时。 13、交房时间 新房的交房时间通常都比较晚，常常是已经开始还房贷了，还没有交房入住;二手房，则是办理好了相关手续，就可以过户了。 当然，现房具有和二手房一样的特点，即买即交房。 14、买房风险 买新房，最担心的就是开发商变更规划、不兑现承诺、楼盘烂尾、迟迟不交房、开发商跑路或者将房子抵押给银行了。而二手房，最担心的就是房屋的产权有问题(被抵押或查封)、买房钱被骗或者买到凶宅等。 新房和二手房，各有优缺点，买房的时候，个人可以结合自己的实际情况和喜好，进行选择。
跟着宁波房产商场监管效劳渠道的上线运行，与之配套的改版上线，全市的房子买卖正逐渐汇总到一个渠道上。二手房买卖，有了哪些改变?房东怎么挂号房源?对购房的消费者来说，买卖时又有哪些改变?哪几种情况下，房源核验会通不过?为了协助市民弄清楚这些疑问，记者请教了市房产商场管理中心的有关专家。 新增房源核验环节 房产买卖主要的环节是待售房源寻找买家的进程，跟以往比较，这次改变最大的是房东挂牌出售房源环节。 “以往，房东只需将自个所要出售的房源信息到网上挂牌即可。如今需要经过一个房源核验环节，目的是保证房源的实在有效。”市房产商场管理中心有关负责人告诉记者。 以往，不少市民都碰到过这么的情况，看中一套房源，打电话曩昔一问，压根儿没有或被奉告早现已卖了，乃至是被司法查封的房源也在网上挂牌出售。“如今卖家挂牌房源之前，就得把房源的实在性弄清楚，防止类似疑问的发作。”该负责人表明。 挂牌的每套房源都有由一串数字构成的“房源核验码”，一旁还有一个二维码，用手机扫二维码，就能将房源信息显现到手机上，便利随时检查。 这个房源核验码和二维码，能证实这是一套实在有效的可买卖房源，而是不是存在查封等约束买卖的信息，经过二维码也能得悉。有了这两个信息，意味着这是经房产监管有些核验过的房源。 因而，在二手房买卖之前，房东在房源挂号进程中，新增了一个房源核验环节，买房者的权益得到了保护，不再需要费时吃力去核实了。
注意事项之一：核实卖方身份挑选靠谱的中介 核实卖方的身份。假如是自己，看他的身份证;假如挑选中介，要挑选挑选规范的、有必定诺言度的房地产中介机构作为二手房生意两边资金、房子交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具有的“两证”，一为工商部门颁布的营业执照，二为房子土地管理局颁布的中介署理资质证书，这是买二手房注意事项的条件。 注意事项之二：承认产权 到房管局查验卖方的房产证。检查： 1.产权证上的房主是不是与卖房人是同一自己，核对卖方身份证或工商档案中的称号与房产证上的房子所有人是不是共同，原则上是一个字也不能错。 2.产权证所承认的面积与实践面积是不是有不符的地方。 3.看该房子是不是有房子共有权人，假如房子为多人共有，则须卖房人供给所有共有人的身份证件及赞同出卖房子的书面文件;如是夫妻共有产业，是不是通过卖方配偶的书面赞同;假如房子已租借，则须卖房人供给承租人赞同出售的书面定见;假如房子已被典当，则须卖房人供给典当权人赞同房子出售的书面文件，千万别忽略这些买二手房注意事项。 注意事项之三：核实房子是否符合买卖要求 以下状况的房子千万不要买： 1.已列入拆迁布告规模的房子或被国家征用的房子; 2.被人民法院或行政机关依法查封的房子; 3.属违法或违章建筑的房子; 此外，假如要买卖的房子是公房，卖房人要供给政府部门对其上市生意的批准书;由于公房原单位对公房通常都保存优先买卖权，因而，应请求卖房人供给单位抛弃优先买卖权的书面定见;别的，戎行、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有获得单位赞同的状况下，一概不得出售，必需要原单位盖章后才干出让。 假如房子存在私自建立的状况也很费事，所以要检查是不是有占用房顶的平台、走廊的状况;或者屋内是不是有建立的小阁楼;是不是改动过房子的内、外部构造，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵从这个买二手房注意事项才干够进一步签订合同。 注意事项之四：关键性问题体现在合同中 签约过程中应特别注意，对生意的任何关键性约好或卖方的任何许诺均应体现在合同中，不能以口头约好代之，由于口头约好在一旦发作胶葛时则无法举证。 合同的必备条款首要包含：房子面积及隶属设施、价款及给付方法、土地运用年限、房子交给期限、违约责任等。 在签定合同过程中，有必要注明什么时间点卖方将房子以何种方法交给给买方，假如到时不能准时交房，买家将得到什么样的补偿，房子是不是仍存在租借状况等。 注意事项之五：一定要注意付款方法和时间点 买家在付款时，应尽量选用能在银行留下划转证据的方法进行付款，由此能够添加买卖付款凭证。 