1.可以先给买方一部分定金，数额不要很高，其他款项只有卖方带你去开发商处或代理商处签订完商品房合同再给付！所以一定要确认开发商处或代理商处，别被忽悠了！
2.确认你要买的房子，是否是你想购买的那套，问清销售人员此房的位置和房型等！
3.提前去开发商处确认五证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》），确保房子本身没问题！
1.可以先给买方一部分定金，数额不要很高，其他款项只有卖方带你去开发商处或代理商处签订完商品房合同再给付！所以一定要确认开发商处或代理商处，别被忽悠了！
2.确认你要买的房子，是否是你想购买的那套，问清销售人员此房的位置和房型等！
3.提前去开发商处确认五证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》），确保房子本身没问题！收起
苏州二手房网签，即二手房网上签约，是指房管局推行的一个网上交易系统，这个系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。苏州房产交易登记管理中心在2007年9月1日开始正式实施二手房交易资金托管，明确要求苏州市实行存量房交易资金托管制度，交易资金应当实行托管，凭存量房交易资金托管凭证办理房产过户手续和银行贷款手续。通过网签，买房人可以完成二手房交易中的所有流程，避免中介吃差价、一房多卖、阴阳合同、交易不成佣金要不回等问题。 一、卖方无贷款，买方有贷款，纯商业 第一步：中介公司用密钥进行网上签约并打印《经纪机构版交易合同》 第二步：到银行办理贷款提前审批 第三步：银行审批通过，银行将如下材料递交房地产交易中心资金监管柜台。 第四步：中介公司用密钥打印权属登记申请表并确认成交 第五步：二楼买方开具新购住房证明 第六步：二楼配图 第七步：资金监管受理柜台办理如下手续： 1、买卖双方提供身份证原件及复印件、同一监管银行的银行卡原件及复印件(背面持卡人签名)、产权证原件及复印件、土地证原件及复印件、存量房网签合同原件。中介公司提供公司开户银行与账号以及公章 2、买卖双方签署《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。 3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。 4、受理柜台出具资金监管存款单与佣金存款单给买方。 第八步：在交易大厅公证处办理委托公证。 第九步：到贷款银行将房款与佣金存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与佣金存款单，查看《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》(不收取)，出具转账凭证给买方。 第十步：买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。 第十一步：取号送件。 第十二步：三个工作日内，贷款银行将购房贷款划转至资金监管账户。 第十三步：十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后由交易保证机构领取房屋所有权证。 第十四步：公积金中心将购房贷款划转至资金监管账户。 第十五步卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。 第十五步：交易保证机构为买方办理土地使用证、抵押登记手续，并在交易完成后40个工作日内通知买方领取房屋所有权证及土地使用权证。 备注：公积金贷款是出件后五到七个工作日领款(首付款、商业、公积金一起领取) 二、全现金，双方均无贷款 第一步：二楼买方开具新购住房证明 第二步：二楼配图 第三步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续： 1、买卖双方提供身份证原件、同一监管银行的银行卡原件(背面持卡人签名)、产权证原件、存量房网签合同原件一份，受理柜台收取存量房网签合同原件一份、银行卡复印件一份、身份证复印件一份。 2、买卖双方签署《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。 3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。 4、受理柜台出具资金监管存款单与佣金存款单给买方。 第四步：中介陪同买方到监管银行将房款与佣金存入资金监管专用账户，银行收取资金监管存款单与佣金存款单，查看《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》(不收取)，出具转账凭证给买方。 第五步：回到资金监管财务柜台，财务柜台收取《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》一份与转账凭证原件，出具2份《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管收款凭证》给买方，一份是房款，一份是佣金。 第六步：取号送件 第七步：十个工作日后缴纳税费，买方领取产权证，卖方凭本人身份证和售房发票以及《苏州市存量房交易结算资金及佣金监管协议》到一楼资金监管财务柜台办理划款手续，佣金同时划转。 第八步：办理土地证，立等可取。 苏州二手房网签常见问题解答 问：网签实施后，卖卖双方需要提供哪些证件? 答：经纪机构首先核验房屋所有权人提供的房屋所有权证、身份证等材料，输入产权人姓名、身份证号码、丘权号，通过“网上平台”查询、核实受托房屋的相关信息是否和房产证一致，查询是否有权利瑕疵，确认当事人提供的材料和信息是否真实有效。 问：请问现在组合贷款，银行审批已通过，走网签，出件后多长时间能下款呀? 答：常规网签流程后，商贷下款时间为半个月到一个月，公积金下款时间为一个月左右，但由于今年房贷收紧，具体时间还是要看贷款银行。 问：已和卖方网签，拿号排队等房管局通知过户，现在房主急用钱，想不通过监管账户直接拿首付款，我买房贷公积金，请问这样可以吗? 答：建议还是走网签，这样资金通过监管渠道对双方都更安全。 问：请问二手房交易的税费计税时间是网签时间、过户时间还是出件时间?我卖掉名下唯一住房又买了新的房子，我是等第一套出件以后才能和后一家办理过户，还是第一套送件以后就可以办理。我想契税按照首套房来征收。 答：是网签时间，您的房子网签到买房名下的时候，可以按照首套房标准购房。 