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营改增后出租老项目取得的不动产税率可以采用简易征收吗

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营改增后出租老项目取得的不动产税率可以采用简易征收吗


	 	
	 

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    2019-04-01 20:12:29
  •   近日,财政部国家税务总局出台了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税[2016]36号,以下简称“36号文”),自2016年5月1日起执行。简易办法计税是征纳双方很头痛的事情,由此也加大了征纳双方的涉税风险。那么,对于增值税而言,实行简易办法征收的,目前到底有哪些项目呢?对其进行了归类疏理,仅供读者参考。
      
      关键词:依5%减按1。5%征收的项目
      根据36号文规定:个人出租住房,应按照5%的征收率减按1。5%计算缴纳增值税。
      关键词:3%减按2%征收的项目
      1。
       销售自己使用过的固定资产
      (1)一般纳税人
      ①2008年以前购进或者自制的固定资产
      根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)第四条第(二)项、第(三)项和《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第36号)文件规定:固定资产,是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
      自2009年1月1日起,下列项目按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税:
      2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产;2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产。
      
      ②试点前购进或者自制的固定资产
      根据《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》 (财税[2013]106号)相关规定:按照规定认定的一般纳税人,销售自己使用过的试点实施之日前购进或者自制的固定资产,按照现行旧货相关增值税政策执行。
      即按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。使用过的固定资产,是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
      ③销售不得抵扣且未抵扣的固定资产
      根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)第二条第(一)和《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》 (财税[2014]57号)文件规定:自2009年1月1日起,一般纳税人销售自己使用过的属于增值税条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产,按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。
      
      ④销售其他情形的固定资产
      根据《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》(国家税务总局公告2012年第1号)和国家税务总局公告2014年第36号文件规定,自2012年2月1日起,增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产,属于以下两种情形的,可按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税:纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人,认定为一般纳税人后销售该固定资产;增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为,销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。
      
      (2)小规模纳税人
      根据财税[2009]9号第二条第(一)项和国税函[2009]90号文件规定:自2009年1月1日起,小规模纳税人(其他个人除外)销售自己使用过的固定资产,按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。
      
      风险提示
      不过,值得一提的是,根据国家税务总局公告2014年第36号文件规定,纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的,按下列公式确定销售额和应纳税额:
      销售额=含税销售额/(1 3%)
      应纳税额=销售额×2%
      同时,根据国税函[2009]90号文件规定:一般纳税人销售自己使用过的固定资产,应开具普通发票,不得开具增值税专用发票;小规模纳税人销售自己使用过的固定资产,应开具普通发票,不得由税务机关代开增值税专用发票。
      
      2。 销售旧货
      旧货,是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇),但不包括自己使用过的物品。该货物自己并没有使用过,一般是以经营为目的,主要是针对旧货经营单位。
      
      根据财税[2009]9号文件第二条第(二)项和财税[2014]57号文件规定:纳税人销售旧货,按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。
      销售额=含税销售额/(1 3%)
      应纳税额=销售额×2%
      3。
      营改增一般纳税人销售固定资产
      根据36号文规定:一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产,按照现行旧货相关增值税政策执行。
      风险提示
      根据国税函[2009]90号文件规定:纳税人销售旧货,应开具普通发票,不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。
      但根据《国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2015年第90号)有关规定:纳税人销售自己使用过的固定资产,适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的,可以放弃减税,按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税,并可以开具增值税专用发票。
      同时,放弃减税后,36个月内不得再申请减税。另外,以上所称的固定资产,是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产,不包括不动产。这和企业所得税法中的固定资产完全不同。
      关键词:按3%简易办法征收的项目
      1。
      小规模纳税人
      根据目前税法规定,增值税小规模纳税人适用简易办法征收,一般的征收率为3%(销售和出租不动产除外)。
      2。固定业户临时外出经营
      根据《国家税务总局关于固定业户临时外出经营有关增值税专用发票管理问题的通知》 (国税发[1995]87号)和国家税务总局公告2014年第36号文件规定:固定业户(指增值税一般纳税人)临时到外省、市销售货物的,必须向经营地税务机关出示“外出经营活动税收管理证明”回原地纳税,需要向购货方开具专用发票的,亦回原地补开。
      对未持“外出经营活动税收管理证明”的,经营地税务机关按3%的征收率征税。
      3。拍卖行取得的拍卖收入
      根据《国家税务总局关于拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业税有关问题的通知》(国税发[1999]40号)和国家税务总局公告2014年第36号文件规定:对拍卖行受托拍卖增值税应税货物,向买方收取的全部价款和价外费用,应当按照3%的征收率征收增值税。
      
      4。一般纳税人销售自产货物
      根据财税[2009]9号文件第二条第(三)项和财税[2014]57号文件规定,自2014年7月1日起,一般纳税人销售自产的下列货物,可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税:
      (1)县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。
      小型水力发电单位,是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位。
      (2)建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
      (3)以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘
      土实心砖、瓦)。
      
      (4)用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。
      (5)自来水。
      (6)商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。
      5。
      一般纳税人销售非自产货物
      根据财税[2009]9号文件第二条第(四)项和财税[2014]57号文件规定,自2014年7月1日起,一般纳税人销售货物属于下列情形之一的,暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税:
      (1)寄售商店代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内);
      (2)典当业销售死当物品;
      (3)经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。
      
