加拿大籍的国际注册商业房地产投资师菲尔先生，他认为，从国际经验来看，房地产价格涨落主要由市场的供给和需求来决定，与汇率之间没有太多的联系。而中国人民大学的房地产专家郑华副教授则认为，人民币升值的预期会吸引国际投资商投资国内房地产，可能会引起房地产价格的上涨。
但从长远来看，人民币升值对房地产业的影响不会是明显利好。因此，人们应以理智的心态面对这一问题。
人民币升值对于经济的作用是负面的，会减弱经济增长的势头，道理很简单，人民币升值，购买力增加，会引起人民币外流，人民币外流的途径可以是通过外国产品进口的增加，也可以是国人外出旅游、留学，特别是我国加入了WTO，明年对进口汽车的关税大幅下调，购买汽车也是老百姓很可能的一种选择。
此外，进口建材、设备也会冲击国内相关市场。
从较长远的眼光看，对房地...全部
加拿大籍的国际注册商业房地产投资师菲尔先生，他认为，从国际经验来看，房地产价格涨落主要由市场的供给和需求来决定，与汇率之间没有太多的联系。而中国人民大学的房地产专家郑华副教授则认为，人民币升值的预期会吸引国际投资商投资国内房地产，可能会引起房地产价格的上涨。
但从长远来看，人民币升值对房地产业的影响不会是明显利好。因此，人们应以理智的心态面对这一问题。
人民币升值对于经济的作用是负面的，会减弱经济增长的势头，道理很简单，人民币升值，购买力增加，会引起人民币外流，人民币外流的途径可以是通过外国产品进口的增加，也可以是国人外出旅游、留学，特别是我国加入了WTO，明年对进口汽车的关税大幅下调，购买汽车也是老百姓很可能的一种选择。
此外，进口建材、设备也会冲击国内相关市场。
从较长远的眼光看，对房地产业的影响不会有明显的利好。当然，消费热点多元化的分流，及进口设备建材的增加，对于房地产业的影响也不会有明显不利，因为我国居民对于住宅的消费的一大偏爱，还会保持一段时间，而且相对于制造业、零售消费品来说，房地产业是一个受进口影响较少的产业。
加上国家土地政策正在日渐严格，供过于求的情况可能性不会很大。
郑华副教授分析认为，从较近期的角度分析，如果人民币升值成为多数人的预期，而且人们认为人民币升值的空间较大，持续的时间较长的话，会引起投机行为的加入，比如国外的资金流入，吸纳人民币，加快人民币升值的速度。
这样在短期内可能会引发有人预期的那样，国外游资流入国内房地产业。在这种情况下，对房地产市场的发展是有利的，但风险也很大，当国外游资完成了投机的目的，即把人民币炒作升值到一个更高的价位时，就有可能抽走资金，这时的房地产市场的冬天就来到了。
。
收起
现在的房价飞涨、其实是有些假象的，和黄金石油涨价一样：其实质是美元不负责任和赖帐式的下跌及人民币简单地与美元紧密挂勾所造成的错觉！
如果能从这个角度出发：解泽您的问题就方便多了。首先房价存在炒作泡沫、其次是政府有意推动维持以彰其政债！再次就是这本币无辜下跌的原因了。
除此，也应看到地面设施和交通等确实在飞速发展，居民及外来务工投资者的购买力也确实在不断增长，消费观念也在悄然改变！而这些却是实实在在的因噢！！
人民币升值？实际上只能是对应美元而言！任何一国政府都是希望本币微幅贬值通涨以维持出口、经济增长、稀泽赤字呆坏帐、赖帐等需要的！
只是目前无辜下跌有些过了：国际上不答应、人民不满意而巳！一旦返正对房价的影响将会是比价效应：上海房价总不能超过香港、台北、大阪、新加坡啊？
而一旦外资获利抽...全部
现在的房价飞涨、其实是有些假象的，和黄金石油涨价一样：其实质是美元不负责任和赖帐式的下跌及人民币简单地与美元紧密挂勾所造成的错觉！
如果能从这个角度出发：解泽您的问题就方便多了。首先房价存在炒作泡沫、其次是政府有意推动维持以彰其政债！再次就是这本币无辜下跌的原因了。
除此，也应看到地面设施和交通等确实在飞速发展，居民及外来务工投资者的购买力也确实在不断增长，消费观念也在悄然改变！而这些却是实实在在的因噢！！
人民币升值？实际上只能是对应美元而言！任何一国政府都是希望本币微幅贬值通涨以维持出口、经济增长、稀泽赤字呆坏帐、赖帐等需要的！
只是目前无辜下跌有些过了：国际上不答应、人民不满意而巳！一旦返正对房价的影响将会是比价效应：上海房价总不能超过香港、台北、大阪、新加坡啊？
而一旦外资获利抽逃，其冲击力却不可小视！国人毕竞收入微薄、承接乏力！且矫枉往往会过正的。
因此，升值，房价必跌无疑！。收起
对于婚前支付首付款以个人名义购买，婚后共同按揭还贷的房屋离婚时如何划分产权并没有明确的规定，实际操作中产权的归属一般以产权证上记载的产权人为准，没有产权证书的，以《商品房买卖合同》的签约人为准，房产的首付款及结婚前所偿还银行部分的按揭款应属于婚前的个人财产，属于个人所有，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。而婚后共同支付的部分形成债权债务关系，另一方应予以补偿，不过补偿时涉及到婚姻存续期间房屋增值部分如何处理的问题。尚未还清的按揭贷款，由产权人负担。 不过你可以在产权证办下来之前，共同到房产部门对买卖合同的购房人姓名进行变更，也就是说可以添上一个人，这样产权上就会写上你们两个的名字。
向阳律师答： 最好不要买。没有预售许可证的商品房是不符合销售条件的。