问：是不是所有的二手房买卖必须网签?我把房子卖给女儿，也需要网签吗? 答：二手房正常交易都需要网签，不管卖给谁，只要是交易就需要正常办理手续。 问：如果网签的话，是不是不能贷组合贷款，只能贷公积金?现在可以不网签交易吗? 答：是组合贷款还是公积金贷款，与是否网签没有关系。现在二手房交易必须经过网签，不建议不经过网签进行交易。 问：我想请教二手房网签的监管账户的问题： 1、是否可以分4次付款，首付款，第二批款，按揭，尾款。 2、合同签订时约定首付款时即可过户，请问卖方是否是在过户结束后即可办理取出监管账户中的钱? 3、尾款的时间有没有限制?是否有从过户之日算起不得超过60天之类的说法? 4、卖方是否可以按买方付款的批次，取出监管账户中的钱?买方付款后几天内卖方可以取出? 答：不可以分四次付款;办理完过户手续，监管账户就会将钱打给卖方;尾款支付没有时间限制;卖方不可以按买方付款的批次，取出监管账户中的钱。 问：在房产局办理打印了网签申请表，但尚未进行资金监管，是否算受理?如果期间出来新政，会不会有影响? 答：按照苏州市房产局的网签流程，买方有贷款的，要求买卖双方准备好网签合同与贷款材料到银行办理贷款预审批手续，审批通过后银行出具同贷书后，买卖双方凭借银行出具的同贷书才有资格到房产局办理资金监管与产权登记手续;期间到房产局进行了登记的不会收到新政的影响。 问：请问网签合同备案后如合同双方协商好后，是否可以更改合同内容? 答：下列情况可调整合同内容：1、法院法律文书确定的，可根据法院出具的相关判决文书调整合同备; 2、合同的买方要求变更或增减人员姓名，所涉及的人员是夫妻之间或父母与子女之间关系的，可调整合同备案。下列情况可注销合同：1.签订合同中的买方因客观原因无法取得银行贷款，造成无力支付购房款的，可注销合同备案。2. 签订合同中的买方家庭出现了不可抗拒的重大灾难的，可注销合同备案。注销合同需提供上述相关证明材料，注销合同而产生的经济纠纷按合同约定处理条款双方协商或民事诉讼解决。
一、对交易房屋产权进行调查。 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。 二、买卖双方签订二手房买卖合同。 无论是房产赠与还是买卖，都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同，也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。 三、评估房产。 正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5~7个工作日。 四、办理贷款。 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金中心和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 五、向房地产管理部门提出过户申请。 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。 六、房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 七、缴纳契税等二手房交易税费。2016最新二手房交易税费种类 八、房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。
一手房交易流程为:审查-签约-办理房产证-缴纳税费-验收 购房流程一:审查 审查是市民购房前的必要准备。首先要审查房地产开发企业的开发资质。如果一家开发商没有资质或者资质很低,则有可能出现后续资金不足、施工经验少等问题,导致延期交房甚至楼盘烂尾。此外还要审查开发商的经营范围。要求开发商营业执照有销售楼房的经营权。要求开发商和销售商出示“五证”和“两书”。 购房流程二:签约 购房者要谨慎签署认购协议。认购协议中可能会有关于“定金”或者“约定不予退还费用”等说明,签订认购协议之后如果不想签购房合同,购房者有可能承受订金或者定金的损失。商品房买卖合同除了主合同外还有四个附件,所有内容都需要购房者一一核实。 购房流程三:办理房产证 购房者办理商品房产权证时遵循以下程序:签证、登记、缴费、领证。 购房流程四:缴纳税费 买房流程中,购房者需要交纳的税费主要包括:印花税、登记费、房屋所有权证工本费、契税、住宅公用部分共有设备维修基金、物业管理费以及供暖费、评估费、保险费等。 购房流程五:验收
买二手房可以按揭,不过手续比较麻烦一些,买二手房按揭需要提交的资料有:(1)房屋所有权证;(2)房屋买卖合同;(3)买卖双方持本人身份证及婚姻证明;(4)买方的收入来源证明。
1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋产权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同。如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋产权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、产权登记变更，发放贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋产权证后，银行将贷款一次性发放。 8、物业交割。买方领取房屋产权证、付清房款，卖方交付房屋并结清物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
1、区分清楚“订金”和“定金” “订金”和“定金”是完全不同的两个概念，定金是否可以退回要看实际情况，按照定金罚则进行处理，而订金则是在任何情况下都可以退回的，除此之外，这两者在法律效力上也是完全不一样的，签订合同时一定要注意区分它们。 2、明确约定过户和房屋交接时间 过户时间和房屋交接时间是房产交易中的两个重要的时间点，但是很多人容易将它们混淆，签订合同时也不会注意区分它们。其实，过户时间是房屋权转让的时间，而房屋交接时间则是结清水电费，交接钥匙的时间，这两个是不一样的时间点。在签订买卖合同时，交易双方应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定具体日期。 3、明确附赠家具的品类 一些售房者在卖房时会表示将家具赠送给购房者，并且在合同中也会注明，这时购房者以为自己占了便不会去核实相关条款，但其实售房者可能只在合同中写了会赠送家具，并没有写明家具的品类，等到购房者交了钱，售房者便用一些不值钱的家具充数。所以，购房者在签订买卖合同时一定要明确附赠家具的品类，以免受骗。 4、约定违约偿付的时间一般来说，二手房买卖合同中对于违约金的比例都会有明确的条款注明，但对于偿付的时间却没有具体约定，这就给违约方拖延支付时间提供了借口，也削弱了合同条款的约束力和执行力。为了避免出现这种现象，交易双方在签订买卖合同时要明确双方的权利与义务，以及违约金的偿付金额和具体时间。 5、不要签订“阴阳合同” 有时交易双方为了达到减少税费的目的，便会签订“阴阳合同”，这是不可取的。买卖双方签订“阴阳合同”的行为违反了税收管理的规定，属于偷税行为，一旦被查出，双方都需要需承担相应的法律责任。除此之外，签订“阴阳合同”十分容易引起房产纠纷，给交易双方带来不必要的损失，所以千万不要签订“阴阳合同”。
