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如何做到量身选房?

如何做到量身选房?

工薪阶层买房难,如何买到心仪的房子?

全部答案

  •   处于不同收入阶层的置业者应该怎样理财,以便更快完成买房“任务”?记者就此采访了银行以及房产方面的有关专家,为你量身定做一份购房理财经。 理财专家提醒,目前房产增值率相对较高,租房不如买房。不管你是想买套“心水房”自己居住,还是想以旧换新完成升级,或者打算挑套靓房投资“生钱”,在买房之前都要仔细掂掂自己的“钱袋子”,学会量力而行。
       月入4000:等房结婚 城南小户型是首选   孙明是典型的“南漂一族”,从武汉一所重点高校毕业后就来到广东工作,到佛山已经有一年时间。几个月前,相恋多年的女朋友林敏也到了佛山,两个人打算在佛山买房置业。   一般说来,月还款额超过月收入的1/3就可以称之为“房奴”。
      随着房价上涨,利率上调,现代社会的“房奴”已经越来越多。现年23岁的孙明戏称自己连“房...全部

      处于不同收入阶层的置业者应该怎样理财,以便更快完成买房“任务”?记者就此采访了银行以及房产方面的有关专家,为你量身定做一份购房理财经。 理财专家提醒,目前房产增值率相对较高,租房不如买房。不管你是想买套“心水房”自己居住,还是想以旧换新完成升级,或者打算挑套靓房投资“生钱”,在买房之前都要仔细掂掂自己的“钱袋子”,学会量力而行。
       月入4000:等房结婚 城南小户型是首选   孙明是典型的“南漂一族”,从武汉一所重点高校毕业后就来到广东工作,到佛山已经有一年时间。几个月前,相恋多年的女朋友林敏也到了佛山,两个人打算在佛山买房置业。   一般说来,月还款额超过月收入的1/3就可以称之为“房奴”。
      随着房价上涨,利率上调,现代社会的“房奴”已经越来越多。现年23岁的孙明戏称自己连“房奴”都算不上,只是属于“等”房结婚族中的一员。孙明和林敏月薪加起来有4000元左右,月消费约1500元,目前手上还有存款两万元。   “现在房价上涨的速度比工资还快,所以我们想让自己手上的钱发挥最大效能,尽快筹钱买到心仪的房子,然后结婚。
      ”孙明说,“我们的目标是在佛山买价值30万元左右的二手房,楼龄在10年以内,生活配套好,交通便利。” 理财师建议:理财计划应分步走   “孙明两人每月净收入为2500元,由于只有储蓄存款,收益率比较低,不能满足他们的购房需求。而且现在两人都没有相关的商业保险和医保,以目前两人的收入来看,如果有意外情况发生,将会对以后的生活造成很大打击。
      ”招商银行佛山分行金葵花理财中心理财师宋统贤分析说,孙明的理财买房计划应该分三步走。   绩优基金是首选。按照孙明的预期,30万二手楼,最高按揭7成,首期需要支付9万元,而小王目前只有2万元存款。由于小王年轻,风险承受能力较强,完全可以“把所有的鸡蛋放在一个篮子里”,将2万元的存款全部购买绩优的基金产品。
      在每月的收入结余中,除留500元作为备用金以外,其余2000元购买银行的“基金定投”产品,选择一只优秀的股票型基金作为投资标的,预期年收益率为8%~15%。该产品具有稳健增值、自动平衡的功能,而且是每月积累,适合普通工薪阶层。   等息还贷较稳定。
      如果按照目前利率水平月供,贷款7成21万,10年还款约为2312元/月,15年约为1750元/月,20年约为1482元/月,25年约为1329元/月。建议两人联名购买,选择25年还款方式,不会给日常生活带来太大的负担。另外,由于利率水平正处于上升通道,建议选择固定利率房贷,锁定贷款利率,避免加息影响。
      由于工作时间短,购房首期的筹措比较困难,建议首次购房选择90平方米左右的二手房,将总房价控制在20万元左右,减轻财务上的压力。待事业有成,收入增加以后再考虑二次换房的问题。   保险规划少不了。孙明的财务重点在于购房,但是保险也不可忽视。建议购买以重大疾病为主险,以住院医疗、意外为附险的险种,为自己安排重病、意外方面的保障。
      或者购买单纯的意外险,每年只需支出300元左右,便可享受意外住院医疗等多项保障。   专家提醒:买得起更要住得起   月收入合计为4000元的“无房族”,大都为大学毕业来佛山闯荡的年轻人,或是外地留城的“租房一族”。需要注意的是,买房是为了提高生活品质,而不是增加负担,因此一定要量力而行,买得起还要住得起。
      从长远来看,即使是过渡性“买房”也要兼顾一定的“变现性”,具备一定投资潜力。   城南板块小户型的二手房是不错的选择,楼龄相对较短,交通便利,小区的基础配套设施也在逐步完善,有较大的增值空间,而且总价也不高。年轻夫妇置业时,必须考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要,购房时最好选择两房单位,70平方米左右的小户型物业,总价控制在25万元左右即可。
      只要交通方便,周边配套齐全,以后换大房还可以用来出租。   月入6000:买房生子 祖庙板块很合适   李先生和太太已经结婚3年,两人月收入合起来大约有6000元,另有存款8万元。   小李想结束多年的租房生活,在两年内购买价值约40万的房子。
