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如何签订二手房买卖合同?

如何签订二手房买卖合同?

这里有一份中介提供的二手房合同.我是买方.如何完善它?
1.台头:甲乙方的情况(省)
2.买卖双通过经纪方出售及购入位于**单位.建筑面积为**平方米,房地产证号为**(以房产证或正式法律文书上的记载为准),卖方在签署本合同后*日内将该物业的红本房地产放于经纪方作为转让过户之用.
3.该物业之转让成交价为**币**元.买主须按下述方式付款:
a.定金*元.为第一部分楼款.支付方式如下:买方在签署本合同同时交保证金**元予经纪方.若卖方签署本同并对上述款项以定金签收后,买方所交保证金转为定金.买方在卖方签署本合同后**天内给付定金之余款**元.若卖方未能签署本合同,则经纪方原数退还买方已付保证金.买方将不得要求任何赔偿.
b.*元为第二部分楼款,付款方式如下(买方只可选择一种).上述第二部分楼款须在签署<*市房地产买卖合同>时全部付清.且该合同的签署及递件至国土部门须在*年*月*日或之前.
1)一次性付款
2)银行按揭
    如买方须办理银行按揭,则上述第二部分款项由经纪方协助买方寻找银行承诺贷款支付给卖方,办理银行按揭发生的费用由买方自理,否则视为买方违约,买方需于本合同签订之日起*工作日内申请买方所需按揭,卖方配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书.
   买方须在*年*月*日前支付首期款,并存入经纪方指定帐号监管.买方所付首期为上述第二部分楼款中非银行承诺以贷款形式支付之金额.
   如买方已付首期款金额少于上述第二部分楼款总额减去银行贷款承诺上承诺贷款之金额,则首期款金额相应增加.买方须于银行出具<贷款承诺函>后*日内补足差额部分存于经纪方指定银行帐户监管;如买方已付首期款金额多少上述第二部分楼款总额减去银行贷款承诺书上承诺贷款之金额,则监管于经纪方指定帐号的多出部分由经纪方于银行出<贷款承诺函>后*日内转付买方.
   在银行出具<贷款承诺函>后*日内,买卖须签署<*市房地产买卖合同>并递件至国土部门.在产权登记中心出具的办文回执所记载的答复日期之日起*日内,买方须本人持身份证原件与经纪方到相应部分分别办理交纳税费及领取新房产证的手续,且买方在领取新房地产证当日须与经纪方及银行工作人员到有关部门分别办理该物业按揭之抵押登记手续.
c.买卖双方同意,上述第二部分楼款中非由银行承诺以贷款形式支付的部分由买方先交予经纪方代为托管,此笔托管款项必须存入经纪方公司指定的帐号.否则经纪方有权拒绝托管.
   如买卖双方对某笔款项另有指定银行帐号监管,则由实际监管方承担监管款项的监管,放款等相关义务.
d.放款时间,方式:在领取买方名下之新房产证后,经纪方需放款**给卖方。
                  如买方办理银行按揭,则银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付予卖方。
3.买卖双方自行约定,买卖双方需付税费:印花税(千分之一),产权登记费(50元)契税(百分之一点五),查档费(二次一百元),土地交易费(6元/平米),房产证贴花(5元),佣金(百分之一点五). (这里仅列出买家所需出费用.省去了卖家应承担的费用.)
4.卖方须在****负责将该物业交予买方使用,在此之前,卖方须付清一切有关该物业之杂费(包括但不限于水电,煤气,管理费,电话费及土地使用费等)但卖方可凭有效单据向买方收取或向各有关部门申请领回该等杂费之押金.该物业在三方签署本同之时已开通之设施(含设施的开通费)随本物业转予买方,相关费用由买方支付,未开通之设施由买方自行开通.
5.该物业是以签约时之现状予买方,而买方已检查或已授权代表为检查该物业,故买方不得借此拒绝交易.
6.卖方须保证对上述物业享有完整所有权,能完全支配及处理.有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷,债务,税项及租赁清还抵押等事宜,卖方应在转让完成前清理完毕.并保证转让后买空方无须负责.否则卖方应赔偿由此引起的买方一切损失.
7.如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成,则已付定金将由卖方没收,而卖方有权再将该物业转让于任何人,唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失.
8.如卖方在签收定金后不依合同条款将该物业售于买方,则卖方须返双倍定金予买方,唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同.
9.基于经纪方已提供服务,卖方须向经纪方支付**元.买方须向经纪支付**元为佣金.该笔佣金于签订<*市房地产合同>时付清.
10.无论在任何情况下,若卖方或买方任何一方或双方未能依本合同卖出或买入该物业,则毁约这一方或双方须即时付予经纪方*元作为赔偿经纪方损失.
11.签署合同后,如买卖双在未得经纪方同意下协议取消本合同,则买卖双将同时及分别成为本合同之毁约者,并仍须各自负责付予经纪方违约金.金额等同于本合同第9条约定之佣金.
12.于本合同签订前三方在谈判中的声称,理解,承诺以及协议之内容,如有与本合同不相符的,以本合同为准.
13.本合同一式叁份,自三主签字,盖章之日起生效.卖方,经纪方,买方各持一份,具同等法律效力.
14.本合同的订立,生效,解释及争议,均适用中国法律,产生争议协商不成时,可提交*市人民法院解决.
15.备注:(以下为补充条约)

请教哪位房产专家给个建议,该怎样补充条约才能最大限度保障买方的利益:
1.比如上面的合同并没有对违约金的支付和时间有一个约定,也没有对中介的作用做一个解释,还有户口的迁出和维修基金进行一个约定.
2.比如上述第8条,卖方不卖了,除了双倍赔偿定金外,中介是不应该收取买方的佣金的,他只能找卖方要双倍佣金对不对?
所以上述第10,11点对买方是否极为不利?
3.如果中介托管某笔款项,如果他不能及时正常的放款给卖方,是否应该也对他进行一个约定及赔偿?
4.卖方不能很好的配合买方进行银行按揭,造成买方在时间上的拖延,造成了违约,那是不是还要对卖方进行一个约定?但是这个配合的范围又不好说了.
5.现在中介都会向买方收取银行按揭费用,所以上述的第2-b-2),买方是不是不应该再承担银行费用了?

希望有过买二手房经验的人介绍经验,挑挑刺!非常感谢!!我们也是第一次买房.经不起打击啊!!

全部答案

  • 这一看就是南方的经纪公司签署的合同,的确有不完善的地方,你提出的几个问题,有些是很必要去补充的,1.公共维修基金要随房转移2.违约方来支付经纪方的代理费;3.经纪方如果延期支付卖方房款,每违约一天按房屋成交价格的万分之五(这个数字协商决定)支付违约金.4.至于按揭的费用,你就按照经纪公司要求的支付就可以了,这个都是可以打听出来的,基本经纪公司的收费都是差不多的.

    这一看就是南方的经纪公司签署的合同,的确有不完善的地方,你提出的几个问题,有些是很必要去补充的,1.公共维修基金要随房转移2.违约方来支付经纪方的代理费;3.经纪方如果延期支付卖方房款,每违约一天按房屋成交价格的万分之五(这个数字协商决定)支付违约金.4.至于按揭的费用,你就按照经纪公司要求的支付就可以了,这个都是可以打听出来的,基本经纪公司的收费都是差不多的.收起

    sallyc...

    2005-11-19 20:49:44

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