一、信息配对买方看房 首先要明确自己买房的需求，根据需求寻找现阶段适合自己的房子，切忌一时跟风昏了头，房子单价总价都要考虑，不要超过自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件，看情况适当调整，因为没有满足需求的房子，应该允许多少存在一些偏差。 二、产权调查 产权调查一定不可忽略，得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易，而没有了解到房屋的真实产权，即使你交付了全部房款，也无法办理产权过户。夫妻共有房产，正在出租的房屋，产权归单位的房子，被抵押拍卖的房子等都不能交易。 三、双方交谈交纳意向金 “意向金”是指买方为能更快找到理想物业，在购房目标明确后，拟定区域、面积、价格、标准等，预先在信得过的中介公司交“意向金”并签订期限。中介收取“诚意金”后，有针对性的为买家寻找理想的房子。如在约定期限内没找到合适的房子则退还款项。 四、买卖双方签约 签《买卖合同》是购房环节中重要的一环，条款都必须认真思考谨慎拟定详细阅读，错漏一个地方都不行。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。 五、买方交定金 所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的 或其替代物。 二手房 六、卖家办理抵押注销手续 在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。若无法解除抵押，双方应解除合同。 七、买方办理银行按揭手续 购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。 八、买方打首付款 购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。 九、双方办理权属转移 (1)完税 买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费 (2)办理过户登记 双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。 十、卖方交房给买方 买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查，设施设备细清点，质量问题细排查，收楼证明备齐全，有任何问题须在收房之前与前业主协商，确定责任方，以免收房后扯皮。 十一、买方领取房屋权证 办完权属转移手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋权证，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。 十二、银行放款给卖房人 保证机构根据卖家手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的，可在此时将尾款交给卖方，因产权已转移到其名下，也可留部分尾款，等物业交接完后结清。 十三、物业交接 审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，好留下各种费用结清的收据、复印件等。 十四、买方支付末期房款 在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。
1、其实大多数物业公司不是这样的，只是少数行为； 2、如果物业公司嚣张可以由业委会组织业主大会炒了物业公司。
一、什么时候过户 1、具体过户的时间 比如：合同签订之日起90日内办理过户 2、不按时过户如何赔偿 可约定为，买卖双方任何一方不按时过户的，可按照逾期一天按照总房款的5％支付违约金。如果逾期超过15日还未办理的，视为根本性违约，可按照总房款的20％支付违约金。 二、什么时候交房 1、交房节点 例如，办理权属转移登记手续后XX个工作日 或者，收到全部购房款或首付款后XX个工作日 或者其他双方协定一致的约定，但是一定要有具体的时间，比如过户后三个工作日，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。 2、交房条件 验收并在《物业交割单》上签字、移交钥匙等。 3、未按时交房的赔偿 比如，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付给买受人的，按照下列方式处理： 逾期在15日之内的，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20％向买受人支付违约金。 交房条件 三、什么时候付款 1、付款节点 比如，X年X月X日通过自行支付打款给卖方 或者，X年X月X日通过资金监管将房款打给卖方2、不按时付款的赔偿比如，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。