      初步估算,两人月消费约2500元,单位有社保和医保。   “仔细算算,这几年光租房就花了近5万块,到头来房子还是人家的,而且总是感觉悬着不踏实。我们想在两年内买套40万左右的二手房,三房两厅,为即将出生的小孩做打算,房子要靠近学校。”李先生对自己的买房目标很明确。
         理财师建议:提前还贷最划算   “李先生夫妇有一定的事业和经济基础,单位福利也不错,为他们构筑了社保等保障体系。两人目前有存款8万元,月盈余约3500元,处于中等水平,理财的重点应放在购房和事业的稳定发展上。”招商银行佛山分行个人资产中心理财师何冠波简单分析了李先生的财务状况,并提出了理财建议。
         等额还款很合适。按照最新的贷款管理要求,李先生夫妇购买价值40万元的房产,需交付12万元首期房款,向银行申请28万元按揭贷款。从李先生目前的收入状况来看,他们选用等额还款方式会比较合适。等额还款方式可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的收支,同时还款初期的还款压力处于一个较合理水平。
      建议贷款期限选定为20年,还款方式选等额还款方式,月供金额为1976。08元,将还款控制在月收入的1/3以下比较合理,避免成为“房奴”。选择房屋的地点主要应考虑生活方便和未来小孩的读书择校问题。   应急资金不可少。一般家庭的应急金为月支出的3~6倍,按李先生的状况,保留1万元左右存款即可。
      其余3万元投资于银行季结型的人民币理财产品,收益率为2。25%,2年后资金量为31300元左右,虽然收益率不高,但降低了整个投资组合的风险,且加息之后理财产品的收益率会水涨船高。另外4万元可投资于稳健增值的平衡型的开放式基金,如果年收益率达到10%,两年后资金量可达到49000元。
      另外,每月2000元做“基金定投”产品,两年后可取的53000元左右。这样,两年后,李先生夫妇俩可取得133300元,在付完12万首期后,还结余13000元左右可作为装修款。   “关键在于李先生要能保持现在的工作和收入水平,并且要持续地进行投资理财。
      如果能够开源节流的话效果会更好。” 何冠波说。   专家提醒:先掂“钱袋”后找房   从事二手房业务近10年的马先生认为,在购房之前,李先生应先对自家的财产做周密细致的评估,根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘,这要比找完房子再算价钱明智得多。
      除此之外,李先生还需要理清购房以后家庭的收支状况,在制定支出计划时,每月的月供、物业管理费、水电煤电话、正常生活开支、娱乐教育费用等都要计算在内。   马先生表示,祖庙板块对李先生而言会是很好的选择,二手房交易也比较频繁,价位以30万~40万居多。
      另外,祖庙附近学校多,小学、初中、高中一应俱全,符合李先生的买房需求。   月入过8000:投资买房 同济房改房收益好   黄先生在南海桂城拥有一套价值40万元的房产,他比较看好禅城区的二手房,想通过按揭方式购买一套总价为30万的二手房作投资。
      黄先生月收入6000元,年终奖12000元;太太月收入5000元,年终奖10000元,现有存款10万元。两人月消费约3000元,单位都有社保和医保。   “现在利率又上调了,我们打算两年后才买房,不想这么早就到银行按揭付利息。”黄先生很想知道,中间这两年应该怎样投资,用手上的闲散资金钱生钱。
         理财师建议:长短线投资巧结合   广东发展银行佛山分行理财师覃伟对黄先生的状况进行了简单分析。“两人目前的财务状况比较乐观,如果配置妥当,不仅可以实现两年后的购房目标,还可以为购车、养老等作准备。”   财富增值最重要。因为黄先生准备两年后购房,所以未来两年理财规划的主要目标应放在财产增值上,在充分保证流动性的基础上最大程度地实现资金的保值增值,并尽量避免片面追求高利润的风险投资。
      所以在投资品种的选择上应着重于稳定增长并具有一定的流动性的品种,尽量避免风险较大(如股票)或变现较难的中长期投资品种(如3~5年期的国库券)。   存款两用划得来。黄先生现有的10万元存款,可以分两部分进行投资。5万元用于投资稳健增值的开放式基金,另外的5万选择期限相对更短一些的投资品种,银行推出的季结型增值计划是首选。
      这两种投资既能最大程度地获取收益,又有很好的流动性。   此外,黄先生还需要开立储蓄存折,存入1万~1。5万元作为应急资金,以应付突发的、出乎预料的费用。每个月的工资奖金收入,可以选择基金定投(即基金定期定额投资),这就好比是银行中的零存整取,在每月固定的时间,以固定的金额,持续投资到指定的开放式基金中的一种理财方式。
       专家提醒:房改房投资回报高 投资买房,业内人士比较看好房改房的转手市场。据了解,房改房在佛山禅城的二手房交易市场中占据了很大份额。由于房改房大都是现房,所处的地段也都比较好,并且拥有较为成熟的和完备的配套设施,当前的销售量呈上升趋势。
       以禅城为例,同济板块的房改房相对较多,楼龄偏老但配套完善,周围学校多,居民素质也比较高。对于一些刚打拼没几年的年轻人、从外地涌入的小生意人和打工者来说,这些都是他们的好选择。(广州日报 黄露 何波 陈栋)。收起