你有了，房产证后你那房子就是你的了，但房产证要是你的。有房产证就不用什么土地使用权的证明书了。如果是做房子那就要了。
一般签了合同缴纳定金之后，定金就不能再索回了。除非有卖方违约或隐瞒重大事实、欺诈等情况发生。
1、依法成立的合同，自成立时生效。 2、即使买方已取得《房屋所有权证》，但司法权大于行政权，可以依据合同要求法院重新确认。
公摊面积到底怎么算？ 网易广东房产 查看广东房产部落 2004-11-12 10:53:46 来源: 楼市情报 不良信息举报 查看评论 发表评论 -------------------------------------------------------------------------------- 当购房逐渐成为大部分人的人生必经之事后，购房者对房地产市场上的种种行为的不满和投诉也是越来越多。购房者之所以意见特别大的原因之一就是在买房过程中，有许多事情是他们弄不清楚，把握不了的。 房屋的公摊面积就是其中最不透明的一项，很多购房者根本搞不清什么是公摊面积？哪些面积要公摊？为什么要有公摊面积？按照许多人的看法是，公摊面积不是自己户内的面积，却要自己付钱，而且长年累月地多交管理费，更令购房者觉得"冤"的是交了钱也弄不清楚哪些公共设施是业主的，哪些公建是开发商的？这些问题无法清楚界定，纠纷也因此产生。 公摊面积多大为宜？ 相信所有购房者都明白，公用建筑面积是不可缺少的，其中花园、走道、大堂等是最常见的公用面积。公摊面积是分摊公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，所以公摊面积是不可少的。在一个楼盘中，公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积应该占多大比例呢？ 据专业人士介绍，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般来说，高层的分摊系数在0.18～0.26之间，多层的分摊系数在0.11～0.16之间。这位专业人士也强调，每个楼盘，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围，因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。 公摊面积怎么摊？ 上文提到的"分摊系数"是决定分摊面积大小的一个标准，那么什么是"分摊系数"？它和公摊面积有什么关系？ 先来看看公共建筑面积分摊系数是怎么算出来的：整栋建筑物的公用建筑面积÷整栋建筑物各单元套内建筑面积之和。什么是"整栋建筑物的公用建筑面积"？在一个小区里，哪些属于公共建筑面积，这些面积哪些可以用于公摊，哪些不用摊？ 根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 那么，每户要怎么分摊公用建筑面积呢？每户分摊的公用面积＝公用建筑面积分摊系数×每户套内建筑面积。 黄小姐和林小姐买了同一个小区的两套单位，黄小姐选择的是A栋一套89平方米的3房单位，林小姐买的是C栋92平方米的3房单位。待到装修好后，同事们来参观，都说黄小姐的房子要比林小姐的大。林小姐怎么想也想不明白。后来，黄小姐和林小姐把购房合同拿来一看，原来黄小姐所买单位的分摊面积是16平方米，林小姐却分摊了20平方米。同一小区，为什么分摊面积会不同？ 其实，商品房公用建筑面积的分摊以栋为单位。也就是说，本栋楼房的住户分摊的公用建筑面积为单栋楼内的公用建筑面积，与本栋楼房不相连的公用建筑面积不分摊。假如有为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。因此，同一小区内的各栋单位的分摊面积是不同的。 公摊面积，购房者心中永远的痛 公摊面积的计算看起来十分简单，但实际上，购房者在购买的过程中，对于计算公摊面积所涉及的数据：如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的，因而公共建筑面积分摊系数也没办法算出。对于这么专业的术语可能连售楼人员也不能做答，就算得知也检验不了它的真实性。所以自己购买的单位到底要公摊多少都是以发展商说了算。在这样一种购房者和发展商信息获得不对等的情况下，购房者的知情权根本得不到体现，因此关于公摊面积的纠纷不断。 还有一个问题是，公摊面积的所有权和使用权到底属于谁？应该说，公摊面积既然公摊到每个业主身上了，所有权当然属于所有业主。然而，问题远没有那么简单。由于发展商总不愿明明白白地公示哪些公有面积已经用于公摊，购房者就无从知道哪些公用面积是属于业主所有，哪些是发展商的，就更无从讲到所有权和使用权了。正因为这样，发展商钻空子的机会也多了。前段时间，成都的某发展商就因为把已经公摊给业主的车库面积，又拿去销售，而被业主告上了法庭，由于发展商拿不出证明车库的建设成本未纳入商品房的成本的证据，结果当然是业主获胜。在广州某些小区，盈利性质的广告牌赫然竖立在小区花园中……从这些事多少可以看出，在发展商眼里，购房者的权益到底有多大分量？ 可惜的是，在现行的法律法规中，涉及公摊面积的少之又少。在这种情况下，购房者怎么才能确保自己的利益不受侵犯呢？ 