目前二手房银行贷款最高可以贷总房价的70%!贷款.分为公积金贷款，商业贷款（按揭）和组合贷款（公积金和商业组合贷款） 办理方式: 贷款流程: 购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款第一步：到贷款银行提出借款申请 借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。 第二步：银行审核 贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。 第三步：到贷款银行签订借款合同 贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。 第四步：到产权部门办理贷款担保手续 办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。 1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押 购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人 (抵押人)和贷款银行 (抵押权人)印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。 借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。 2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。 第五步：办理住房抵押保险手续 借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。 第六步：签订还款协议和划款 采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。 第七步：银行划款 借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。 ------------------------------------------------------------------- 公积金款申请人应具备的条件: 1、建立住房公积金制两年以上，并按规定连续足额缴存，有完全民事行为能力的职工。 2、购买住房的，须有符合法律规定的购房合同或协议；自建住房的，须有规划、土地管理部门批准的文件；大修自住房的，须有规划部门批准的文件；公有住房置换的，借款人须有与置换企业签订的《住房调剂协议书》。 3、购买商品房、经济适用住房或自建住房的，须将房价30%以上自筹资金存入贷款银行；大修自有住房的，须将修房费用50%以上的自筹资金存入贷款银行；购买私产住房的，须将房屋评估价值30%以上自筹资金存入贷款银行；公房置换的（不购买公有住房产权的），须将置换企业评定的公有住房置换补偿费50%以上自筹资金存入银行，购买公有住房产权的，须将置换企业评定的公有住房置换补偿费和公房出售价格总额50%以上自筹资金存入贷款银行。 4、同意用自有、共有、第三方自然人的房产或贷款银行认可的有价证券进行担保；以房产作为贷款抵押的，同意办理抵押房屋保险。 ------------------------------------------------------------------- 贷款申请人需要提交的资料: 1、公积金打印单； 2、储蓄卡和储蓄卡确认书（持本人身份证到建设银行储蓄所办理）； 3、经房管局备案登记的商品房买卖合同原件四份及复印件二份（到购房所在地的区房管局办理）； 4、房屋他项权利登记申请表； 5、开发商的商品房销售许可证（向开发商索取复印件一份）； 6、开发商的开户行和帐号； 7、购房交款收据原件及复印件二份； 8、个人身份证原件及复印件二份（夫妻双贷款的需要夫妻二人的身份证）； 9、夫妻双贷款的需要结婚证原件及复印件一份； 10、个人图章（楷体） 。
交易方式和税费 新房和二手房，两者缴纳税费的种类和交易方式是不同的，购买新房你需要缴纳契税和城市维护建设税，而购置二手房除缴纳契税之外，还需要交营业税，个人所得税。另外，在交易方式上，两者也有一定的区别，新房主要是自行交易，而二手房采用的则是自行交易和委托交易相结合的方式。 交易的风险和程序 购房交易风险主要集中在两个方面，分别是：房屋质量及配套设施上面的交易风险和产权方面的交易风险。两者比较，新房和二手房的风险侧重点各有不同。对于新房来说，购房时可能新房还在最后的装修施工阶段，消费者对房子的了解还停留在沙盘、资料和售楼员的解说中，对实际情况的认知不足，所以容易出现房屋质量和配套上的风险。在产权风险上，因为消费者的购房对象是开发商而且是第一次交易，所以这一风险较小。 反观二手房，因为是看得见摸得着的，人们对房屋的户型，质量、交通、环境、周边生活设施一目了然，有非常直观的印象，所以在房屋质量和配套设施方面没有多大的问题，但是产权问题却远远超过新房，网上常见的有夫妻一方擅自处置夫妻共同财产、共有人未经其他共有人同意处置共有财产几种状况。合同签订过户之后，也经常会出现其中一方或第三方主张合同无效或要求解除合同的不合理现象。 就以签约程序而言，新房签约很多程序都由开发商办理，所以较为简单，二手房签约则需要双方共同进行，所以程序复杂。 新房和二手房的性价比差异 新房的价格主要由开发商制定，主要依据是地块的拿地价格、房屋施工成本、居住环境和楼盘地段未来的升值潜力，这样的楼盘售价是有很大水分的，而且开发商一般不会同意降价销售，购房回旋余地小。说到二手房，售价主要由中介和房东定价，参考依据有房屋质量、现有配套、周边新房售价和一些个人心理因素，性价比高而且有较大的降价回旋余地。
1、产权可靠与否？ 产权证上的房主与卖房的人应为同一个人；产权证所确认的面积与实际面积应该一致；一定要查看产权证的原件正本，而且到房管局查询其真实性。 2、确认房屋的准确面积 需确认建筑的面积、使用的面积和户内实际的面积，产权证上标明的一般情况下是建筑面积，最保险的办法是测量一下地毯面积：即房屋内从一端的墙角到另一端的墙角的面积。 3、观察房屋的内部结构 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 4、了解装修的状况 原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉，了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 5、查验物业管理的水平 小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的配置，责任心怎么样，小区绿化的质量，管理又如何，物业管理公司负责的服务范围。 6、追溯旧房的历史 哪一年盖的，时间的土地使用期限还有多长时间；是否欠人钱或者发生过盗窃的案件；是不是欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 7、估算房价 自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值，委托名声和口碑靠谱的中介公司或者评估事务所进行评估。 8、找代理行 代理公司的二手房信息要比个人更全面，但目前来看信息准确的程度还需要继续验证。 9、产权是不是完整的 产权的完整性，包括有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等：即使在法律再完善，也会出现产权引起的纠纷，在此特别提醒：产权是大事，买房需谨慎，二手房的产权应引起格外的注意。 以上内容，将帮助您购买二手房时更加得心应手。
