一是要注意房屋的证件是否齐全，二是要看房主及配偶是否都同意卖房（以签名的同意书为依据），三是要到房屋所属区域的房产管理部门办理过户手续． 若你是通过房介所买二手房，还要注意房介是不是有工商、税务方面的有效证件和营业执照。
按揭名义上指的是按揭人将房产产权转让按揭,受益人在作为还款保证按揭人,保证在还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让给按揭人,过程中按揭人将照样享有房屋使用权的一种行为。对于中国大陆目前的中下和中级阶层的工薪购房者(即房奴)来说,是比较能让人容易接受的一种购房方式,能让人购房上不会有那么大的压力。 期房按揭的具体流程为:首先购房人通过售房单位,或者到贷款承办银行或住房公积金管理机构咨询办理贷款的相关事宜,并测算可贷额度和期限。然后携带相关资料向承办银行提出贷款申请。在获得批准后,按约定的时间到约定地点签订借款合同并办理住房置业担保。接着再办理购房交易、抵押登记手续。最后将款项划入银行。
过户流程: 1.查询房源、发布房源： 2.实地看房：卖方出示房子产权证、土地证、产权人身份证等有关证件。 3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：卖方带房子产权证、土地证身份证明等;买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份 4.处理贷款手续：买方预备贷款材料、卖方预备房产证明 买方材料：身份证件原件/户口本原件/婚姻证/收入证明/已婚贷款人需供给爱人身份证件原件、爱人户口本原件/公积金贷款还需供给公积金缴存单原件 卖方材料：卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件若卖方有未成年人，需许诺公证书。若需提早还贷：贷款合同原件/还款存折或卡/房产典当合同产权证及土地证 5.处理买卖过户：(产权过户时刻为一星期)买卖双方亲身前往房产局处理，带着有关证件原件(若托付处理，需出具公正托付书)处理买卖过户时，买方需向卖方付出房子首付款,过户一起买卖双方需交纳相应税费,卖方需供给原购房发票. 6.处理土地证过户：买方可独自处理，需预备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。银行放款到卖方账户。 7.户口迁出、房子交验，费用结清：水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交代，签署《物业交代确认书》，付出房子尾款。
1、签合同 买方带上身份证、定金，卖方带房本、产权人身份证，签订《二手房买卖合同》。 2、审核 买方做资质审核、卖方做房屋核验。两项可同时进行10个工作日出结果。 3、网上签约 资质和核验通过后当天就可以"打网签"，去房产所在地的"住建委"出合同。买方需要带上：身份证、户口本（外地户口需要暂住证）、婚姻证明、银行卡；卖方需要带：省份证、房本、户口本、婚姻证、银行卡。 4、评估 由评估公司给房子做评估，约3个工作日内出评估结果。评估是购房者向银行申请按揭贷款需要房屋评估这个环节。比如在购买首套二手房时经常说"可贷款七成"，并不是说一套一百万的房子可以贷款七十万，而是房屋评估值的七成，一般评估值为成交价的75%~85%。 5、面签 面签是申请贷款的一个重要手续，简单来说就是去银行签订借款协议，市属公积金面签，需要买方卖方携带相关材料共同前往当地公积金管理中心办理贷款手续。 6、批贷 面签通过后，银行同意借款，会出具一份批贷函，一般备件齐，面签10个工作日左右，出批贷结果。 7、缴税、过户 公积金批贷后，先办理首付款资金监管，在去当地地税局办理相关税费缴纳，凭税票办理过户手续。 8、抵押登记 出新房本后，将房本提交到公积金管理中心，办理抵押登记手续；办理抵押登记后，房产抵押给银行，银行才会放款！ 9、放款 抵押登记后，他项权证留存于公积金管理中心，由公积金管理中心向银行发起放款。 10、物业交割 卖方收到所有放款后，买卖双方共同前往房屋办理各项费用结清及钥匙交接手续。
