全部答案

2017-08-15 11:04:05

•   　　方式一：直接更名
  　　流程：
  　　1、卖方将银行的贷款还清；
  　　2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
  　　3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
  　　4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
    
  　　注意事项：
  　　1、房子必须还清银行贷款
  　　2、更名必须取得开发商的同意
  　　3、买方不能再按揭了，必须全款购买
  　　这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
  　　从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。
    因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
  　　方式二：双方约定等房产证下来再过户
  　　这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
  　　包括：
  　　个人所得税：总房款的1%。
  　　契税：90平米以下的为总房款的1%；90平~140平米的为总房款的1。
    5%；140平米以上的为总房款的1。5%。（均为首套房）
  　　（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
  　　营业税：5%
  　　第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
    
  　　注意事项
  　　1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！
  　　2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
  　　3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
    
  　　4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

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  王***

  2017-08-15 11:04:05

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