第一步：委托 寻找信誉良好的代理公司，签订《委托书》，在讲清楚了自己的要求之后，地产经纪人会通过公司的电脑网络系统，即时为客户寻找较为合适的楼盘。在提供的楼盘中，通过买家自己甄选之后，便进入了实地看楼的阶段，中介公司会与客户签订一份看楼《委托书》，以此保障中介公司和顾客双方的利益。 第二步：核实产权情况 到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，中介公司地产经纪人应该先到房管局档案馆查册，查证该出卖的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景资料。这个环节十分关键，对买家十分重要，所以买家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况，最好有一定的依据证明。 第三步：签约 经过查证之后，由买卖双方及中介方共同签署《临时买卖合约》，在此环节，一般要求买家支付楼价的5?10%作为订金付予/定金业主，或者由中介公司代为预收买家的订金/定金。由于中介公司在收取订金时的法律地位并不明确，这就极容易引发二手房交易时双方之间的订金/定金纠纷。所以，建议买家要求中介公司出示卖方的委托协议，并出具卖方委托中介收取订金/定金的委托书;在交付订金之后要求中介公司出具收取订金/定金的收据。该收据一定要加盖中介公司的印章。 第四步：贷款 如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家须准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。 第五步：过户??到房管局办理所有的过户及完税手续
情况没表述完整，这得看买方是首套还是二套，房屋是否满5年，是否是卖方家庭唯一住房。所买房产属什么性质。美华房产专做郑州二手房代办过户，按揭贷款，现房抵押等业务。欢迎来电咨询：18638750914。也许我能帮到您。
1、贷款费用 贷款费用包括首付、月供、印花税、律师费和公证费：印花锐按照总房价的0．5％交纳；律师费为申请贷款额的3％，不足100元的，按100元收取；如果是办理公积金贷款，则不收取此项费用；如果购房需要办理公证，那么还要收取公证费用。 公证费的标准一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。 2、办理房屋产权证的费用 办理房屋产权证需要交纳契税、共用部位共用设施维修基金、房屋产权登记费、房屋产权证、印花贴税。其中，购买建筑面积在120平方米以下的房屋，契税按照总房价的1．5％交纳，120平方米以上部分按照3％的比例交纳。 共用部位共用设施维修基金按照总房价的2％交纳。房屋产权登记费按照每套房屋80元的价格交纳。房屋产权证所有权证每件4元。印花贴税每件5元。 3、装修费 世面上的装修公司良莠不齐，装修费用也有高有低。购房者可根据自身情况进行选择，不过务必擦亮眼睛。选择装修公司的时候，以品牌装修公司为佳，因为品牌有时意味着口碑和实力。装修过程，也需要购房者跟进。 4、物业管理费 物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 物业公司一般会收取一年的物业管理费，提供的服务不同，收费也不同。 5、契税 购房者按照交易总额的3％缴纳，首次购买面积不足90平的普通住宅可以优惠按1％缴纳，首次购买面积超过90平（含90平）的普通住宅可以优惠按1．5％缴纳。如果购买的是非普通住宅，不管是不是首次购房，都是按3％缴纳费用。 6、个人所得税 按交易差额的20％征收（相当高的税率），卖方缴纳。满五唯一的住宅免征，所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房，这两个条件中如果有一个不满足就得征收税费。
二手房按揭贷款首付计算方式: 1. 净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款) 2.贷款额=二手房评估价*80%(首次贷款额度可达80%) 3. 如果是二手房首套购房,则二手房按揭贷款首付至少30%,可贷款70%;如果是二套购房,二手房按揭贷款首付不低于70%;利率为6.55%。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××，男，××年×月×日出生，汉族，现住 * * 市××路×号×室，身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，并患有高血压、糖尿病等疾病，可能发生意外，故立遗嘱，由于我握笔困难，由刘应良律师代我起草本遗嘱，由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外，我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份，我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份，继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。现已离世，原告作为法定继承人，依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
不能办理抵押登记的房产有以下类型： (1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等); (2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的; (3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (5)权属有争议的; (6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的; (7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。