买期房流程是什么呢?第一，相关的消费者应该要选择好打算购买房子的地点，然后到当地的售楼处询问了解市场的行情。第二，消费者要询问房屋的价格，首付的比例还有交付的时间等等。买期房流程是什么还有哪些呢?第三点就是明确之后，相关的人员就可以签订购买期房的认购书，还可以明确交付的时间以及违约的责任。第三点，签订购房的合同，合同中应该要对房屋的质量还有验收要求作出详细的规定，如果说明确不能按期交房或者说交房质量和承诺不一致时，各项的赔偿计算方法，文件都应该要由负责人签字并加盖公章。买期房流程是什么还有哪些相关的内容呢?第五点就是要随时关注楼盘的施工进展情况，第六点就是要等到房屋盖好之后，再确认质量不存在问题的话，就可以办理相关的入住手续，领取房产证。买期房流程是什么?期房的适用人群又有哪些呢?一般来说，期房主要是适用于经济不是过于富裕的人群，当然，购房者如果想对房屋的质量还有施工的材料等有一些了解，以便在查验房屋时，如果说有偷工减料的现象可以及时发现;对于一些想要解决刚需的人群，都是可以考虑的。
１．小权产房同宅基地房屋性质一样，土地由村集体，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理使用证、房产证、契税证等手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的。 ２．小产权房只可以集体内部买卖，不可以对外销售。交易小产权房时，买卖双方在合卖买条件下，带上身份证、户口本、继承公证或亲属死亡证明，到集体室办理可以了，如果买方和卖方都是本集体成员，则可以买卖；若是有两方不是本集体成员，则购买不受法律保护。 居民在购买房屋之前，了解土地的性质是至关重要的，有必要对自己所要购买的房子性质要明确清楚，才能更好地保障自己的利益。如果您碰到的是小产权房，购买时更加要谨慎购买。
房条件及购房流程，有想在西安买房的外地户口的朋友可以看看哦。 1、购房合同及首付款发票(原件及复印件) 2、申请人1-2寸近期免冠照片 3、申请人及配偶身份证明文件：身份证原件及复印件、户口本原件及复印件(户口本应提供全部页) 4、结婚或离婚证明(原件及复印件)，未婚者提供本人签署的未婚声明(银行文本) 5、所在单位开具的收入证明，须加盖单位公章或人事部门章。(银行文本) 6、申请人所在单位经年检的营业执照复印件并加盖公章 7、外地户口申请人的暂住证(原件及复印件这个西安应该不需要) 8、申请人学历证明、学位证明等教育经历证书。(大专(含)以上须提供) 9、个人资信证明材料(请申请人尽量多提供，以便于银行核定贷款额度，缩短审批时间)，包括不限于以下内容： (1)个人资产证明材料，如：申请人或配偶名下的银行存单或活期存款交易流水记录(历史存款期限已超过三个月)、与工资相匹配的工资存折、国债、股票交割单(需加盖证券公司营业部公章或业务章)、信用卡消费记录、大额趸交保单、汽车行驶证及购车发票、房产证明(商品房买卖合同)及发票、公积金帐户对帐单等(原件及复印件) (2) 其他收入来源情况说明及其原始凭证(原件及复印件) (3) 执业资格证明(如注册会计师资格证、律师执业证)或相关专业学历证明 10、 自雇人士提供的资料(不限于以下)： (1) 公司验资报告及银行验资凭证; (2) 公司主要结算帐户近6个月的银行对帐单或储蓄存折流水 (3) 特殊行业的公司，提供行政管理部门颁发的“特许经营许可证”(如煤炭开采，须提供《煤矿开采经营许可证》) (4) 能够反映公司经营状况的业务合同，如订单、销售合同、与知名企业签订的代理协议、往来证明等。 11、 委托人人代办相关购房及申贷手续的： (1) 及经公证机关公证的授权委托书(原件2份) (2) 受托人身份证明(原件及复印件) 12、 贷款申请中存在保证人的，保证人需提供1-10条所需资料。 13、 如购房人为两人或以上时，须提供由公证机关出具的产权分割比例公证书原件。(如共同购房人为夫妻关系，且产权比例为50%，无需提供) 14、 在银行开立的存折或理财通卡(原件及复印件) 商业按揭贷款(首付30%) 贷款条件 1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人; 2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁; 3、有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。 贷款成数 1、 住房贷款一般不超过购房合同总价的70%，最高不超过购房合同总价的80%; 2、 商业用房贷款最高不超过购房合同总价的50%; 贷款期限 1、 个人住房贷款最长期限为30年; 2、 个人商业用房贷款最长期限为10年; 贷款利率 1、 个人住房贷款利率在基准利率水平上下浮10%; 2、 个人商业用房贷款利率在基准利率水平上上浮10%;
