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请问二手房房贷有什么风险?

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请问二手房房贷有什么风险?

请问二手房房贷有什么风险,二手房按揭贷款要注意什么问题?

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    2018-03-21 16:38:31
  •   一、二手房贷款存在什么风险?
    1、大部分银行在有中介公司或贷款公司做阶段性担保的情况下,凭房地产交易中心抵押登记的收件收据发放贷款。一些造假者伪造收件收据或对收件收据的复印件进行变造,使收件收据看起来有抵押登记的内容,进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行,有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。
      银行可以和房地产交易中心联网,查询交易登记内容后,基本上可以杜绝此类风险。 2、利用他人证件及资料申请贷款,在银行批准贷款后,用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押借款合同,这种合同当然无效,银行发现后也难以凭借合同追究责任。 3、交易无效。
      这是由卖方带来的风险,到房地产交易中心办理过户登记的不是真正的权利人,而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷,法院会判决交易无效,银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。 4、假按揭。先杜撰一个权利人,再将所谓权利人的房屋出售给借款人,用这些虚构的材料向银行申请按揭贷款。
      申请获批准后,办理交易过户登记时,仅仅提供银行的抵押材料,抵押完成后便可得到银行的放款,以此骗取利率较低和年限较长的住房贷款。这种骗术有一个特征,就是他项权利证明和房产证的发证日期不一致,除非其再次造假。要发现此类造假最好的办法是,银行跟踪送房地产交易中心,但银行的工作量将大大增加。
      银行不妨通过查验交易时的契税凭证及发票,以比对日期。 5、关联交易。通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的,如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外,没有居住人的变更,也不存在首期付款,贷到的资金根本不是用于支付房款,而是用于其他方面,甚至是归还赌债,目前逾期的贷款中这种情况很多。
      防范这种风险相对要困难一些,但是从借款人的个人资信中,有时能发现蛛丝马迹,比如曾经报告过以该地址申请信用卡,或者从户口簿中的亲属关系中发现问题。 6、提高交易价格。一些投资人为了变相提高贷款成数,虚报成交价格,并且利用某些评估公司的疏忽或友情评估,抬高评估价格,甚至伪造评估报告,达到超成数贷款的目的。
      个别极端例子中,贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨,借款人几乎不会还贷。要防止此类风险,一方面,各评估公司应恪守职业操守,提高业务水准,作出实事求是的评估。另一方面,银行应委托信誉好的评估公司,也可以请其他评估公司予以复核,确保评估价格的可靠性。
       7、虚假交易。有些房产中介或黄牛借用他人的姓名,给他们几千元钱,以他们的名义贷款购买房屋。那些出借个人资信的人一般多为外地户口,他们对所购买的房屋一无所知,既没有看过房,也不知道成交价格,只是名义上的借款人,事后一旦发生逾期还款,人都很难找到,给银行的催款带来极大麻烦。
      建议银行在签订借款合同时,询问一些房屋状况,以辨别借款“枪手”。 8、收入证明虚假、由于种种原因,现在借款人提供给银行的收入证明中有相当比例是有水分的。有的是不想让单位知道买房一事;有的是另有灰色收入;有的借款人根本没有工作单位,请朋友帮忙出具相关证明;有的伪造公章,虚构收入证明。
      由于现行的税收制度,还不能做到每个人都有税单,要准确核查收入并不容易。但银行可以通过借款人的文化程度、工作经历、年龄进行综合判断,确定收入的可信度。 二、二手房按揭贷款要注意什么问题? 1、每月还款额度要量力而行。在申请个人住房贷款时,借款人应当对自己目前的经济状况、还款能力作出正确的判断,同时对自己未来的收入支出有所预测,避免出现无法足额还款的困境。
       2、要妥当选择贷款银行。对借款人来说,如果购买的是二手房,就可以自行选择贷款银行。各贷款银行提供的服务品种不一样,收费标准也不一样,对借款人的要求也不尽相同,贷款额度和最长贷款期限也可能不同,借款人可以根据自己的实际情况选择服务好、收费低、手续简便快捷的贷款银行。
       3、要选择适合自己的还贷方式。目前主要有两种个人住房贷款还款方式:一是月均等额(等额本息)还款方式,另一种是等额本金还款方式。前者每十月的月供相等,多还利率递减,本金递增;后者每月还款金额不同,但每月所还本金相等,利率递减。等额本息还款方式的优点在于,借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的支出。
      而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强,并希望在还款初期归还较大款项以减少利息支出的人。总体而言,采用等额本金一般要比等额本息还给银行的利息少一些。 4、向银行提供材料要真实。申请个人住房商业性贷款,银行一般要求借款人提供经济收入证明,对于个人来讲,应提供真实的个人职业和近期经济状况证明。
      因为如果借款人收入未达到一定水平,又没有足够的能力还贷款却夸大收入水平,经银行调查证实借款人提供了虚假证明,就会使银行对其信任度大大降低,从而影响贷款的审批。 5、提供本人住址要准确,及时。借款人提供给银行的地址准确,就能方便银行与其联系,每月能按时收到银行寄出的还款通知单。
      遇到人民银行调整贷款利率,还可在年和收到银行寄出的调整利率通知。 6、每月还款要及时,避免罚息。对于借款人来说,必须在每月约定的还款日期查看自己的账户上是否有足够的资金,防止由于疏忽造成的违约而被银行罚息,进而在银行留下不良的信用记录。

    小鱼儿

    2018-03-21 16:38:31

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