    郭旋515

    2008-07-18 11:26:24

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贷款办理

  • 房贷房贷银行贷款与公积金贷款的区别及如何办理此两种贷款

    两种贷款方式有以下几个不同点:   1.放贷主体、担保单位与担保方式的不同   商业贷款的放贷主体是各商业银行,而公积金贷款的放贷主体则是北京市公积金管理中心。   为商业贷款提供阶段性担保的单位一般是房地产经纪机构,即中介公司,而公积金贷款的担保单位则是北京市住房担保中心。   中介公司给申请商业贷款的个人做的是阶段性担保,而北京市住房担保中心为申请公积金贷款的个人所做的是全程担保。   2.贷款申请的条件不同   申请公积金贷款的个人除需满足申请商业贷款所需满足的条件外,还必须满足贷款前6个月曾连续缴纳个人住房公积金或累计缴存住房公积金12个月以上。而在申请商业贷款时则没有此项硬性规定。   3.放贷时间不同   普通商业贷款最快的在过户当天就能够放贷,较慢的也只需要15个工作日左右的时间;而公积金贷款需等过户后拿到房产证,并做完房产抵押登记后才能放贷,如此一来,放贷时间较长,大概需要两个月的时间才能拿到贷款。对于那些急于卖房套现的业主而言,买房人如果选择用公积金贷款买房则意味休想尽早拿钱。   4.抵押权人不同   普通商业贷款,申请人是将房产抵押给银行,即抵押给放贷方;而公积金贷款则是由申请人将房产抵押给北京市住房担保中心,即抵押给担保方。   5.贷款利率不同   商业贷款的房贷年利率1-5年期限为4.77%,5年以上年期限为5.04%;而公积金贷款的利率相对较低,目前1-5年期限贷款年利率为3.0%,6-30年期限的贷款年利为4.05%,两者相差近一个百分点。利率比商业贷款低是公积金贷款唯一的优势。   关于公积金贷款的小贴士:   有的人认为如果公积金贷款不用,白白放在那儿就浪费了,其实不然。“我爱我家”的金融服务专家介绍,如果购房人没有办理公积金贷款,其存放在北京市公积金管理中心的公积金是可以凭买房人的购房合同原件、购房发票及契税发票等相关方文件到公积金管理中心领取,并用于商业购房贷款还贷的。而且就算没有取出用于购房还贷,待到缴存人员60岁退休后,其缴存的全部公积金款项国家也会全部发还于本人。

  • 公积金贷款和普通的按揭利率差多少啊?