二手房交易需要的手续： 1、与房介公司签订委托书 在寻找房源的时候，可以委托中原地产这样的信任度高，可靠性好的中介公司，这可保障代理公司和顾客双方的利益，也可节省在找房过程中浪费的时间。 2、档案查册 这是买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，代理公司会先进行查册，这完全是对客户负责，包括查证该出售的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景资料。该环节是非常关键的，买家应向代理公司问清楚该产权的查证具体情况，最好有一定的依据证明。 3、签临时合约 经过查证之后，由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》，这时，业主一般要求买家支付楼价的5~10%作为临订，或者由代理公司代为预收买家的订金，并于签《临时买卖合约》之日将订金如数转交业主。 买卖双方签署《临时买卖合约》之后，代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，这主要用于为买家制作新的房产证。(约需要3个工作日) 4、到银行办理按揭贷款 如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。而如果原业主是按揭贷款的，则买家必须到同一家银行办理转按揭手续(约需5~10个工作日)，中原地产专门的按揭贷款部门，可为买卖双方购房提供完善的按揭贷款服务，省时省力省心。 5、预约房屋过户时间 银行按揭办好之后，交易双方备齐所需缴交的资料到收件窗口申请登记，需要的材料：房地产买卖登记申请表(各复印四份);房地产买卖合同(一式两份); 房地产证(如两人以上共有，需提交共有证)(各复印四份);测绘分户图(按申请户数计算，该案例中需要两份);买卖双方身份证明(各复印一份)。 收件后进行收件预审后立案受理，预约过户时间，并核发《房地产申请登记回执》。房管局对该物业进行估价工作。此时，房管局要求买家在当天交付不少于楼价的20%给予业主。(从收件窗口立案受理，领取《房地产申请登记回执》之日计算10个工作日后可以出税单)。 6、结清税款和楼款 按预约的缴税时间，到缴款通知发放窗口领取缴款单，缴纳有关的税费并过户。过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主，如果是办理银行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中，即银行放款给原业主。 7、领取房地产证 缴纳税费之日起3个工作日后，可到发件窗口领取房地产证。(领证须知：权利人应持本人身份证件原件和已经缴税费收据原件以及《房地产申请登记回执》原件到发件窗口领证)。
二手房销售是房地产产权销售的二级销售。二手房包含商品房、答应上市销售的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房销售流程是指房子权人经过销售、交流或许其他合法方法将已取得《房子权证》的房子搬运给别人的进程，分为如下五大步。 处理网上签约手续 销售组织和存量房网签工作窗口对提交材料进行开始核对。对契合条件的，在北京市房地发作意体系中填写认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房请求表》、《购房许诺书》原件及其他材料复印件。对不契合条件的，不予处理购房手续。 之后，住宅城乡建设部分会同相关部分在5个作业日内，对购房家庭资历进行核验。经过核验的购房家庭，方可处理网上签约手续。 网上签约完结后，销售组织和存量房网签工作窗口将《家庭购房请求表》、《购房许诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，在请求处理房子产权注册时一并提交。 处理按揭和资金 如果购房者按揭买房，要到银行做按揭借贷，需求销售两边参与，要带上身份证原件、收入证明、销售合同。如果能够一次清付清二手房价款，能够直接进入“资金”环节。 “资金”是指销售两边到银行签一份资金协议，然后各安闲银行开一个账户，约好在买家过户结束、拿到新出的房产证之后，首期款或许二手房价款全额打给卖方。