通常状况下，在约好时，买家能够以房子总价的10%左右作为交房时再付的条件束缚卖家按照交房;也能够请求房主搬出移交后再行支付购房款。 注意事项之六：当心房款和产权的事情 不要随意信任对方的诺言，先交钱再过户仍是先过户再交钱是一个重要问题;能够思考将房款押在一个两边都信得过的单位，如律师楼或诺言较好的署理公司处，等过户完结后，再将房款转入卖方的账户。 注意事项之七：确保产权顺利过户 必需要经本地房子土地管理局办理完产权才算完结过户手续。有署理公司、律师、公证的确保等等都不算是完结生意过程;从买房的视点来说，必定是产权过完户今后这套房才真正归于你，在此之前，卖方随时能够毁约。
过户流程: 1.查询房源、发布房源： 2.实地看房：卖方出示房子产权证、土地证、产权人身份证等有关证件。 3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：卖方带房子产权证、土地证身份证明等;买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份 4.处理贷款手续：买方预备贷款材料、卖方预备房产证明 买方材料：身份证件原件/户口本原件/婚姻证/收入证明/已婚贷款人需供给爱人身份证件原件、爱人户口本原件/公积金贷款还需供给公积金缴存单原件 卖方材料：卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件若卖方有未成年人，需许诺公证书。若需提早还贷：贷款合同原件/还款存折或卡/房产典当合同产权证及土地证 5.处理买卖过户：(产权过户时刻为一星期)买卖双方亲身前往房产局处理，带着有关证件原件(若托付处理，需出具公正托付书)处理买卖过户时，买方需向卖方付出房子首付款,过户一起买卖双方需交纳相应税费,卖方需供给原购房发票. 6.处理土地证过户：买方可独自处理，需预备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。 7.户口迁出、房子交验，费用结清：水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交代，签署《物业交代确认书》，付出房子尾款。
继承划算但条件严苛 在实际操作中，因为继承是遗产人去世后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。如果财产人生前没有留下遗嘱，就由法律界定。如果继承人很多，又想过户到其中一个人的名下，那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。 如果财产拥有者生前留下有效的法律文件，指定继承人，必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然，遗产必须是被继承人生前属于个人的财产。 赠予费用少但风险高 其他亲人，即便是兄弟姐妹，也不能采用继承的方式，只能选择赠与过户与或者买卖过户。 如果是一套面积80方，原价80万，现价值100万元的房屋，在其交费高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中，属于二套房买卖，且需要交纳营业税的情况，交费是高的。 三种方式费用比较 继承过户：280元登记费 赠与过户：280元登记费、3万元契税（3%）（二套购房）、4000元公证费(千分之3至千分之4公证费)，总计交费：34280元。 买卖过户：不需交纳营业税：80元登记费、3万元契税（3%）（二套购房）、个人所得税（100-80）*20%=4万元、480元交易费，总计：70560元。 需交纳营业税：80元登记费、3万元契税（3%）（二套购房）、5.5万元营业税(5.5%营业税)、个人所得税（100-80）*20%=4万元、480元交易费，总计：125560元。 如果在几年后想把手上的房子卖掉，继承、赠与以及买卖过户得来的房产所要交纳的费用也各不相同。 举个例子。以80方，原价80万，现价值100万元的房屋为例，假设买家是首次买房，总共要缴纳的费用为： 继承房产交易时 五年内房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%，二套3%。2、营业税：5.6%3、个税：1%4、手续费：建筑面积*65、工本费：80元6、公证费：2%夫妻1%。 五年外房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%，二套3%。