    公积金贷款比正常按揭的商业贷款利率优惠20%

  • 关于公积金贷款业务咨询?律师好,我想问一下,我刚结婚,已经有一套我名下的住房,我现在还要购买一套,是否可以用我的公积金贷款和购房补贴(我从来没有用过住房公积金贷款),我和我老公可以同时申请住房公积金贷款吗

    可以。但是第二套房子可能利率会高一些 办理公积金贷款手续 Roger(过客) 发表于搜房社区-那尔水晶城 链接:公积金贷款流程   1.借款申请人填写申请表;2.申请人向中心提交申请资料;3.经过中心初审确认 客户的贷款资格;4.借款人委托评估事务所进行抵押物审核评估;5.填写贷款文 件;6.将收押合同、借款合同提交开发商及担保单位盖章;7.买保险;8.向公积金管 理中心报送资料,进行审核;9.将资料递送至中心终审;10.将资料递送至贷款银 行;11.将银行返还的资料收存;12.按借款文件按期还款。   北京市未婚居民购买商品房申请公积金所应提交的资料:   1.申请人身份证复印件;2.申请人户口本(首页、本人页、变更页)复印件;3.购 房首付款发票复印件;4.商品房买卖合同原件及复印件;5.房屋所有权证原件及复印 件;6.借款申请表原件。 目前,北京市住房公积金管理中心所属各管理部全面实行住房公积金贷款新流程。住 房公积金贷款新流程实行全程代理制,实现了一站式办公,即由北京市住房贷款担保 中心、康正评估、代办机构在城区各管理部设点现场办公,个人不需到其他地点办理 担保、评估等有关贷款手续,节约了中间环节的时间。新流程规范了住房公积金贷款 流程各阶段的材料清单,统一了个人贷款审批环节中需要的贷款材料,将借款合同由 原来手工填写的方式,改变为可以通过计算机直接打印的方式。新流程明确规定各步 骤工作时间和传递时间等环节,确保按《住房公积金管理条例》的要求,在15个工作 日内完成贷款办理工作。 我到哪里去申请、办理住房公积金贷款? 一般来说,借款申请人要到其单位缴存住房公积金的管理部申请公积金贷款。申请贷 款前您可以先询问一下您单位的缴存公积金经办人员,以便确定您到哪家管理部办 理。如果您购买的房屋属于指定项目,就要到指定的管理部申请贷款,关于这个问题 您可以咨询一下您单位缴存公积金的管理部或您所购房屋项目的开发商。 应如何办理住房公积金贷款? 目前,办理住房公积金贷款的手续已经非常简便,并且中心将为您提供非常人性化的 服务,在贷款办理的过程中,管理部贷款经办人员会及时通知您下一次到管理部办理 的时间,若个人亲自办理的话,一般的办理程序如下: 首先,您可以打电话给管理部或亲自到管理部进行咨询,了解清楚需要哪些材料;在 您备齐材料后就可以进行初次审查;《评估报告》出来后,再到管理部进行进一步审 核,确定最终的贷款年限、贷款金额、担保方式等;最后一次来管理部,就是在有关 合同上签字,然后,即可等待个人贷款经办银行通知您办理贷款发放手续了。

  • 关于房贷问题的咨询?关于房贷的几个问题:1.房贷是否一定要到房产商指定的银行办理?2.签完贷款合同后,银行在承诺的时间内没放贷,我是否可以换别的银行?或者自已改为公积金贷款?