如果销售顺利完结，银行会把金钱打给卖方;如果中心呈现问题销售停止，则把首期款或许二手房价款再打回给买方。 银行供给此项工作，一般会收取单笔500元左右的费，但如果你是经过要按揭的银行处理资金，则能够省去这笔费用。 交纳二手房销售税费和过户 二手房销售税费约为报税价的8%(个人所得税1%、营业税5.5%，契税1.5%)。报税价是你们自己定的。房管局的电脑体系对当地每个区域有一个低的评价价。你们报的报税价高于那评价价就按你们的价计税。低于的话就按体系的评价价核算。 北京市住建委发布，北京18区县和经济技术开发区的房子注册大厅的18项房子注册事务完结即时处理。市民购房处理房子注册，当天就能够领到房产证。 所谓即时处理，是指房子注册部分从窗口受理事务时起，即时完结对该事务的受理、审阅、记载进注册簿、制证等程序。请求人交纳房子注册费、印花税等相关税费后，当日即可收取房子权属证书。
1、二手房买卖首付与一手房的买卖首付比例是相差不多的，都是80％的上限，决定二手房买卖首付的是房屋的价格，而二手房的价格是由银行指定的评估机构进行评估的，并不是按照市场上的销售价格定价的。一般的评估价格只有市场价的80%至90%，条件比较差的房屋评估价格都达不到以上的比例。 2、支付首付的购房者的贷款额度也影响着首付的支付数目。一般贷款的额度都是根据多方面原因决定的，银行要根据购房者的收入情况、固定资产等情况来综和考察适合的贷款额度，贷款额度下来以后才能计算出首付的数目是多少。 3、二手房买卖首付的计算办法是：净首付款＝实际的房屋成交价?购房者的贷款额。所以以上的两个因素都是影响首付的支付数目的。购房者的贷款额是房屋的评估价的80%或是90%，也或者是其他更低的比例。
其实如果急于自住，而且像降低交通生活成本，二手房是最好的选择，毕竟可以稍微装修下就可以自住，且二手房一般都在市区，生活相当便利。因在国家宏观调控下，短期内溢价能力存在一定限制，因为二手房受贷款年限限制，往往不能贷满30年，所以首付比例较高，需要的资金更多，且税费较多较高，户型设计老化，房屋硬件较少（新风系统、小区的雾森系统等）所以投资者考虑新房比二手房更合适。
一、看政策 政策风向是房屋价格的指向标。当政策在收紧信贷或是提高缴存社保年限等买房门槛，就表示政府要限制部分购买力。 1、如果你的房子是位置好的刚需或改善型普通住宅，那房价仍有上升空间。政府的调控，更激发起了人们对房源紧俏、房价上涨的预期。所以，你可以大胆，但也别一下子涨太多，容易吓跑购房者。 2、如果你的房子各方面条件不太理想，那就别了。限购限贷对各方面都很平庸的房子影响大，购房者会减少这种房屋的购买需求。这个时候，遇到合理的购房者，在合理的价格就卖掉，千万别太贪。 3、如果是豪宅或别墅，遇到限购限贷政策时也要小心。虽然房屋条件没话说，但在贷款难的时候，价格太高的房子更难觅得买家。 二、看准市场行情 1、看周边二手房房价 周边同等类型、地段、品质的二手房价格是有利参考项。你可以参考这部分房屋价格涨跌情况，进行或决定。 操作方法：询问同小区新迁入业主的购房单价，去二手房交易网站查询房屋成交记录，去的中介咨询成交记录及成交价格。 2、看房屋在中介处的咨询量 如果看房咨询的人多，就表示房屋的需求大，你可以适当上调价格； 如果看房咨询的人少，就表示房屋的需求小，你应该适当下调价格，看看咨询量是否会上来。 注意事项：有的中介为了多拿分成，会不顾市场行情，引导你提高房价。所以，中介的话不可全信，要根据自己的分析来判断行情。 3、参考周边新盘价格和销售 如果新盘价格比开发商之前的楼盘高出很多，而且销售火爆，则说明现在购房需求比较大，你有机会； 如果开发商开盘就大搞打折促销，销量还不怎么样，则表示目前市场缺乏购房需求，你就别想的事了。 三、定价、调价小技巧 1、了解房子的，间歇性放出 先了解手中的二手房相比于其他二手房产的在哪、劣势又有哪些。但是卖方不能一次性把能夸的都说了，因为这样往后的谈判你就再没有根据了。比如，以后当买家指出几个房屋缺陷之后，卖家拿不出新的证据予以回应，那就陷入被动了。你可以间歇地放出，就像利好政策不能一齐放出一样，这样才能给自己足够的回旋空间。 2、确定心理价格底线 在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额。制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。 3、预留一定的砍价空间 如果低价是200万，切不可直接挂出200万，适当调高一点，如230万，遇到买家，这是再为表示诚心，给出一定优惠，到210万、200万，买家砍了价，心理高兴，成交！ 具体方法：如果急于出售房产，砍价空间应在心理价格底线上上浮3%??5%；如果不急于出售手中房产，砍价空间在心理价格底线上上浮5%??10%。 4、察言观色，判断对方的态度 一个优秀的卖家，从买方的语言神色，可以判断出他对商品的需求程度。如果对方短期内就要搬家，购房需求强烈，你就没必要在价格上松口。
