全部答案

2018-03-23 19:12:11

•   签完购房合同后卖家违约买家的维权：
  一、签了定金合同，卖家违约了
  如果双方没有签订买卖合同，只是交了定金，那只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。
  二、签了买卖合同，卖家违约了
  根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者违约金赔偿损失等违约责任。
    
  1、起诉要求继续履行合同
  在司法实践中，如果买房需要贷款，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。如果买方全款买，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。
    
  以下情形除外：
  卖家以签订的是“阴阳合同”为由，要求认定买卖合同无效;
  卖家以房屋是政策不允许出售的房屋类型为由，要求认定买卖合同无效，比如小产权房、未满3年动迁房等等;
  卖家以有房屋共有人不同意为由，要求解除合同并收回房屋;
  房屋被查封、抵押且不可解除，导致房屋无法过户。
    
  2、违约金和实际损失
  房屋买卖合同中的违约金一般会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨20%，主张违约金并不能弥补买方的实际损失。
  根据规定：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
    所以，买家可要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
  所谓实际损失：
  可以理解为买方丧失以同等价格购买房屋的机会，造成买方的价差价损失。因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
  房屋涨跌损失的确定，有2种方法：
  双方协商确定;不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与合同成交价之间的价差，或者通过专业机构评估确定。
    

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  刘***

  2018-03-23 19:12:11

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