十八届三中全会：农村土地将入市 征地补偿提高
2013-11-13 13:09齐鲁晚报孟敏 陈玮 高扩 赵兵|分享
[摘要]十八届三中全会对统一城乡建设用地的提法,在北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波看来,“指明了一个方向,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。
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要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场,完善金融市场体系,深化科技体制改革。
让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。
  
农村土地与城市土地同地、同权、同价,学术界和党政部门研究机构多年来一直呼吁,民间也有强烈的意愿。三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场,无疑将极大推动农村土地改革,赋予农民更多财产权。
农村土地入市会抑制房价
十八届三中全会对统一城乡建设用地的提法,在北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波看来,“指明了一个方向,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。
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“正在进行的《土地管理法》的修改和《集体土地征收补偿条例》的起草,一个重点是要提高征地补偿标准。”楼建波说,补偿标准提高了,意味着国家征收集体土地,再出让或划拨给使用者,使用者的用地成本也会提高,可能会使用地单位选择直接取得集体建设用地使用权,“集体用地的转让,或者说上市流转,应该说是我国发展的一个方向”。
  
国家行政学院经济学教研部副主任张孝德说,农村集体土地入市后,会增加土地市场的供给,对房价会有一定影响。不过他指出,房价问题是一个复杂的问题,比如说政府如何对土地定价,还有政府土地收益费用等问题掺杂在里面。“农村集体土地入市对房价有影响,但可能不是决定性因素。
  ”
小产权房有望得到解决
其实,集体土地入市由来已久,农村土地隐形市场已相当普遍。上世纪80年代乡镇企业兴起时,很多集体土地未经审批被设定为建设用地,上世纪90年代以来大量出现的“小产权房”也是集体土地入市的一种形式。
“建立城乡统一的建设用地市场,意味着农村集体土地与国有土地平等进入非用地市场,小产权房有了转正的可能。
  ”北京一位房产专家解读说。
不过,楼建波表示,国土部门曾经召开研讨会,表态说对小产权房的处理肯定不能“一刀切”,要根据每个项目的不同情况,来区别对待。
楼建波分析说,处理小产权房涉及到一个更高层面上的公平原则问题。假设100个公民里,有80个人诚实守法,没有买,另外20个人具有“冒险精神”,买了小产权房。
  如果最后允许这20个违规购买小产权房的人取得产权,那对80个诚实守法的公民来讲是不公平的,也会影响政府的公信力。
楼建波说,“土地改革是大事情,在这方面的改革,可以用‘开弓没有回头箭’来形容,要有序、有计划、分步骤地去完成,需要设立很多前提条件。
  ”他认为,农村集体土地真正被当成建设用地受青睐,也多集中在郊区,农村土地入市的具体实施可能不会在短时间内全面推开。
农村土地升值将让农民获益
中国社科院政治学所副研究员刘山鹰说,城乡二元结构是现阶段的大问题,农民土地确权登记后可能会上市交易,农村土地流转将成常态,“征地政策会因此改变,未来征地必须走购买和市场化的道路。
  ”刘山鹰说,农民土地将升值,亿万农民能因此共享改革成果。
张孝德也认为,农村集体土地入市后,土地大量的收益会回馈给农民、农村,同时盘活了农村的土地要素,而且在土地统一市场建立后,会形成很多连带效应,比如农民和城市之间要素的流动,“因为土地流动,会带动人口、资源等相关资源都盘活流动起来”。
  
山东省社科院法治研究中心主任于向阳认为,农村土地确权登记完成后,农民的土地就有可能抵押、贷款,实现产权收益,这赋予了农民更多的财产权利,将使农民彻底从土地上解放出来,对城镇化的推进也有巨大促进作用。
对于完善城乡一体化,中国人民大学公共管理学院公共政策与安全研究所教授毛寿龙认为,现在我们简单地把人分为城里人和乡下人,下一步应该强化身份证制度,而非强化户籍制度,同时,城乡土地要市场一体化,其他要素也应统一管理。
  
毛寿龙还指出,城乡一体化并不只是单纯的农村人到城市里去,而应该是两者间形成一种良好的互动
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建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。