办理房屋登记，一般依照下列程序进行： （一）申请； （二）受理； （三）审核； （四）记载于登记簿； （五）发证。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
在卖房时，房屋是不能有贷款和抵押的。因为有贷款或抵押的房子无法进行网签和过户，当然也是不能交易的。那么卖房前如何才能让房子解抵押呢？解抵押时要注意什么呢？?????? 贷款没还清的房子是不可以直接上市交易的，如果出售必须首先还清贷款。我国《城市房地产管理法》有明确规定：“已经抵押，并且未经抵押人同意而出售的房屋是不能转让的。”你只有先将房子解抵押，获得房屋的完整产权（他项权），才可以将房子进行交易。 1什么是解抵押?????? 有贷款没还清的房子，会在不动产登记中心有登记，这样的房子不能够出售或者赠与，只有把贷款还清，去抵押银行拿到贷款还清证明，到不动产登记中心做解除抵押登记后，房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。
房屋解抵押流程?????? 解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节：①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等；②去贷款银行申请提前还款；③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）；④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）；⑤到银行贷后管理中心取解押材料；⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）；⑦到不动产登记中心解押。⑧归档，完成解押。注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。办理房屋解抵押所需材料：1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）；2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）；3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）；4、房屋产权证原件；5、他项权利证原件；6、受托人身份证原件及复印件。注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。
办理解抵押需要注意哪些1、 找正规的公司借款?????? 如果你没有选择使用买家首付款来办理解抵押的话，那就意味着需要从找中介借款解抵押和找担保公司借款解抵押这两种方法中选一个，但不得不提醒你的是，一定要找个正规的公司，否则被乱收费是小，官司缠身，岂不是很麻烦。2、 取得银行同意?????? 根据《担保法》和《房地产抵押管理规定》，抵押贷款的房地产必须经过抵押权人（就是银行）同意才能转让或者出租。也就是说，你在转让正在抵押中的房产之前，必须先取得银行同意，否则不能买卖。3、仔细签订合同?????? 什么事情都是口说无凭，白纸黑字写下来才更有保障，不管你是选择找中介公司或者担保公司借款，还是用买家的首付款解抵押，在签订合同的环节都必须仔细，阅读合同内容，核对好重要信息，以免产生纠纷。
有贷款没还清的房子，会在不动产登记中心有登记，这样的房子不能够出售或者赠与，只有把贷款还清，去抵押银行拿到贷款还清证明，到不动产登记中心做解除抵押登记后，房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。 ?? 2房屋解抵押流程??解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 ??向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ??1、打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等。 ??2、去贷款银行申请提前还款。 ??3、还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）。 ??4、还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）。 ??5、到银行贷后管理中心取解押材料。 ??6、到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）。 ??7、到不动产登记中心解押。 ??8、归档，完成解押。 ??注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。 ?? 3办理房屋解抵押所需材料??1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）。 ??2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）。 ??3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）。 ??4、房屋产权证原件。 ??5、他项权利证原件。 ??6、受托人身份证原件及复印件。 ??注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。 ??不动产登记中心会在房产证上盖上抵押注销章，其余材料房屋管理机构留存。解押完成之后，房子就可以正常走买卖流程，进行交易过户了。
有贷款没还清的房子，会在不动产登记中心有登记，这样的房子不能够出售或者赠与，只有把贷款还清，去抵押银行拿到贷款还清证明，到不动产登记中心做解除抵押登记后，房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。
解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）； ⑦到不动产登记中心解押。 ⑧归档，完成解押。