    一般一个开发项目会有多家合作银行,业主可以在多家合作银行中选择,也可选择民生银行的不指定楼盘按揭;如银行已审批您的贷款申请,认为您符合贷款条件而又未能在规定时间内发放贷款的,则属于银行违约,可以按照借款合同的规定处理。

  • 房贷问题的咨询?关于房贷的几个问题:1.房贷是否一定要到房产商指定的银行办理?2.签完贷款合同后,银行在承诺的时间内没放贷,我是否可以换别的银行?或者自已改为公积金贷款?

    1,不一定要指定的,可以自已选择的,但是如果你选择中介公司的话,他们就事先帮你全联系好了,你可以跟他们说的,你想要哪一个银行! 2,银行一般不会拖拉放贷的时间的,你们合同都签好了,还怎么更改呢,除非合同上有规定,银行违约了应该怎么样。

  • 可以用住房公积金购买铺位吗?可以用住房公积金购买铺位吗?

    李玲律师答:住房公积金贷款主要是用于解决居民购买住宅的用途,购买商铺不能使用公积金贷款。

  • 公积金贷款提前还贷需要什么手续,如何办理?

    请您与当时办理贷款的银行联系,办理提前还款手续。利息以原贷款利率和实际贷款期限计算。

  • 签合同一个月,可我还没拿到合同正本是否正常?我买了庄维多摩市的房子,已经签合同一个月,可我还没拿到合同正本,没有正本我无法申请单位的公积金贷款,售房处的人说,他们的房子在银行办了抵押,只有先解押才能备案,是不是这样?我拿不到合同会不会是开发商存在问题?

    商品房的销售管理办法(2001年4月4日建设部) 第一章 总则   第一条 为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。   第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。  第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。  本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。  本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。  第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。  省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。  直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 第二章销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。   商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。   第七条 商品房现售,应当符合以下条件:   (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;   (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;   (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;   (四)已通过竣工验收;   (五)拆迁安置已经落实;   (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;   (七)物业管理方案已经落实。   第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。   第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。   第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。   第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。   房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。   第十二条 商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。   第十三条 商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。 第三章广告与合同   第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。   第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项, 当事人应当在商品房买卖合同中约定。  第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。   商品房买卖合同应当明确以下主要内容:  (一)当事人名称或者姓名和住所;  (二)商品房基本状况;  (三)商品房的销售方式;  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;  (五)交付使用条件及日期;  (六)装饰、设备标准承诺;  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;  (八)公共配套建筑的产权归属;  (九)面积差异的处理方式;  (十)办理产权登记有关事宜;  (十一)解决争议的方法;  (十二)违约责任;  (十三)双方约定的其他事项。  第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。  第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。  商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。  按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。  第十九条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。  按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸, 并约定误差范围。房屋交付时, 套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。  第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。  合同未作约定的,按以下原则处理:  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;  (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。        产权登记面积-合同约定面积  面积误差比=───────────── ×100%            合同约定面积  因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。  第二十一条 按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。  第二十二条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。  符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。  第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。  第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的, 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。 第四章销售代理   第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。   房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。  第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。  第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。  受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。  第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。  第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。 第五章交付   第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。   因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。  第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。  第三十二条 销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。  第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。  商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。  非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。  在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。  第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。  房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。  房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。  第三十五条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 第六章法律责任   第三十六条 未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。   第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。  第三十八条 违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。  第三十九条 在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。  第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。  第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。  (一)未按照规定的现售条件现售商品房的;  (二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;  (三)返本销售或者变相返本销售商品房的;  (四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;  (五)分割拆零销售商品住宅的;  (六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;  (七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;  (八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。  第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。  第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第七章附则 第四十五条 本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。   本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。   本办法所称分割拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。   本办法所称产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。   第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。   第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。   第四十八条 本办法自2001年6月1日起施行。 销售人员组织管理 定义: 销售是企业成本的回笼,利润的取得,体现了企业的经济效益,以及企业的扩大再发展。 销售人员是发展商销售推广环节中最为重要的杀手锏。他的推销能力、专业素质将直接驾驭着楼盘销售的进展状态,是楼盘成败的直接指引者。 优秀销售人员应具备的必备条件: 1. 同情心,设身处地为消费者着想。 2. 自我驱动能力,有迫切完成销售过程的个人需求。 3. 精力充沛,充满自信,渴望成功,勤奋执着,并有一种将挫折与困难当成人生挑战的心理状态。

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