教你几招避免风险 新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提供给购房者参考。 第一招：索取公摊数据； 在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。 第二招：查阅有关资料； 业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。 第三招：在购房合同中约定公摊面积。 《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己得利益。 万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。（文/陈佳）
申请条件： 1、开发商已办理初始登记。 2、开发商没有做在建工程抵押或抵押已注销。 3、房产没有被设定行政或司法限制。 提供的资料： 1、商品房买卖合同（已办理备案登记）。 2、买受人的有效身份证件。 3、面积测绘成果、申请书、不动产发票。 收费标准： 以普通住宅为例： 契税：房屋价值的1.5% 手续费：每平方米3元 登记费：80元每套 测绘费：0.8元每平方米 申报资料和收费标准全国各地的规定不同，请咨询所在地的权属登记部门。 没有登记的权利，不能与已登记的权利相对抗。
城市商品房预售管理办法（2004修订）【2004-07-20】 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释【2003-04-28】
去房屋交易中心，那里有卖，而且还有地方咨询。还有要提醒你，买卖双方自己交易，一定要注意手续完备，而且合同签得约详细越好，至于钱、房过户的时间及方式一定要约定好，以免后患。
只要还没有做登记，期房的转让没有法律禁止性规定，和出卖方协商解决即可。 您是否具有完全民事行为能力？如果不具备，请参照-民法-监护。
你的风险现在是不是很大？ 因为不了解具体情况，所以我只能说，在拿到您的《房屋所有权证》之前，您的投资一直有风险。 比如：开发商有没有一房两售？开发商如果办理建工程抵押，那么是否注销？等等 《商品房销（预）售许可证》是发给整个楼盘的，不论该楼盘是期房还是现房，开发商必须持有！
应当有《房屋所有权证》作证明。 房产证分三种：《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《房屋共有权证》 办理抵押登记，登记部门会发放《房屋他项权证》作为债权人的权利证明。看您的表述中没提到《房屋他项权证》啊？那您办理遗失补发重新申办《房屋所有权证》后再作抵押岂不快哉？！反正银行不能证明抵押已做登记（没有他项权证），而未登记的抵押是无效的。（玩笑） 银行应当持有的是《房屋他项权证》，产权人应持有的是有抵押注记的《房屋所有权证》。 即将出台的物权法，明确规定房产登记部门是“实质性审查”。所以即使被人冒名顶替，也由登记部门承担责任。 2005-02-25 答网友feier972 ： 您好 是这样，《房屋他项权证》原本就是为债权人设计的，是债权已做登记的法律凭证。而银行作为债权人不持有《房屋他项权证》，而是拿着产权人的《房屋所有权证》怎么能证明债权已做登记？抵押合同是在登记后才生效的，物权凭证如何做债权的证明？ 任何证照的复印件都不具备原件的法律效力。 不过既然当地的习惯做法就是产权人作抵押后不再持有任何凭证，那其实也没有什么好担心的。登记部门是实质性审查，而登记部门有产权人的档案，尽管产权人没有《房屋所有权证》，但其他人都不能代替其行使权利。 另外我好像没有说：“如果上面所说的三个证的复印件都有，应该可以去跟银行要回房屋所有权证”吧？... ... 很高兴您关注我的回答，并期待和您的继续探讨。
购房除了你自己的套内面积是你自己的，其余的都属于整个小区的公共区域，所以你只有自己车库的使用权，而没有产权。
当时没签的这一项可以和开发商协商，协商不了通过消协或法律手段来解决
向阳律师回复： 按照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，认购书在一定条件下具有法律效力。具体表现在两个方面：（1）该《解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将订金返还买受人。”即在一般情况下，认购书虽不是商品房买卖合同，但它具有法律效力。（2）《解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”就是说，具备了商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等的法律效力。 可以等到开发商取得预售许可证之后再起诉，以避免司法解释规定的起诉前尚未取得预售许可证的认定合同无效的规定。 不过需要注意的是避免签订的合同不要超过起诉期限，具体办法可以不停地要求开发商履行合同，并采取有效措施将证据固定，例如传真以及录音等。
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