2、营业税：建面140方及以上（评估-原值）5.6%3、个税：二套及以上1%4、手续费：建面*65、工本费：80元6、公证费：2%、夫妻1%。 赠予房产交易时（直系亲属） 五年内房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：5.6%3、个人所得税：1%4、手续费：建面*65、工本费：80元6、公证费：2%。 五年外房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：建面140方及以上（评估-原值）5.6%3、个人所得税：1%4、手续费：建面*65、工本费：80元6、公证费：2% 赠予房产交易时（非直系亲属） 五年内房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：5.6%3、手续费：建面*64、工本费：80元5、公证费：2%6、偶然所得税：20%。 五年外房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：建面140方及以上（评估-原值）5.6%3、手续费：建面*64、工本费：80元5、公证费：2%6、偶然所得税：20%（备注：夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。） 普通交易房产 五年内房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ；建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：5.6%3、个人所得税：1%4、手续费：建面*65、工本费：80元。 五年外房屋需要缴纳的费用：1、契税：建面小于90方1% ；建面90-140方以上1.5%；二套3%2、个人所得税：1%3、手续费：建面*64、工本费：80元。 在费用中，占大头的依旧是税费，首次购房的，可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候，距离买房时间不足5年，要上营业税。 另外从房屋的性质上来说，商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平6元、每平3元、每平1.5元，再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费，只需交280元登记费
普遍情况下买二手房的首付比新房高，这是因为新房首付是按房屋成交额比例计算。二手房的首付比例是按照房屋评估价来计算的。二手房的首付=评估价*首付比例+成交价和评估价的差额。
1、二手房设备设备清点。由于二手房通常都被原房东装饰和运用过，在二手房出售时对装饰和一些设备设备通常都是赠送的，因而，二手房买房人在签定房子买卖合一起，就应将设备设备的品牌、成色以及能否正常运用予以清晰写明，二手房交代房子时依照合同约好进行清点、检验。 2、水、电、煤气、天然气的清点及过户。两边应一起来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点处理相应的过户手续，并向工作人员问询原房东有无欠费状况。如有欠费，二手房买房人则有权请求原房东补交费用。然后，两边再依据最终一期缴费单据上载明的数字和房子表具上的差额，依据单价进行结算 3、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户。二手房买卖两边应一起来到有线电视公司、电信或网通的营业网点处理过户手续，一起，二手房买房人也要特别注意问询工作人员原房东有无拖欠费用的状况。 4、物业服务费、公共修理基金、取暖费结清。二手房买卖两边应一起来到物业公司处理物业和公共修理基金更名手续，一起处理物业费用交纳的交代，要注意问询物业人员看原房东是不是拖欠物业费及取暖费。 5、户口搬迁。二手房买卖两边应一起来到房子所在地的派出所，问询房子内的户口状况，原房东应将户口悉数迁出，如仍有户口，买房人可请求原房东迁出，若其回绝处理，可追究其违约责任。 6、结清二手房尾款。以上六项均二手房过户及结算结束后，将房子买卖合同约好的尾款在扣减下家代原房东付出的费用后，余额为下家实践应付出的金钱。上加收款后应出具收条并注明“悉数房款已结清”字样。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
二手住宅解抵押流程通常分为六步走，第一步是卖房人向贷款银行申请提前还款；第二步是到贷款银行进行提前还款，还款前要在还款银行卡中事先存入足额钱款；第三步通常是在还完款次日到贷款银行办理结清手续；第四步是银行贷后管理中心出解押材料；第五步是到担保公司（当初没有签担保协议的不用去）办理相应手续；第六步是到房屋所在不动产登记中心解押。
