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买二手房有什么手续,应注意什么


      		

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邮币收藏ABC | 09-12-21 0 0 举报
在二手房买卖中,最有必要被提醒的是买家,如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主,买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 

  一、确认产权的可靠度:
  1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
  2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
  3.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
  4.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。
  二、考察原单位是否允许转卖:(现在北京已改,但还要有所注意)
  1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
  2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;
  3.一般说来,军产、院()产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  三、查看是否有私搭私建部分:
  1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
  2.是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房...

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在二手房买卖中,最有必要被提醒的是买家,如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主,买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 

  一、确认产权的可靠度:
  1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
  2.搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
  3.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
  4.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。
  二、考察原单位是否允许转卖:(现在北京已改,但还要有所注意)
  1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
  2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;
  3.一般说来,军产、院()产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  三、查看是否有私搭私建部分:
  1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
  2.是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
  3.阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  四、确认房屋的准确面积:
1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2.产权证上一般标明的是建筑面积;
3.最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。
  五、观察房屋的内部结构:
1.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
2.管线是否太多或者走线不合理;
3.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
  六、考核房屋的市政配套:
1.打开水龙头观察水的质量、水压;
2.打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;
3.确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;
4.观察户内外电线是否有老化的现象;
5.电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;
6.煤气的接通情况,是否已经换用天然气;
7.小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;
8.冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。
  七、了解装修的状况:
1.原房屋是否带装修,装修水平和程度如何是不是需要全部打掉;
2.了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
  八、查验物业管理的水平:
1.水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴三表是否出户;
2.观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;
3.小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心;
4.小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。
  九、了解往后居住的费用:
1.水、电、煤、暖的价格;
2.物业管理费的收取标准;
3.车位的费用。
  十、追溯旧房的历史:
1.哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限;
2.哪些人住过什么背景是何种用途;
3.是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生过盗窃案;
4.是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
  十一、了解邻居的组合:
1.好邻居会让你生活愉快在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;
2.拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;
3.与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。
  十二、算计一下房价:
1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
3.银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。
  十三、看看能否做二手房按揭,二手房按揭的条件是:
1.满18岁,有城镇户口;
2.能提供稳定的收入支付本息的证明;
3.愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其他符合条件的抵押;
4.所购房屋产权所属真实可靠;
5.支付有关手续费。
  十四、请律师:
1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠;
2.公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;
3.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
  十五、找代理行:
1.北京公房上市采取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由代理行来操作;
2.代理行的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;
3.在把你的业务交给代理行之前应该了解:
  代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?
  买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?
  代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?
  十六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证:
1.有效的北京工商局颁发的营业执照,北京建委颁发的中介代理行资质证书;
2.资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。
  十七、及时了解政策、程序、费用上的变化:
1. 向律师及中介代理行咨询;
2.最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。
  十八、产权是否完整:
1.确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等,要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;
2.只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
  十九、小心房款和产权的交接:
1.不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;
2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。
  二十、保证产权顺利过户:
1.必须要经过房屋产权管理部门办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;
2.从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。 

其他答案(共7个回答)

  • 选购二手房应该注意以下几点: 
    

    一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

    二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

    三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点; 管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

    四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情 况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够...

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    选购二手房应该注意以下几点: 
    

    一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等,阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题。

    二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证上一般标明的是建筑面积,最的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积。

    三、观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点; 管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

    四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情 况,是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。

    五、了解装修的状况。原房屋是否已装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

    六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。

    七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标 准;车位的费用。

    八、 旧房的历史。哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

    九、 邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

    除此之外,还要了解:

    一、产权——原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人;搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本,而且要到房管局查询此产权证的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等。

    二、 买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;向律师及中介代理行咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

    三、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保 值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

    四、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入,支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或者能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

    五、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

    六、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

    七、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证:有效的营业执照 及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

    八、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是 先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单 位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户。

    九、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。


    购二手房应注意的问题很多,下面简单说几条:

    1、注意房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其债权、债务纠纷。最要紧的是,一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证”。

    2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下,一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见,并签章。

    3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致,考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等问题,清楚办理购买二手房的规定程序。

    4、要谨慎签合同,拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同样受《合同法》调整,一落笔就产生法律效力,要承担法律责任。

    关于二手房过户手续:

    签订房屋买卖合同后,应到市房产交易中心办理私房转移登记,办事程序为:

    (一)需提交的资料
    ①房屋所有权证书;
    ②买卖合同;
    ③双方当事人身份证原件及复印件;
    ④房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。
    注:1、若单位购买私房,还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或机构代码)原件及复印件(盖章),单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取),受托人身份证原件及复印件;
    2、若非住宅转移,还需提交土地使用权证书;
    3、当事人不能亲自办理,需出具委托书或公证书,受托人需出具身份证;
    4、房屋若已出租,且承购人非承租人的,需提交承租人放弃优先购买权证明;
    5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;
    6、若经法院判决的,需出具法院判决和协助执行通知书。