一是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款； 二是贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上； 三是借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意； 四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还资本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。
（1）申请 申请人携本人及配偶个人征信报告，商业银行住房按揭贷款的《购房合同》、《借款合同》、贷款余额对账单以及申请人单位盖章的《芜湖市商业银行住房按揭贷款转为住房公积金贷款申请审批表》等资料至住房公积金管理中心提出申请。 （2）受理审批 住房公积金管理中心受理申请后，在市民服务中心申请的当场审批；其他经办网点受理的，2个工作日内审批。审批后2个月内有效，超过2个月不予办理。不予受理的，当场告知申请人，并说明理由。 （3）归还按揭贷款，注销房屋*押 申请“商转公”经住房公积金管理中心批准后，申请人向原商业银行住房按揭贷款银行提出还贷申请，将商业银行住房按揭贷款结清，由商业银行住房按揭贷款银行出具贷款结清证明，注销*押登记。 （4）签订住房公积金《借款合同》，重新办理房屋*押 申请人凭商业银行住房按揭贷款结清证明和“商转公”审批材料到住房公积金贷款委托银行签订住房公积金《借款合同》，并办理房屋*押相关手续。 （5）“商转公”履行 房屋*押权证办好，经委托银行收押并送交住房公积金管理中心后放款，贷款打入借款人账户。申请人自贷款发放次月起，按住房公积金借款合同约定按月偿还住房公积金贷款本息。
多找几家贷款机构试试 如果是因没有找对贷款机构而被拒贷，那么不妨多找几家不同的贷款机构试试。目前很多贷款机构都开展了房产抵押贷款业务，但是不同机构对借款人的要求不一样，所以大家选择贷款机构时一定要结合自己的实际情况多加对比，看看哪家机构的要求与自身条件最为匹配，才着手办理贷款。 考虑换贷款方式 如果是因房产不满足抵押条件，不妨考虑换贷款方式。按照房产抵押贷款规定，作为抵押的房产必须满足以下几个要求：1、具有变现能力；2、产权明晰；3、有房产证和国有土地证；4、房龄≤20年；5、能正常上市交易。如果你提供的房产不符合上述规定，在有稳定工作和收入，且拥有良好信用记录的情况下，不妨试试无抵押贷款。 找正规担保公司介入 如果你认为只要有房产就一定能拿到贷款，那么你错了！贷款机构审批贷款的时候，除了要审查房产情况，同时也要查看你的资质情况，如果借款人的资质不符合规定，贷款申请也将被拒，365安家贷二手房金融中心市场总监童身贵建议，这种情况下不妨找一家正规担保公司介入，有了它为你作担保，贷款申请难度大大降低，不过贷款成本会提高，因为担保公司需要收取一定金额的担保费。
第一类：没有还清贷款的房子 应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款; 1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。 2、用房屋余值进行二次抵押贷款 根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。 第二类：尚未达到五年期的经济适用房 在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。 第三类：小产权房 名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷; 第四类：部分已购公房（房改房） 虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。 第五类：房龄太久、户型太小的二手房 大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
1.看房贷利率折扣 去年下半年不断有城市出台限购限贷政策，比如北京在去年9月30日提高首套房首付比例后，又在今年1月1日将首套房贷款利率折扣统一为9折，不过根据融360最新监测数据显示，并不是所有银行都执行了9折政策，南京银行、平安银行利率最低8.5折，汇丰银行利率最低8.7折，所以在选择银行的时候还是先看利率折扣力度，能省点是点。 2.看贷款门槛高低 银行收紧房贷政策的另一体现就是提高获得优惠利率的门槛，同样是8.5折，北京地区南京银行要求优质客户且征信良好就可以享受8.5折优惠，平安银行要求单位好收入高的优质客户享受8.5折优惠，准入门槛有差异。另外还有银行对二手房房龄或者最长贷款年限有限制的，比如有的银行要求申请贷款的二手房房龄最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年。所以在申请房贷时要注意了解贷款利率优惠门槛。 3.看调息方式 房贷利息直接影响了贷款人的经济压力，而遇到央行升息、降息，房贷利息会根据银行调息方式不同而产生差异。目前银行调息主要有两种方式：一种是次年调息，就是央行宣布调整利息后的第二年1月1日起，贷款银行才执行新的基准利率。另一种是按月调息，就是在央行宣布调整利息后的下个月起，贷款银行执行新的基准利率。另外除了根据央行利率浮动外，还有就是贷款银行执行固定利率不变，签约时的利率不随着央行升息、降息的变化而变化。以上这几种方式，不同银行规定不同，有的是默认次年调息，有的是贷款人可以自己选择调息方式。 4.看提前还贷是否有违约金 关于提前还贷，有的银行对还款时间有规定，要求还款满6个月或者满1年才能申请提前还贷。有的还会收取一定比例的违约金，有的则没有过多硬性要求，可以随时还贷，这一点需要注意。 5.看房贷还款方式 房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种，等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。前期还款压力较大，但随着还款时间的推移还款负担减轻。等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中。总的来说等额本金比等额本息还款更能节省利息。但是在申请贷款的时候，有银行会规定只能选等额本息还款，有的银行是两种方式由贷款人自己选。购房人要根据自己的实际情况选择。 6.看银行工作效率 提交贷款材料后，银行审批需要一定时间，体现了银行的办事效率，时间越短效率越高。