1.银行曾被福建人狠狠地坑了一次 其实,说到这里,很多人都会觉得这是地域歧视,但不得不承认,在房贷业务中,福建人确实不讨银行的“欢心”,有些银行甚至明确表示不接受福建人申请的房贷业务,这让不少有买房计划的人很“受伤”!据了解,福建人被歧视都是因为几年前,某些在上海从事钢贸生意的福建人向上海银行骗取巨额贷款,后来无力偿还,形成大量坏账,银行损失惨重。所以自此之后,一些银行严禁向福建人批贷。这可真是“一颗老鼠屎坏了一锅汤”。 2.从事高危职业的人 银行在进行房贷审批时,会着重考量贷款人所从事的行业,一般像教师、医生、金融等行业的人评分会比较高,而像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人往往很难得到贷款。 这是因为,银行考虑到这类人群随时会有生命危险,无法保证按时还贷,为了规避风险,会选择拒绝为这类人贷款。想在高危工作后在大城市找一个安稳的家？有点难度！ 3.贷款人年龄过大的人 在申请房贷时,我们会发现银行规定申请人的年龄通常在18-65周岁,其中25-40周岁是最受欢迎的群体,其次是18-25周岁和40-50周岁的人群,50-65周岁之间的人群,住房贷款申请一般不被通过。 因为贷款人年龄越大,身体出现健康问题的几率就越大,影响还贷,这样银行所承担的风险就越高。 4.经济状况不好的人 最后还有一类人不得不提,那就是经济状况不好的人。既然是从贷款,银行必然会对你的工资流水有所考量,如果一个月工资很低,还完贷款连生活都成问题,银行又怎么会给你批贷呢? 一般情况下,在申请房贷时,银行会要求提供收入证明,通常收入与房贷的关系可以用以下公式表示:月收入=房贷月供X2。如果借款人还在偿还其他贷款,也需要算在里面,公式如下:月收入=(其他贷款月供+现申请房贷的月供)X2。如果购房人的收入不满足以上要求,那么基本上就妥妥的被银行拒之门外了。 5.征信不良的人 众所周知,个人征信是银行考量借款人申贷条件的重要标准之一,信用不好的借款人很容易被银行拒贷,这里说的信用不良。 主要包括信用卡逾期、贷款逾期、为他人做担保,对方贷款逾期不还等情况,这些都会给申请人形成信用污点,即使是换几家银行咨询也是无济于事。
1、到公证处办理析产公证。但如果在离婚判决或离婚协议（民政局备案）中已经约定了房屋归属的，可以不再办理析产公证； 2、办理抵押权银行规定的事项； 3、到房管局办理免征契税申请(大约10个工作日，各区略有不同)； 4、到房管局办理离婚析产登记手续( 各区时间不同)，并缴交50元登记费； 5、领取新房产证和他项权证。 注意： a、一般来说，房管手续只要一人（协议取得房屋产权的那一方）去办理即可，无需另一方配合。 b、如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。
第一类：没有还清贷款的房子应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款;1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。2、用房屋余值进行二次抵押贷款根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。第二类：尚未达到五年期的经济适用房在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。第三类：小产权房名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷;第四类：部分已购公房（房改房）虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。第五类：房龄太久、户型太小的二手房大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