    (二)办事程序流程示意图: 收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证

    (三)收费标准
    1、交易手续费:交易双方各50%
    ①住宅:存量住房6元/平方米;
    ②非住宅:10元/平方米。
    2、登记费:由购房人交纳
    ①住宅:80元/套;
    ②非住宅:
    (1)100(含100)平方米以下的80元/宗;
    (2)100——500(含500)平方米以下的120元/宗;
    (3)500——1500(含1500)平方米以下的200元/宗;
    (4)1500——3000(含3000)平方米以下的300元/宗;
    (5)3000——10000(含10000)平方米以下的500元/宗;
    (6)10000 平方米以上的800元/宗。
    3、房屋所有权证书工本费:一本免费,每增加一本收10元。
    4、印花税:5元/本(由购房人交纳)。
    5、契税:由购房人交纳
    ①住宅:个人购买按房产交易额的1.5%交纳,单位购买按房产交易额的3%交纳;
    ②非住宅:按房产交易额的3%交纳。

    (四)领取房产证需携带证件
    1、已交税费的发票;
    2、个人购房需持产权人身份证原件,单位购房需持受委托人身份证原件;
    3、收件清单。

    注:领取房证时需产权人到场,若产权人不能到场需提交委托或公证书。
    山鹰 | 09-12-21 1 0 举报
  • 主要查看房子是否有低押\产权人是否真实\是否有第三人对房子有主张
    冰猪wit | 09-12-21 0 0 举报
  • 其实二手房买卖很简单的,不是你想弄虚作假就能弄的,只要有土地证,房产证,其他的房管局会帮你把关,要是房子被抵押,或有纠纷等,房管局是不会过户的,关于一些税收国家也是有规定的
    还有一点就是看看房子是不是前一次交易超过5年。要不然你可就要多花冤枉钱了,因为不满5年,营业税很高的
  • 1。买卖双方先签订正规的商品房买卖合同。(里面详细写好违约责任、房屋面积、地理位置、价钱。。。)交付卖方定金。(自己感觉合理就可以)首付(如需贷款可以先给首付或贷过户完立刻给首付) 
    2。买卖双方约好周一至周五到当地过户大厅办理过户手续。(需要带上身份证(夫妻双方)产权证。当初卖方买房时的购房合同)以上都是原件!另各复印2份。购房合同除外 
    3。到过户大厅地税处核税。(再签订一个购房合同,这个合同可以少写点房价,可以少交点税费)
    商品房在购买五年内需要交纳总房款的: 
    营业税:5.5% 
    契税:1.5%(140平米以上的非普通住宅3%) 
    印花税:0.1% 买卖双方各0.05%
    个人所得税:1% 或房屋差价的20%
    土地增值税:1%(这个不同,也有的不用交) 
    如果购买的商品房是标准价、优惠价、成本价房 应交纳土地出让金 
    标准价 每平米补63元 
    优惠价 每平米补63元 
    成本价 每平米补9元 
    买卖超过5年就只有契税和印花税。 
    (一般营业税、个人所得税、土地出让金国家...

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    1。买卖双方先签订正规的商品房买卖合同。(里面详细写好违约责任、房屋面积、地理位置、价钱。。。)交付卖方定金。(自己感觉合理就可以)首付(如需贷款可以先给首付或贷过户完立刻给首付) 
    2。买卖双方约好周一至周五到当地过户大厅办理过户手续。(需要带上身份证(夫妻双方)产权证。当初卖方买房时的购房合同)以上都是原件!另各复印2份。购房合同除外 
    3。到过户大厅地税处核税。(再签订一个购房合同,这个合同可以少写点房价,可以少交点税费)
    商品房在购买五年内需要交纳总房款的: 
    营业税:5.5% 
    契税:1.5%(140平米以上的非普通住宅3%) 
    印花税:0.1% 买卖双方各0.05%
    个人所得税:1% 或房屋差价的20%
    土地增值税:1%(这个不同,也有的不用交) 
    如果购买的商品房是标准价、优惠价、成本价房 应交纳土地出让金 
    标准价 每平米补63元 
    优惠价 每平米补63元 
    成本价 每平米补9元 
    买卖超过5年就只有契税和印花税。 
    (一般营业税、个人所得税、土地出让金国家规定都由卖方交。但现在好多卖方根本不交,或直接加到房价里面) 
    4。核税完后拿上契税票和产权证、购房合同到房管局过户专台办理过户就可以了。一般房产证收回3天后由新房产证持有者到房管局领取。 
    5。如果不贷款就可以把全款给卖方了。
    