      6。一般纳税人销售非自产自来水
      根据财税[2009]9号文件第三条和财税[2014]57号文件规定,自2014年7月1日起,对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税,不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。
      
      7。一般纳税人供应非临床用血
      根据《国家税务总局关于供应非临床用血增值税政策问题的批复》 (国税函[2009]456号)和国家税务总局公告2014年第36号文件规定:属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液,可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额,但不得对外开具增值税专用发票;也可以按照销项税额抵扣进项税额的办法依照增值税适用税率计算应纳税额。
      
      8。药品经营企业销售生物制品
      根据《国家税务总局关于药品经营企业销售生物制品有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2012年第20号)文件规定:自2012年7月1日起,属于增值税一般纳税人的药品经营企业销售生物制品,可以选择简易办法按照生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。
      而药品经营企业,是指取得(食品)药品监督管理部门颁发的《药品经营许可证》,获准从事生物制品经营的药品批发企业和药品零售企业。
      同时, 《国家税务总局关于兽用药品经营企业销售兽用生物制品有关增值税问题的公告》 (国家税务总局公告2016年第8号)也明确规定:自2016年4月1日起,属于增值税一般纳税人的兽用药品经营企业销售兽用生物制品,可以选择简易办法按照兽用生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。
      兽用药品经营企业,是指取得兽医行政管理部门颁发的《兽药经营许可证》,获准从事兽用生物制品经营的兽用药品批发和零售企业。
      9。一般纳税人销售的库存化肥
      根据《财政部国家税务总局关于对化肥恢复征收增值税政策的补充通知》(财税[2015]97号)文件规定:自2015年9月1日起至2016年6月30日,对增值税一般纳税人销售的库存化肥,允许选择按照简易计税方法依照3%征收率征收增值税。
      库存化肥,是指纳税人2015年8月31日前生产或购进的尚未销售的化肥。
      10。 光伏发电发电户销售电力产品
      根据《关于国家电网公司购买分布式光伏发电项目电力产品发票开具等有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第32号)文件规定:自2014年7月1日起,光伏发电项目发电户销售电力产品,按照税法规定应缴纳增值税的,可由国家电网公司所属企业按照增值税简易计税办法计算并代征增值税税款,同时开具普通发票。
      
      11。营改增纳税人部分项目
      根据36号文规定:一般纳税人发生下列应税行为,可以选择适用简易计税方法计税。
      (1)公共交通运输服务
      公共交通运输服务,包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
      班车,是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输服务。
      (2)动漫企业开发动漫产品
      经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务,以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。
      
      动漫企业和自主开发、生产动漫产品的认定标准和认定程序,按照《文化部财政部国家税务总局关于印发的通知》(文市发〔2008〕51号)的规定执行。
      (3)电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。
      
      (4)以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
      (5)在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
      (6)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
      
      以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
      (7)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
      
      甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
      (8)一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。
      建筑工程老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;未取得《建筑工程施工许可证》的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
      
      (9)公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费,可以选择适用简易计税方法,减按3%的征收率计算应纳税额。
      试点前开工的高速公路,是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。
      
      风险提示
      1。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为,可以选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更。
      2。适用简易计税方法,不得抵扣进项税额
      适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目而无法划分不得抵扣的进项税额,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:
      不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×当期简易计税方法计税项目销售额÷当期全部销售额
      主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
      
      3。一般纳税人跨县(市)提供建筑服务,选择适用简易计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额。
      4。适用按3%简易计税办法计算缴纳增值税的项目,除明文规定不得对外开具增值税专用发票外,可以开具增值税专用发票。
      
      关键词:按5%简易办法征收的项目
      1。中外合作油(气)田企业
      根据《全国人民代表大会常务委员会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》 (国发[1994]10号)第三条规定:中外合作油(气)田开采的原油、天然气按实物征收增值税,征收率为5%,在计征增值税时,不抵扣进项税额。
      
      2。营改增纳税人销售不动产
      根据36号文规定,纳税人销售不动产,可按下列规定实行简易办法征收增值税。
      (1)一般纳税人销售以前不动产
      一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
      但销售其2016年4月30日前自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,计算缴纳增值税。
      (2)房地产开发企业销售不动产
      ①房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
      
      ②房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。
      (3)小规模纳税人销售不动产
      小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
      但小规模纳税人销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
      (4)其他个人销售不动产
      其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
      
      但值得提醒的是:对于北京、上海、广州和深圳地区来说,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
      
      但对于北京、上海、广州和深圳之外的其他地区来说,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
      3。营改增纳税人出租不动产
      根据36号文规定,纳税人出租不动产,可按下列规定实行简易办法征收增值税。
      
      (1)一般纳税人
      一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
      (2)小规模纳税人
      小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。
      
      (3)其他个人
      其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。

其他答案

    2019-04-01 20:56:45
  • 营改增后出租老项目取得的不动产税率肯定可以采用简易征收的
  • 2019-04-01 20:42:22
  • 国家税务总局2016年3月31日发布的纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法规定: 
    一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

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