今年年初房价的疯狂涨势,也陆陆续续影响了好多夫妻假离婚案件,说来也是,最终原因竟然是为了可以多购房资格,尤其是对房产的分割有争议,在房价飞速增长的大城市里,房产问题对于普通百姓来说是一个大的问题,那么有贷款的房产可以办离婚房产析产吗？需要多长时间呢？有贷款的房产可以办离婚房产析产吗 1、根据我国婚姻法规定，夫妻二人关系存在期间的话，若是夫妻之间一人以个人名义负债买房，那房屋的按揭贷款的负债应该由夫妻双方共同来承担。离婚了，该负债仍然需要夫妻二人共同来负债，共同偿还。但是如果夫妻双方经过协商可由其中一方进行偿还，也是可以由其中一方来进行偿还的。 2、离婚前的房屋产财产是一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 3、房贷还清后，如果夫妻一方想要归属权，那可以协商解决，另外一方来补偿。如果双方都想要房屋的归属权的话，那么夫妻双方就要竞价，谁的竞价搞，那么房屋的归属权就归谁。 4、一般来说，房管手续只要一人(协议取得房屋产权的那一方)去办理即可，无需另一方配合。如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。离婚后房产证办理析产需要多长时间对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。同时，在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担。办理析产需要的时间在每个流程中都不同，一般需要的时间如下： 1、到公证处办理析产公证(费用约500－800元)(注：如有离婚判决书的话可免该步骤，即无需办理公证，单日即可办理完成。)； 2、到交易中心办理转绘(一般即日可出)； 3、到房管局办理免征契税申请(约10个工作日)； 4、办理析产登记手续(约7个工作日)并缴交50元登记费； 5、取证(交证照印花税5元)，完税后即日可取。办理离婚房产析产的分割是有法律依据的，也可双方协商完成，由于整个流程比较多而复杂，需要花费的时间也就比较多，如果能双方协商完成自然是比较好的了。
直接更名需要卖方将银行的贷款还清后，拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同； 然后由开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续； 最后，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
办理流程： 1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证，如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局，申请变更登记，房管局对房屋重新评估，之后按规定缴费、加名。 缴费情况：直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费，如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税(以前是营业税)，如无血缘关系人加名。 限购情况：有城市赠与受限购政策影响，如果受赠人是被限购人群，也无法办理加名。
2014 年3月，何女士以感情破裂为由诉*法院，要求：1、判决解除双方的婚姻关系;2、对*先生名下的房屋进行分割。最终，法院考虑到*先生在婚后以夫妻共同财产偿还银行按揭贷款而使涉诉房屋的现价值与购买价相比有了一定幅度的增加，何女士对对涉诉房屋市场价格的提高亦有一定贡献。从公平角度出发，*先生应给予何女士一定补偿，具体数额由法院酌情确定。 渝经律师事务所张荣军律师： 《*人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条*款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 上述法定条主要适用于婚前一方签订合同按揭贷款购房，并支付了首付款，房屋产权登记于首付款支付方名下，婚后共同还贷取得产权证，离婚时房屋如何处理的问题。
继承制度，是指依法将死者留下来的财产转移给有继承权的人所有的法律制度，核心是财产权发生转移。而死者留的财产，也只有合法的财产才可继承，称之为遗产。遗产是公民死亡时留下的个人合法财产。 从各种继承案件来看，房产在继承案件中占有相当大的比例。然而由于房地产市场中房产类型多样，也造成了继承案件中房产处理的复杂性。为此，中原市场数据研究分析中心市场研究员张玉就生活中常见的房产类型可能涉及的继承问题进行了总结归纳。 主要针对拥有所有权的房产，此类房产又可分为单独所有、共同共有和按份共有。 单独所有 即指公民个人拥有房产的完全产权。在此情况下，房屋的继承比较简单，该公民的继承人有遗嘱的按遗嘱继承，没有遗嘱的，按法定继承。 共同共有 一般存在于家庭关系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情况下，在公民死亡后，先要将该房屋属于共有人的部分刨除，剩下死者所有的部分作为遗产，由死者的相关继承人继承。