一般的，二手房过户因为产权不满5年需要多缴纳6.55%的营业税及个税，故而要等到产权满5年再过户可以省些钱，但是也仅限于面积小于144㎡的住宅，其它不符合要求的房屋仍是要缴纳营业税的。不知道LZ的情况如何？O(∩_∩)O~
内容一：二手房的审核 二手房审核的内容主要是包括房产、房子质量的审核。众所周知，大家在买二手房的时候，就是怕买到了不正规和质量差的二手房，这一点非常重要。因此二手房购买前的审核是非常重要的，那么审核的第一步就是要对房主的房产证、购房的发票、税务的发票等等进行查看，这些都是要仔细查看的。在这之后就是要审核房子的质量了，这一步也很容易，可以审核一下水电方面、地面、卫生间等空间上的质量，有问题就及时向业主提出反馈。 内容二：交定金和签购买合同 当你完成好内容一所说的内容后，如果没有任何问题，就可以签合同交定金了。一般来说，交定金首先是要叫全额的百分之五。这个定金示范是有一定规定的，签合同时一定要注意合同内容，要看清楚物业、违约费等，还有原房主的个人信息也要清楚了解， 内容三：赎楼 赎楼可以有两种操作方式，第一是业主需要通过请担保公司想银行借贷款，第二呢就是买家需要通过担保公司再向银行做按揭，这样的话银行就会把金额发给业主。 内容四：付房子的首期款项 因为法律和其他制度在二手房的交易上是比较严格的，所以资金监管上形成了一个非常成熟的体系，因此不用太过于担心，业主们的权益还是受到很大的保障的。当你过户时，将首款进行支付，银行就会将这笔钱转给卖家，但是在过程中出现一些问题的话，这笔钱就会又回到你手里，日后再做支付。当然，请银行也是用支付一些小费用的，这一点做预算的时候要注意。 内容五：确定房子的买卖合同 当你在签订买卖合同的时候也要注意几个点，比如产权情况、交易税费等等，这些在合同书籍必须明确税费等由哪家承担。
您都给钱了为什么现在过户 您这么信任他先给他钱 不过户他跑了怎么办？ 您的钱应该先交到资金监管中心 过户的时候房管局会压他的房本 然后钱到了 他账户上后 房管局会给你出新的房本 他跟您过户了什么事情都没有了 可以不走监管中心 他不过户 这房子就是他的 就要打官司了
二手房有好几种性质啊，税费不一样的。首先商品房营业税:15万*5.5%=8250元个人所得税:15万*1%=1500元契税:15万*1.5%=2250元印花税:15万*0.05%=75元交易管理费：3元*总面积=?工本费:50元再者是房改房（单位分房/福利分房）你得看一下买了分摊面积没有，分摊费用=评估单价*分摊面积*30%还有补地价（国有土地出证金），15万*1%=1500元。后者如果是回迁房的话，有回迁协议卖方可以免税。以上是以卖方“实收”的方式来给你算的。如果是“各付各税”，你只要交“契税，印花税，交易管理费”就行了。一次性付款流程：签合同——房管局递件（至七个工作日）——查税，交税，过户（至三个工作日）——出新证——交楼。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××，男，××年×月×日出生，汉族，现住 * * 市××路×号×室，身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，并患有高血压、糖尿病等疾病，可能发生意外，故立遗嘱，由于我握笔困难，由刘应良律师代我起草本遗嘱，由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外，我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份，我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份，继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。现已离世，原告作为法定继承人，依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