1、甲银行在今年对于首次购房的在按揭客户，一般执行下浮10%-15%的优惠利率。 2、乙银行推出房贷业务执行下浮30%的优惠利率，正常客户可向银行申请。 3、乙银行审核房产和借款人资信。 4、审核通过，乙银行出资结清用户在甲银行的贷款。 5、用户在乙银行办理房贷业务并享受最新优惠利率。
多找几家贷款机构试试 如果是因没有找对贷款机构而被拒贷，那么不妨多找几家不同的贷款机构试试。目前很多贷款机构都开展了房产抵押贷款业务，但是不同机构对借款人的要求不一样，所以大家选择贷款机构时一定要结合自己的实际情况多加对比，看看哪家机构的要求与自身条件最为匹配，才着手办理贷款。 考虑换贷款方式 如果是因房产不满足抵押条件，不妨考虑换贷款方式。按照房产抵押贷款规定，作为抵押的房产必须满足以下几个要求：1、具有变现能力；2、产权明晰；3、有房产证和国有土地证；4、房龄≤20年；5、能正常上市交易。如果你提供的房产不符合上述规定，在有稳定工作和收入，且拥有良好信用记录的情况下，不妨试试无抵押贷款。 找正规担保公司介入 如果你认为只要有房产就一定能拿到贷款，那么你错了！贷款机构审批贷款的时候，除了要审查房产情况，同时也要查看你的资质情况，如果借款人的资质不符合规定，贷款申请也将被拒，365安家贷二手房金融中心市场总监童身贵建议，这种情况下不妨找一家正规担保公司介入，有了它为你作担保，贷款申请难度大大降低，不过贷款成本会提高，因为担保公司需要收取一定金额的担保费。
具体包括以下信息： 1、申请人的身份信息 需提供申请人的身份证和户口本，如果是与直系亲属共同贷款，对方的身份证和户口本也要接受审核。 2、结婚证 配偶不在同一户口内参与借款的情况下，还需提供结婚证。 3、还款能力 需要提供收入流水等资料核实申请人是否具有经济偿还能力。 4、贷款人年龄 在确定是否能贷款时，银行要对贷款人的年龄进行了解，年龄过大会导致贷款被拒或者贷款年限短。从目前来看，年龄在18-60岁之间且具有完全民事行为能力的人，贷款获批几率较高。 5、借款人职业 相对普通工薪族来说，公务员、律师、会计、国企单位员工等稳定职业人士，更受银行青睐，因为他们有稳定的收入，银行承担的放贷风险低。 6、公积金证明 如果申请公积金贷款的话，则要提供按时交纳公积金的证明。 7、 购房合同或协议 银行还会对购房者与房产商签的购房合同或协议进行审核，并要有购房交款证明。 8、借款人信用记录 良好的个人信用是进入银行大门的必要条件。信用记录不良存在贷款遭拒的可能，即使在逾期次数少、金额小的情况下拿到贷款了，其利率也会被提高，贷款成数也将面临被降低的风险。 9、房产商 房产商的相关信息银行也会进行核查，房产商的实力不强、经营管理混乱、信誉不佳等都会给购买者和银行住房贷款带来烦恼和风险。
第一类：没有还清贷款的房子 应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款; 1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。 2、用房屋余值进行二次抵押贷款 根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。 第二类：尚未达到五年期的经济适用房 在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。 第三类：小产权房 名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷; 第四类：部分已购公房（房改房） 虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。 第五类：房龄太久、户型太小的二手房 大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
需要注意的是，并不是每一类房产都可以办理抵押登记，比如小产权房、未满五年的经适房以及未结清贷款的房子等，而商品房、办公楼、商铺等房产是可以办理抵押登记的。总的来说，若想要办理房产抵押，须符合以下三个条件： 1、 房屋产权明晰，符合国家规定的上市交易条件； 2、 被抵押的房屋要有国家认可发行的房产证，以及土地管理部门核发的土地证，且没有被列入当地城市改造拆迁规划范围； 3、 房龄与贷款年限相加没有超过40年，这主要是因为在办理房产抵押贷款时，房龄一旦超过15年就很难成功获取贷款，但也要视不同地区的具体规定来看。
年，沈阳的楼市回暖势头，让各界都感受得到。买房，人们传统的习惯是“买涨不买跌”，当房价回升，市场热度回升的时候，许多在沈阳安家的人们，也是考虑出手的时候。贷款买房，是当下许多人的选择，贷款买房有讲究，315到来之前，小编和你一起看看如何贷款买房。 1） 放款速度 挑选一家合适的银行，首先应该看重的是放款的速度和审批效率，因为在现阶段信贷环境收紧后，业主对于尾款资金的拿钱的积极性有所增加，所以贷款买房批贷放款的速度直接影响买卖双方的成交心态，虽然各家银行的放款节奏均处在平稳状态，但是各家银行放款的情况都不同，购房人应该在贷款前仔细咨询，根据自己的条件选择速度较快的银行。 2） 了解银行政策 由于银行本身的资质和地位不同，所以对于购房人的工作和收入要求也不同。“伟嘉安捷”认为。购房人在贷款前需要了解不同银行的政策和门槛。有些银行侧重收入和工作背景，有些在购房人资质的基础上还要审查平时的交易明细，资金账目收支情况，所以购房人应该在贷款前了解银行的政策，做到“知己知彼”。 3）贷款利率情况 购房人如果申请房贷，还要看银行的贷款利率折扣情况，目前央行规定的五年以上贷款基准利率为4.90%，但是各家银行在实际操作中，会根据购房人的实际情况调整利率，目前沈阳各家银行的最低折扣利率是9折起，但是中资与外资银行对于购房人条件的不同，给予的利率也不相同，所以对于购房人来说贷款利率也是省钱的关键。 4）服务与办事效率 购房人在选择一家银行进行服务时，与工作人员的前期接触也应该作为选择银行的标准，包括贷款知识是否全面、提供的贷款方式是否最划算最适合自己，因为服务与办事的效率也是体现一家银行“软实力”的缩影，毕竟每个贷款买房的人都希望自己得到既舒心又划算的贷款服务。 在如今政策趋紧，信贷成本不断提高的购房环境下，只有在贷款时挑选好合适的银行，才能掌握好属于自己的“主动权”。
房产抵押贷款顾名思义就是指： 借款人以本人或者他人名下的房产作为担保物，向金融机构申请用于合法合规用途的人民币担保贷款。这也就说明这种贷款产品需要借款人提供相应的房产。