天津（楼盘）（楼盘）中原张玉称，比如，夫妻共同所有的房屋，一方死亡后，先将房屋属于另一方的分离出去，一般夫妻各占一半份额，剩余的一半份额才由死者的继承人继承。 按份共有 和共同共有不同的是，按份共有中，死者对房屋拥有产权的份额在生前即是确定的，死后，只有这部分份额，比如房屋的三分之一、二分之一，属于死者的合法遗产，由死者的继承人继承。比如，该房产是兄弟之间购买的，购买时支付的金额不同，兄弟之间按照出资金额占房屋全款的比例按份共有房屋，其中一个兄弟去世，他的继承人只能继承死者所占有的房屋份额。还有一些夫妻，在婚姻存续期间就约定财产的具体份额，比如约定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同样，一方去世后，其继承人只能继承属于死者的份额部分。 值得注意的是，现实生活中还存在着公民尚未完全取得所有权便突然死亡的情况。比如公民在签订完房屋买卖合同后，在办理过户手续取得产权登记证前突然死亡，由于我国对房屋的产权实行登记制度，此时的房屋买卖合同并不是房屋产权的有力凭证，房屋买卖合同在法律上只属于债权的范畴，表示你可以得到房屋产权。这种情况下，实践中，继承人可先继承合同权利，待房产证取得后，再继承。除此之外，还有央产房、军产房等等。由于这类房屋政策性很强，能否继承主要看政策规定。
所有产权人身份证，借款人：身份证，户口簿，首付款发票，结婚证（无结婚证，需民政局提供的单身证明），收入证明?如银行需要，需提供流水单或者资产证明），办理公积金需要提供公积金缴存单。
转让未还清贷款房产的具体操作： 1、怎么转让有贷款的房子：转按揭 简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 但北京等一些城市已经在2007年底暂停了二手房交易中的转按揭业务。根据了解，这次叫停转按揭的主要目的是在控制银行潜在风险、挤出房地产和股市泡沫成分。但根据业内分析得出的结论，转按揭业务应该不会被永久性叫停。 2、怎么转让有贷款的房子：用买方的首付款缴清剩余贷款 这是当下二手房交易中多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。 3、怎么转让有贷款的房子：利用银行贷款来缴清剩余贷款 如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。
解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）； ⑦到不动产登记中心解押。 ⑧归档，完成解押。 注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。
1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）； 2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）； 3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）； 4、房屋所有权证原件； 5、他项权利证原件； 6、受托人身份证原件及复印件。 注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。
夫妻共同贷款买房处理分两种情况： 1.如果离婚夫妻事先有约定的话，按事先约定协议进行办理就可以了； 2.但是如果离婚夫妻没有约定的话，夫妻婚后以双方的名义购买并办理了房屋按揭贷款的房屋房地产，房屋产权登记在个人或双方名下，婚后由夫妻双方偿还按揭贷款的情况。如果夫妻双方没有特别的房产分配约定，那么该房屋房产应该属于夫妻共同财产，未偿还给银行的房屋按揭款为共同债务。 夫妻共同贷款买房离婚时房子归谁 在具体房屋分割过程中，如果夫妻双方就房屋所有权的归属无法达成协议的，可以按照国家婚姻法解释的第20条的规定处理，即： 1.夫妻双方均主张房屋所有权并且同意竞价的，应当准许； 2.夫妻双方中的其中一方主张房屋房产所有权的，由于房屋评估机构按照现在房屋的市场价格对房屋作出评估，取得房屋房产所有权的夫妻一方应当给予房屋另一方相应的补偿； 3.夫妻双方均不主张房屋房产所有权的，根据夫妻双方的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割 如果离婚之前在夫妻双方房屋贷款还没有完成还贷的，可以按照以下两种情况来处理夫妻共同贷款买房离婚时房子的归谁。 1.如果夫妻在离婚前还没筹钱还清所有房屋贷款的，并且已经拿到房屋房产证解压，夫妻双方可以把房子卖掉分钱，还清筹措的钱款，或是办理离婚房屋析产过户住房给夫妻双方的其中一方。 2.如果房屋没还清贷款，这样房屋产权抵押给了银行，暂时是不属于夫妻两个的，你们夫妻双方无权办理房屋分割住房产权手续，可以把房屋分割细则写入夫妻双方的离异协议，再夫妻双方离异协议拿去公证一下，以后还清贷款，在依照夫妻双方离异协议好的去分割住房产权。 总而言之，夫妻共同贷款买房离婚处理，最好是夫妻双方共同协议处理，不然就要按照法律相关政策处理。以上就是我对夫妻共同贷款买房离婚处理知识的整理，希望以上内容可以帮到你。
