全部答案

2017-07-15 16:14:50

•   考试目的
  本部分的考试目的是测试《城市房地产开发经营管理条例》、《关于加强农村宅基地管理的意见》等建设用地管理法规的理解与掌握程度。
  二、考试范围： 
  1．《城市房地产开发经营管理条例》。 
  2．《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号） 
  3．《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号) 修改为：
  《经济适用住房管理办法》(建住房[2007] 258号)。
    
  4．《城市房屋拆迁管理条例》。
  5．《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》((建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号)) 修改为：
  《廉租住房保障办法》(建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第162号)。
     
  6．财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知（财综[2006]25号）。
  7．《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)。
  8．国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 (国办发[2007]71号)。
    
  9．财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综[2006]48号）。
  10．关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知（国土资发[2006]133号）。
  11．关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知（国土资发[2006]320号）。
    
  12．国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知（国土资发[2007]29号）。 
  三、内容辅导： 
  第一部分 《城市房地产开发经营管理条例》
  一、《城市房地产开发经营管理条例》出台背景实施时间：
  中华人民共和国国务院令第248号第11号《城市房地产开发经营管理条例》，自2001 年10月27日起施行。
    
  二、重要条文学习
  第一章　总　则
  第一条　为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
  第二条　本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
    
  第三条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
  第四条　国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
  县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
    
  县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
  第二章　房地产开发企业
  第五条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
  （一）有100万元以上的注册资本；
  （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
    
  省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
  第六条　外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
    
  第七条　设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
  工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
    
  第八条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
  （一）营业执照复印件；
  （二）企业章程；
  （三）验资证明；
  （四）企业法定代表人的身份证明；
  （五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
    
  第九条　房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
  例题1：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起( )日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
    
  A．10 
  B．30 
  C．60 
  D．90 
  答案：B
  解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
  例题2：房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。
     ( ) 
  答案：√
  解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内．持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 (1)营业执照复印件； (2)企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明； (5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
    
  第三章　房地产开发建设
  第十条　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
  第十一条　确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
    
  第十二条　房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
  土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
  （一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
  （二）城市规划设计条件；
  （三）基础设施和公共设施的建设要求；
  （四）基础设施建成后的产权界定；
  （五）项目拆迁补偿、安置要求。
    
  注：1、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
  《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
    
  2、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)规定，今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。
    
  3、原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号《廉租住房保障办法》第十三条规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
     
  4、原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007] 258号) 第七条规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
     
  第十三条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
  注：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发｛2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20％提高到35％。
    
  2009年5月25日，国务院出台了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），该文件规定，“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。
  注：关于普通商品住房：
  1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1．0以上；(2)单套建筑面积在120㎡以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
    
  2、目前，各地普通商品住房标准不一，
  (1)乌鲁木齐规定，普通商品住房标准必须同时满足2个条件：单套住房建筑面积在140平方米以下（含140平方米）；实际成交价格低于同级地段住房平均交易价格的1。4倍。
  (2)常州市的普通商品住房原则上应同时满足；住宅小区建筑容积率在 1。
    0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1。44 倍以下。

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  2017-07-15 16:14:50

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