    希望对您有帮助
    
    littleanny530 | 09-12-16 1 0 举报
  • 买二手房,如果通过中介,中介会指导你去办理。注意点就是别让黑中介忽悠了,要和卖方本人见面,不要让它从中得差价。不过,中介费是必须交的。多数中介还是办真事的。
    
    如果不通过中介,双方见面签协议,手续是:
    
    1、双方草签协议。草签的意思是最后办理过户手续,要签格式协议,并不是这个协议不重要。注意点:卖方的房产证的真实性、有无产权纠纷和抵押;房产本身的优缺点;房产证的取得时间有多长(五年以上的唯一房产出售,属于普通住宅的,营业税和所得税就可以免交了);交款时间及方式、交房时间等协议约束条款。协议文本,爱问里搜索就可得到,完全可以参考。
    
    2、到房产交易大厅受理窗口办理。交房产证、签订格式协议,交齐其他证件的复印件(复印件挺多的,房产证、户口、身份证等都要,多复印几张。)。注意点:卖方夫妻双方到场,签字按手印照相备案,缺一人不可(买方可以是一人去办理)。现在,房产办理大厅有“资金托管”,保障资金安全(买方将款转入房产交易大厅的专用账户,办完新证的若干天,资金转入卖方),如果不用要填写“资金不托管申请书...

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    买二手房,如果通过中介,中介会指导你去办理。注意点就是别让黑中介忽悠了,要和卖方本人见面,不要让它从中得差价。不过,中介费是必须交的。多数中介还是办真事的。
    
    如果不通过中介,双方见面签协议,手续是:
    
    1、双方草签协议。草签的意思是最后办理过户手续,要签格式协议,并不是这个协议不重要。注意点:卖方的房产证的真实性、有无产权纠纷和抵押;房产本身的优缺点;房产证的取得时间有多长(五年以上的唯一房产出售,属于普通住宅的,营业税和所得税就可以免交了);交款时间及方式、交房时间等协议约束条款。协议文本,爱问里搜索就可得到,完全可以参考。
    
    2、到房产交易大厅受理窗口办理。交房产证、签订格式协议,交齐其他证件的复印件(复印件挺多的,房产证、户口、身份证等都要,多复印几张。)。注意点:卖方夫妻双方到场,签字按手印照相备案,缺一人不可(买方可以是一人去办理)。现在,房产办理大厅有“资金托管”,保障资金安全(买方将款转入房产交易大厅的专用账户,办完新证的若干天,资金转入卖方),如果不用要填写“资金不托管申请书”。受理人会给你一个缺件清单,你按清单去补齐。
    3、重新测绘面积。房改房的必须测,商品房年限长的也要重测,交测绘费。测绘单位在大厅会设受理点。注意点:测绘以后往往建筑面积会变大一点,最好签订协议时,把房价写成共**万元,不要写单价**元,否则易引起新的争议。
    4、去地税局办理纳税。很多地方地税局在房产交易大厅设有受理窗口。注意点:如果卖方是办证5年以上唯一一套普通住房(面积在**平方米一下,小区容积率在**一下),需要办理免税手续,则户口在这套房产上,且地址完全一致;否则,要迁户口,宿舍要去单位、小区的要去社区开盖有公章的证明再到派出所找管片民警签字户籍警盖章。【现在多数交易中卖方往往提出净得**万元,一切税费由买方承担。办理得利索,买方负担得少一点。五年以上的普通住房,在地税局可以只办手续,不要交钱了。】
    5、去财政局缴纳契税。多数在大厅设受理窗口,没设窗口的你就要到财政局去办,到指定银行交了。注意点:复印交款单和税票,复印件要上交存档。
    6、再去受理窗口交齐各种复印件,等候通知。
    7、到领证窗口,交齐办证费领取新证。
    完毕。
    
    一般,一个月以内可以办完。
    lt1948 | 09-12-14 0 0 举报
  • 在双方谈好价钱以及双方税费由谁支付后,开始办理过户手续
    1、挂牌,将所涉及房产到交易中心挂牌,以防一房两卖。
    2、如果对方房屋有抵押或是债权纠纷,一定先撤押,再买卖。保证此房产在过户时已无债权或抵押。
    4、评估。交易过程中所产生的税费都是根据评估价来的。
    5、付首付。
    6、办贷款。到银行或公积金管理中心按提示一步步来。
    7、办过户。到房地产交易中心按步骤一步步来。比如过户、交契税、个税等等。当然有的地方这些税费都不在一个地方交,有的在一个地方交。
    8、办抵押(有贷款的)
    所注意的是每一步都需要不同的材料,缺一样人家也不给办,白耽误时间排队。先事先弄明白了需要什么,准备齐了再去办。
    特别注意该房产是否存在债权纠纷,否则后患无穷。
    最后留点抵押金,用于最后交房时结清水电气等费用的。
    yangzs165 | 09-12-14 0 0 举报
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