1.房屋所有权证； 2.他项权利证； 3.注销抵押登记申请书（其内容为：客户XXX在银行的贷款已结清，现委托_________前去办理注销抵押登记）； 注意第3的空格处填委托人的名字，委托人可以是本人也可以是第三者； 带着以上东西和一张委托人的身份证复印件到房地产管理中心抵押窗口，把所有材料交上，他会给一张回执单，两个工作日后委托人带回执单和身份证原件领取产权证，这个时候产权证已经注销抵押了，就可以交易或办理其他事项了，房子也真正属于自己的了。
１.根据规定，继承公证由继承人住地或遗产所在地的公证处管辖，涉及不动产的继承均由不动产所在地的公证处管辖。所继承的遗产不在一地时，由主要遗产所在地的公证处管辖；继承人不在一地时，应根据遗产的情况确定管辖，遗产中没有不动产且分不出主次的，由继承人协商选择由其中一个公证处管辖。 ２.继承人申办继承公证应当共同到有管辖权的公证处提出申请。共同申请有困难的，继承人可以委托其他继承人或他人代为申请。无民事行为能力或限制民事行为能力的当事人，应由他的法定代理人或法定代理人委托的代理人申办。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权或受遗赠权。
第一类：没有还清贷款的房子 应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款; 1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。 2、用房屋余值进行二次抵押贷款 根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。 第二类：尚未达到五年期的经济适用房 在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。 第三类：小产权房 名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷; 第四类：部分已购公房（房改房） 虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。 第五类：房龄太久、户型太小的二手房 大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
1、根据我国婚姻法规定，夫妻二人关系存在期间的话，若是夫妻之间一人以个人名义负债买房，那房屋的按揭贷款的负债应该由夫妻双方共同来承担。离婚了，该负债仍然需要夫妻二人共同来负债，共同偿还。但是如果夫妻双方经过协商可由其中一方进行偿还，也是可以由其中一方来进行偿还的。 2、离婚前的房屋产财产是一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 3、房贷还清后，如果夫妻一方想要归属权，那可以协商解决，另外一方来补偿。如果双方都想要房屋的归属权的话，那么夫妻双方就要竞价，谁的竞价搞，那么房屋的归属权就归谁。 4、一般来说，房管手续只要一人(协议取得房屋产权的那一方)去办理即可，无需另一方配合。如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。
1. 信用卡连续三次（或两年内累计六次）逾期还款。 2. 房贷月供累计2至3个月逾期或不还款。 3. 车贷月供累计2至3个月逾期或不还款。 4. 贷款利率上调，仍按原金额支付月供，产生欠息逾期。 5.睡眠信用卡，激活后不使用也会产生年费，若不缴纳就会产生负面的信用记录。 6. 信用卡透支消费、按揭贷款没有及时按期还款。 7. 为第三方提供担保时，第三方没有按时偿还贷款。 8. 欠账等经济纠纷也会影响信用记录。 9. 水、电、燃气费不按时交款。 10. 个人信用卡出现套现的行为。 11. 助学贷款拖欠不还款。 12. 手机扣费与银行卡扣费挂钩，在手机停用后没有办理相关手续，因欠月租费而形成逾期。 13. 被别人冒用身份证或身份证复印件产生信用卡欠费记录。
